北京新房市场：拿证的熬心考题
“3·17”新政已满百日，北京楼市正在发生前所未有的变化。北京商报《新北京楼市周刊》试图通过对4个“圈中人”的追访，即楼盘营销负责人、买商住房的小业主、做学区房的二手中介、银行做信贷的信贷员，通过这些楼市的直接参与者与见证者这100天来的经历和见闻，一起真切感受调控对北京楼市的深刻影响，并分析和判断之后的楼市走向。调控百日后，政策正在深刻影响楼市供应端。进入6月以来，半年业绩压力日益逼近，越来越多的楼盘权衡利弊，选择放弃纠结与挣扎，调低了心理预期，做好了低价入市的正确姿势。然而在业绩与利润之间的矛盾，是否拿证，怎样拿证，成为摆在所有营销总面前的考题。
业绩和利润的选择
调控后的100天里，老吴（化名）不断暗自庆幸，提前拿证、有房可卖，是自己和操盘项目在本轮调控中，颇为幸运的事。
老吴操盘的项目位于中央别墅区，在“3·17”新政前的2016年10月、12月曾各取得一批销售许可证。“其实新政出台前拿证已经很困难了，所以对于调控的落地我们都有预期，但更多的人没想到这么严。”老吴回忆，北京楼市“销售限价”天花板浮出水面，8万+成为入市新盘难以逾越的“红线”。 受拿证难的影响，比年初计划的开盘销售节奏有了明显放缓，对于一些高周转企业而言，无房可售当然无法接受，调整项目售价、降低“身段”入市成了企业纠结之后的务实选择。
如今，公司在售项目不算太多的情况下，北京公司能否完成年度任务，作为主力项目，压力陡增。
让老吴感到庆幸的是，在新政出台后的4月底，自己再度有140套房源获批，但销售均价仅为7.2万元/平方米左右。
“如果说通州台湖和大兴暂时还缺少豪宅气质，那么中央别墅区则是北京公认的豪宅板块。”一位地产代理机构人士向北京商报记者直言，业内对于老吴操盘的这个孙河板块的标杆项目最终也没能突破单价8万元上限不无感叹：“要知道这个项目此前销售审批均价已超9万元/平方米，其中有几套房源去年10月审批价格已超过13万元/平方米，是市场上公认的‘10万＋’项目。”
统计显示，上周北京住宅成交494套，成交面积7.81万平方米，成交均价4.6万元/平方米，成交金额36.43亿元。其中，老吴操盘的项目成交均价不足8万元，实现成交总金额3.92亿元。
正所谓夜长梦多，上述人士告诉北京商报记者，北京一家位于丰台板块的知名高端楼盘，坊间传言该项目曾有机会以单价11万-12万元/平方米的价格去销售，但开发商认为自身项目在产品设计和打造以及时间成本等产品附加值上，均超越了同一板块上对标的竞品楼盘，竞品楼盘销售价格最高为13万元/平方米。因此开发商想再等等，然而等来的却是史上最严调控政策，以及新盘入市的8万元红线。而抢先入市的竞品却在“3·17”新政前“逃生”。该人士表示，其实这家公司其他楼盘在北京销售均排在各个区域的前列，业绩不可谓不好，但仅这一个项目迟迟无法入市就拖累了企业在北京的整体利润和业绩表现。
限价与保供应的矛盾
“能拿证、敢拿证的项目通常都不愁卖。”一位楼市观察人士表示，该项目未来在较短时间内清盘应是大概率事件。但拿证往往意味着楼盘将让渡部分利润，包括老吴操盘的项目在内，北京不少项目几乎在赔钱卖。但在特殊背景下，企业必须在去化和利润下降两者之间做出权衡。当然，利润对于那些拿地价格高、耽搁时间长的“地王级”楼盘而言就很难接受。预计不少开发商在相当一段时间内仍旧无法摆脱是否拿证、如何拿证的纠结。
据亚豪君岳会统计数据显示，6月第四周（6月19日-25日）北京商品住宅（不含保障房、自住房与商办）共实现成交494套，成交面积7.81万平方米，环比分别增加8%、20%。
从6月数据来看，截至6月25日，北京商品住宅共实现成交1611套，环比减少22%，同比更是出现53%的减少。
亚豪机构市场总监郭毅分析，去年开始，商办类产品已占据楼市半壁江山，纯商品住宅成交份额已极度收缩。去年“9·30”新政以及今年“3·17”新政，已然对住宅成交产生了直接影响，北京市场处于进一步收缩当中。
从成交前十项目来看，既包含丽春湖院子等别墅项目，也包含成交价近8万元的景粼原著等高端公寓项目；既包含怀柔、密云等远郊区项目，也包含朝阳、丰台等城区项目。
从成交的多样性可以看出，此次新政对于供应的影响大于需求。对于需求端而言，虽然有未来大量“限价地”项目供应预期，但是对于中高端需求来说，未来限价地块项目品质注定被局限，无法与目前同区域在售项目比拟；而对于远郊区而言，限价标准与目前在售项目差距并不大，因此也难以形成真正的需求制约。
从当前最新供应上来看，截至目前，6月已有11家住宅项目取得预售许可证。包括华润未来城市、泰禾·昌平拾景园、玺萌壹号院、中骏·西山天璟等各区域知名高端项目。而这些入市项目备案价均未超8万/平方米。新政对于预售价格的监管使得供应绝对数量受到严重制约，这也是造成成交量不断下滑的最直接也是最主要的原因。供需的不对称使得近期入市的多个项目表现不俗，如售价高达8200万元/套的九章别墅，入市18套仅剩5套；上周入市的泰禾·昌平拾景园开盘当天认购额达到了20亿元。
对此业内人士表示，一方面新政后项目销售策略已调整到位，另一方面也印证了市场需求依然具备一定基础。
监管部门显然已经发现了这一问题，如何在价格调控的同时，确保供应成为了下一步的重点。
6月27日，北京市住建委发布《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》，要求房地产开发商全力推进“拿地未开工和开工未入市项目”尽早开工入市,并在通知后附上未开工项目名单。截至3月底,全市共有拿地未开工项目161项,开工未入市项目228项。北京商报记者翻阅发现，在这些项目里，不乏有取得地块十年的“老笋盘”，例如和记黄埔旗下的逸翠园、强佑地产的清河危改等。业内认为，北京市住建委敦促新房项目入市，意在通过增加供应缓解住房短缺状况。
想买与高门槛的尴尬
北京商报记者在采访中发现，几乎所有的营销总监都认为，对于消费者而言，现在是绝佳的入市时机。“调控高压和价格红线比以往开发商给客户打个‘狠折’的力度还要大。”以刚拿到预售许可证的中骏· 西山天璟为例，在北京市住建委网站上公开信息显示，该楼盘本轮获批的381套房源拟售价格在7.2万-7.5万元/平方米。而据说项目首期开盘房源的售价将低于备案价，在6万-7万元/平方米。要知道，2016年2月，中骏置业以39.48亿元竞得门头沟区龙泉镇地块时，业界预估该地块楼面价已超4万元/平方米。
但也有观点认为，当前中高端需求是北京楼市的成交主力，新政中，认房又认贷、非普住宅二套房八成首付等严厉政策让这部分客群变得日益稀缺，实际上，一些高端项目来访量以及电商的来电量甚至下滑九成的表现也可见一斑，未来北京纯高端豪宅的压力可想而知。
该人士表示，对于消费者而言，现在购买城市核心区的新盘很可能意味着抄底。一旦未来楼市回归正常态势，城市核心区凭借城市配套优势和各项资源的完备，升值空间会更可观。而当前北京楼市部分区域，部分地段一律7万-8万元/平方米则是非常态现象。
除了传统价格体系被打破，在新政影响下，北京楼市另一个变化就是“毛坯豪宅”的流行。
“这无疑是一种倒退，北京豪宅历来是国内高端住宅的风向标。然而受限价的影响，以往精装入市的豪宅项目将日益罕见。”一家高端项目营销负责人告诉北京商报记者，如果说“3·17”新政出台前后，一些高端项目还在“毛坯”和“精装”交房之间纠结的话，现在这些企业的内心矛盾已变得越来越少，多数企业将必须选择毛坯交房标准，毕竟赔钱的买卖没人会做。另一些项目的精装交房将是选择项，业主若不买单开发商也无可奈何，毕竟没有哪家公司敢在这个风口浪尖上玩捆绑精装修的“老套路”。
如果说2015年、2016年土地市场和楼市的火爆造就了北京“豪宅年”，那么今年迫于价格压力，开发商减配平衡成本，保证项目实现供应，为企业输血将是第一选择。
北京最新的土地出让信息显示，北京东城区时隔五年后出让的一块永定门住宅用地项目，未来销售价格已经被限制在9.4万元以内。该项目要形成供应至少要在一年以后。该地块的挂出也被市场解读为政府正在彰显限制未来房价的决心。
一位高端项目操盘手表示，现在是开发商冲击半年业绩的最后时刻，许多项目如果当天拿预售证都会选择在当天开盘。在公司旗下商住类产品遭受灭顶之灾的情况下，他的项目已成为年内区域公司完成业绩的重要支柱。与那些无法开盘的项目相比，他操盘的项目如今能保持相对稳定的业绩已显得十分幸运。
(出处：北京商报 2017年06月29日)
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