北京商住市场：小业主的退与进
北京商办限购政策出台以后，商办类市场交易几乎停滞，商办项目前景蒙尘，已经购买商住房的小业主们忧心忡忡，将要到手的商住房是退还是持有，是小业主们焦虑的主要问题。限购政策对于商办产品未来出售的限制，加上中介代理迟迟没有恢复，小业主们手中的商住房是否能够顺利变现仍然是个未知数。实际上，对于已经购买商住房的小业主们来说，无论是退还是不退，都是一种无奈或者不甘心的选择。退还是持有
商办限购政策出台前一年多的时间里，由于北京市房价不断上涨，加上普通住宅的限购，导致“不限购”的商住房迎来了自诞生后最耀眼的时期。但是，这一切都随着商办限购政策的出台而消失，对于购买商住房来进行“过渡”的小业主们来说，面临着退房还是坚持持有的选择。
陈晨（化名）的选择是不退房。2013年大学毕业后来京工作，一直从事广告行业，2016年5月，眼看着房价不断上涨，已经有了部分积蓄，加上家里提供的一部分钱，陈晨勉强能在北京付首付款买套小户型的房屋，但是苦于北京住宅对于外地户籍五年社保或纳税才能购房的限制，当时只来京三年的他没有购买住宅的资质。无奈之下，陈晨于2016年6月购买了一套位于顺义某商住楼盘的房屋。
买下这套商住房后，陈晨稍微放宽了心，只等有了购房资质后，再售出这套商住房买一套住宅。然而，3月26日，商办限购政策的出台打乱了陈晨的计划。当时，他所购买的商住房已完成网签，正处在按揭贷款的办理阶段。按理说，由于已过网签，他的购房行为已发生，不在新政限购之列。
但这正是他进退两难、陷入纠结的主要原因。一方面，政策管控让商住类产品的未来陷入巨大的利空，楼盘未来增值空间微乎其微，投资价值不大；另一方面，商住项目未来仅限企业接盘的政策下发让接盘者寥寥，即便价格跌下去也面临无人接盘的窘境。
到底退不退房，这个问题困扰了陈晨数周的时间。最终，他选择了不退房。陈晨认为，“后来出台的商办补充说明，照顾到了合规已购房者的利益，这一点让我看到未来房产变现的希望。另外对于我来说，不退，这套房可以自住也可以出租，总算是有一套房；退了之后，看着北京房价的态势，恐怕我一个工薪阶层，很难在北京再度置业了”。
同样是2016年买的商住房，谢雨的选择则是退掉了已经购买的商住房。2016年底，谢雨购买了一套位于大兴某商住楼盘的房子，商办限购政策出台前一个月，她购买的房屋刚刚完成网签，限购政策出台后，谢雨联系开发商退掉了房屋。
之所以选择退房，是因为她觉得未来商住房将很难脱手，2018年初就拥有北京购房资质的谢雨，不愿意为了一套前途未知的商住房冒险，她更愿意留着钱去等待购买普通住宅，好在她不用等太久。但是，对于能否承受到时北京的房价，谢雨也表示了担忧。
事实上，与陈晨和谢雨同样经历艰难抉择的购房人不在少数。北京商报记者从多位已经购买商住房的小业主处了解到，对于他们而言，无论退房与否，都是一种无奈的选择，他们更愿意按照原先的计划凭借商住房完成“过渡”。
成交几乎绝迹
商办政策限购后，很多人都在担心未来商住房是否会面临无人接盘的窘境。目前商办市场几乎没有成交的状况也加剧了小业主们的担忧。
中原地产统计数据显示，自3月26日商办限购之后的两个月，整体市场成交全面降温，所有商办类项目的签约数据合计仅2014套，环比调控前两个月的9905套，跌幅达到了80%；从具体数据看，热点成交项目主要为世界侨商中心有一整栋超过400套写字楼签约，光大新北京中心、富力运河十号有部分商务公寓签约，剔除这些通州项目，实际市场成交量接近于零，成交量暴跌99.9%，全面冰冻。
易居研究院发布的《北京房地产市场报告》显示，5月，北京商住房项目成交量继续下滑，成交面积为0.2万平方米，环比减少73%，同比减少99%；成交套数为39套，环比减少72%，同比减少99%。相比2016年月均34万平方米的交易规模，当前此类市场已基本上处于“绝迹”状态。
实际上，无论从供应端还是需求端来看，北京商办类市场处在冰冻状态。自商办限购政策出台后，监管部门严查市场违规行为，多个楼盘涉嫌“商改住”被查，近3个月时间里，北京商住楼盘样板间全部关闭，关于楼盘的推广也都销声匿迹，许多楼盘网签也被暂停。
从需求端来看，商办限购政策十分严格，导致刚需及投资客群都因为商住房未来市场堪忧而放弃了购买商住房的计划。
对于企业而言，商住重拳已然砸下，市场成交速冻，现在库存高企的公司应该采取去化策略，例如在价格上做出让利。但多数观点则认为现在已不是价格问题，首先是资格问题，不排除未来某些开发商会采取类似个人注册公司等行为来规避此类监管风险的可能。
好消息与坏消息
事实上，商办限购政策出台后，政府部门又出台了关于商办限购政策的补充说明，明确已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施，已购买的商办类房屋可出租，且不限定出租对象；也可销售，但购房人应符合政策要求。尽管商办限购补充说明对于小业主来说是一个好消息，但未来手中的商住房能否顺利出手依旧是小业主们担忧的问题。
有数据显示，近十年时间里，北京市大约成交商办类物业40万套以上，其中包括25万套左右的商住类物业，这部分物业中有90%为个人购买，以此计算，北京市有22.5万套商住房为存量房。这部分房屋在出售时，只能卖给满足购房条件的个人或者企业，这一限制条件无疑会成为商住房流通上的一大阻碍。
朝阳区商住楼盘北京像素南区的业主张先生在接受北京商报记者采访时表示，目前他想出售北京像素南区的商住房，所面临的问题不是有没有人买，而是竟然没有中介机构愿意代理。
据了解，商办限购政策出台后，一方面市场降温，另一方面监管部门禁止中介机构宣传商办类房屋的居住属性，中介机构为规避风险，选择关闭商办类市场的门店。在商办限购政策补充说明中，明确中介机构可以代理商办类房屋的出租、出售业务，但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。
这一政策出台已经一个月时间，北京商报记者走访得知，目前已有中介机构开始代理商住房的出租业务，但买卖业务仍旧不代理。中介机构不代理商住房的买卖业务，意味着商住房小业主几乎断了出售途径。
对于新建以及潜在的商办项目，亚豪机构市场总监郭毅认为，目前企业只能按照政府规划要求来做，市场去化上，要看企业的资源和优势。不过，如果散售，500平方米的面积限制是一道难以逾越的门槛；自持经营，对于开发商而言，更是一个严峻的考验。北京商报记者 彭耀广
(作者：彭耀广) (出处：北京商报 2017年06月29日)
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