严控预售证“水龙头” 上海楼市销售季异常冷清
闷热潮湿的初夏，上海（楼盘）楼市异常冷清。今年5月，上海一手房成交面积同比下滑28.1%；6月颓势加剧，6月1日至18日，上海新建商品住宅成交55.4万平方米，同比下滑45%。数据寒冷的背后是调控政策的严苛。记者了解到，今年以来，上海一手房调控愈发收紧，不少开发商反映，年初还少量放行高端项目预售许可证（简称“预售证”），而近期上海市中心单价10万元以上的项目预售证几乎无一放行，甚至价格报批都不予受理。
一方面是严控预售证的发放，目前沪上单价5万元以上的商品住宅都在排队等预售证。另一方面因为获批售价大大低于预期，亦有开发商主动不领预售证，“捂盘”惜售。
一个值得注意的细节是，今年6月16日，上海市房屋管理局成立，主要职责是住房保障、房屋管理、房地产市场监管等有关政策研究、政策执行和行业管理。这在不少开发商看来，新设立的房管局的首要任务就是管控房价，短期内上海楼市管理和严控并无放松可能。
高端项目预售证几无放行
“本来今年3月计划要开的一批房源，可到现在还没拿到预售证。所有单价5万元以上的项目都在排队等预售证，还不知道要等到啥时候。”在静安区某沪上知名豪宅楼盘的售楼处，销售人员无奈地向记者表示。
从3月至今，该售楼处每天都有人上门询问，尤其是传出即将开盘的那段日子，售楼处人山人海，看房、选房的客户络绎不绝，由于房源少、客户多，不少客户为了能挑到中意的房子，还刻意跟销售人员搞好关系，甚至暗示有“好处费”。然而，随着预售证的遥遥无期，这些客户也渐渐失去了耐心。“之前是客户天天盯着我们，现在我们隔段时间打电话过去维护一下，人家都懒得理我们了。”销售员小陈告诉记者。
这个豪宅项目的开发商是一家知名央企，其开发的“府”系列产品颇有市场知名度。该项目内部人士向记者透露，原本3月计划开盘时预售证还不像现在这么难拿，只是价格被政府限制得很低。“批下来的预售价格比去年5月开盘的价格还低，我们当时就没领预售证，想跟政府再磨一磨价格。谁知这一磨，连证都拿不到了。”该人士表示。
记者从多家市中心豪宅项目处得到了同样的说法。融创中国旗下的滨江壹号院至今尚未取得预售证，按照该项目内部人士的说法，公司对该项目的预期价格是15万元/平方米，而政府现在最高只能批到12.8万元/平方米。“都在排队，市中心单价10万元以上的楼盘几乎一个都没放。”该人士告诉记者。
同样在等待预售证的，还有福建房企泰禾集团(000732,股吧)旗下位于新江湾城的泰禾院子。该项目地块是信达地产(600657,股吧)于2015年11月以73亿元的高价摘得，楼板价近5万元/平方米，当时业内预估未来项目预售价格至少在10万元/平方米以上。2016年1月，信达引入泰禾作为合作伙伴，由泰禾具体操盘打造旗下“院子”系列高端产品。据公司内部人士透露，该项目目前也未取得预售证，可能批下来的价格会明显低于预期。
价格审批须过两道关
据记者了解，目前上海预售商品住宅的价格审批须经两道手续关，区政府相关部门审批通过后，还须上报市级主管单位把关。
“现在只要是能开盘的新房，批下来的价格肯定比二手房价格要低，客户也都明白，所以都觉得只要能买到房就是赚了，托各种关系来买房的人太多了。”有开发商向记者直言。
记者在调查中了解到，现在上海不光限制单价5万元以上楼盘预售证的发放，还限制项目“网签”。比如，静安区每个项目一个月内的网签总金额不得超过5亿元。各个区规定的金额不尽相同，但目的都是为了控制当月预售商品住宅的均价。
值得注意的是，6月16日，上海市住建委经上海市委、市政府同意将承担的住房保障、房屋管理、房地产市场监管等有关政策研究、政策执行和行业管理职责划出，设立上海市房屋管理局，作为上海市住建委的部门管理机构，机构规格为副局级。这在不少开发商看来，新设立的房管局的首要任务就是管控房价，因此短期内上海对楼市的管理和严控并无放松可能。开发商内部流传的一个说法是，今年上半年，虹口区仅批了一个单价超过10万元的楼盘预售证，不久区相关部门领导即被上级约谈，普陀区也有类似情况发生。市中心此后至今再没有高价项目拿到预售许可证。
价格卖不高宁可“封盘”
市中心高端项目想卖卖不了，而中外环等外围区域的项目却有“捂盘”迹象。
购房者金女士今年一直在浦东三林地区寻找合适的在售新盘，5月份位于外环线附近的世茂云图准备加推房源，销售人员称新房源预计将在6月底开盘，售价大概在5万元/平方米。“结果到了6月份，开发商说不开了，因为政府批的价格仅4.3万元/平方米，开发商觉得太低了，不想卖。现在明确告诉我们，今年之内不开了。”金女士告诉记者，现在售楼处电话也没人接了。
记者尝试拨打世茂云图售楼处，确实电话无人接听，现场已停止接待，处于封盘状态。就在该项目隔壁的另一个新盘中骏柏景湾同样计划6月中旬开盘，至今也没拿到预售证，开盘时间待定。与世茂云图干脆封盘不同的是，中骏柏景湾售楼处目前还在正常接待，销售人员王小姐表示，开发商需要回笼资金，还是想开盘的，公司市场部正在积极与政府沟通，希望尽快拿到预售证。“公司想开高价，去年11月份推出的那批房源单价在4.7万-5万元/平方米之间，今年至少想卖5.5万元/平方米左右。可是世茂云图最终批下来的价格才4.3万元/平方米，估计我们的价格也没通过。”王小姐告诉记者。
价格上被管控，是目前很多开发商纠结的关键点——想卖高价，批不下来；卖得太低，又不甘心，资金压力不太大的开发商干脆选择不去领预售证，封盘不卖。
还有些开发商通过“装修款”等各种名目让购房者补差价，与购房者签订一份补充协议，购房者须现金补上这部分被政府压下去的差价。“这是行业内目前盛行的普遍现象。”有开发商这样表示。
错过窗口期下半年更被动
“可以看到，现在一些城市交易量被人为控制，未来恐将加重市场的误判。”新城控股副总裁欧阳捷表示，在上海这样的城市，一二手房价格倒挂的现象已见怪不怪。那些高价拿地的项目在现行控房价的政策逻辑下，如果低价入市，极有可能亏本，开发商当然心有不甘。于是，开发商选择缓建、捂盘。
可以预见的是，在政策严控之下，开发商已经错过了5月和6月这个上半年最佳出货窗口期，下半年销售压力恐将更大，尤其是高扩张、高周转的激进型房企。记者了解到，一家高扩张企业今年在上海的多个高端项目至今未取得预售证而无法开盘，无奈之下，公司急切推进位于松江泗泾的中端项目尽早开盘。该项目去年拿地时楼板价已近4万元/平方米，而目前售价可能也就每平方米5万多元，明知是亏开发商还得卖。
上海中原地产分析师卢文曦表示，7月和8月是传统的楼市淡季，下半年只有9月和10月可以期待。“但今年银行放贷收紧、没钱可贷，到了年底银根更紧，就怕到时候即便供应量增加了，房贷这块又跟不上。所以今年开发商会很被动。”
(作者：朱楠) (出处：上海证券报 2017年06月29日)
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