长租公寓受追捧 前景看好却遭“成长烦恼”
居高不下的大城市房价正让不少“漂一族”望房兴叹。随着购租并举的住房制度提上日程，作为新兴业态的长租公寓在租赁市场异军突起，成为城市新就业人群“住有所居”的新选择。但业内人士表示，长租公寓发展仍面临诸多困境，亟待从国家层面予以解决，从而更好地普及长租生活方式，促进我国住房租赁市场发展。
长租公寓
逐步被城市新就业人群接受
今年5月，住房城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见。“意见稿”明确，国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。
事实上，去年以来，国家即开始鼓励发展住房租赁市场，为发展和培育长租公寓市场提供了良好的政策土壤。
种种利好因素刺激下，作为新兴行业的长租公寓在住房租赁市场上方兴未艾。记者采访了解到，当前长租公寓主要有两种商业模式：一是房地产开发商自持物业从事租赁，如万科正在打造的长租公寓品牌“泊寓”。
近日开业的“泊寓·虹桥南华园店”是万科在上海布局的第五个长租公寓项目。“截至目前，‘泊寓’已在上海拥有约1500间房间，且已广泛受到在周边工作的青年白领欢迎，长期租房的生活方式正逐步被青年人所接受。”上海万科相关负责人表示，“租赁是国际大都市新市民解决居住问题的主要方式，万科通过参与房屋租赁市场，可为新市民提供更多可承受的住房。”
二是租赁企业通过对“握手楼”、旧厂房、居民商品房等项目进行整体承租改造后再面向市场，例如魔方、YOU+、链家自如等规模化、专业化租赁企业近年来正异军突起。
目前，魔方公寓联同旗下“9号楼”、“魔尔公寓”等多品牌租住产品，已在北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州、杭州等15个大中型城市布局了200余家门店，服务租客逾5万名。
魔方生活服务集团副总裁陈雷透露，魔方公寓正依托较高的客户黏性和独特的消费场景，创造新商业模式、为租户提供系列增值服务。例如，魔方公寓已联合了摩拜单车、平安好医生、猎聘、58到家等诸多服务性企业打造“一站式租住生活平台”。
房屋租赁市场面临“成长烦恼”
但记者调查发现，与发达国家不同，我国房屋租赁市场还不成熟，市场中以个人房东和中介“二房东”为主，这就造成了我国房屋租赁市场乱象频仍。此外，改建项目难获消防验收也是专业化租赁企业普遍面临的“梗阻”。
当前租房市场机制发育不健全有几大突出表现：一是合同不报备，产生纠纷时协调困难，而租客处于弱势位置，受“欺侮”的情况广泛，维权艰苦；二是群租等问题突出；三是租客普遍没有平安感：房东涨租、租期随便性大，二房东现象屡禁不绝。
以厦门为例，机构数据显示，厦门目前共有132.5万套出租房，但厦门流动人口约有300万人，存在巨大的房屋租赁供给缺口。这虽然意味着该城市房屋租赁行业有很大的发展空间，但厦门目前租房仍主要以传统的中介租赁形式为主，存在信息不对称、沟通不便捷、服务无保障、房源不真实等问题。而这显然也是全国大中城市普遍存在的问题。
来自上海公寓企业联盟的数据显示，目前我国出租房约有1亿套，80%为个人出租，20%为二房东，其中品牌公寓企业总占有率低于5%。机构作为租赁市场房源供给主体，其应有的作用未得到发挥。魔方生活服务集团CEO柳佳表示，目前长租公寓的市场渗透率太低，不足2%，房屋租赁市场的供应主体仍以品质参差不齐的民宅为主。随着人们对租住环境要求越来越高，乱象丛生的传统分散式租房市场已经无法满足年轻人对居住品质的需求，加大市场上品质公寓的供给量显然是当务之急。
记者进一步调查发现，改造项目难获消防验收是租赁企业面临的普遍“梗阻”。上海公寓企业联盟发布的调研报告称，目前由于在国家层面可从事长租公寓行业的相关房产物业属性没有明确，从而引发后续一系列公安消防问题。
“消防验收的前提是规划与报审用途一致，如果项目规划为商业，报公寓经营用途，报验窗口根本不受理。由企业提供集中租房服务的业态出现时间不长，经营过程中物业的使用用途类似住宅，但经营行为又类似商业，和酒店类似。这就导致各地在长租公寓的消防验收中，有的参照住宅，有的参照商办公，有的参照酒店，有的归为‘出租屋’不用验收，标准不清，给建设、运营增加了不确定性。” 广州泊寓总经理张成皓说。
“现在市场上存在的租住方式，无论是小区民宅还是老旧办公楼、厂房改造宿舍，利用自有闲置房源进行改造和自我管理，均存在安全隐患、管理混乱、品质没有保障等问题。”柳佳表示，随着市中心居住成本持续上升，合适稳定的居住空间越来越难找。
业界建议从三方面规范租赁市场
业界认为，随着我国一二线城市房地产逐步进入存量时代，长租公寓行业的快速、健康、稳定发展将有利于政府对住房租赁市场的调控管理，同时其亦将对规范市场扮演引领作用。
首先是尽快出台长租公寓消防验收标准。将消防验收与规划用途脱开，出台长租公寓的消防验收规范，从使用用途考虑，可以以住宅消防标准为基础制定，同时结合租房人员流动性相对住宅更大的实际经营特点，建议在住宅标准上强化消防自动报警系统、自动喷淋系统、消防主机控制室的要求，提升物业的防火能力。在长租公寓消防验收规范出台前，可暂时参照目前已有的酒店行业消防和流程，给予报验、验收。
上海公寓企业联盟建议，为避免与群租管理规定冲突，企业员工公寓宜规定每个房间居住人数最多为8人，可设高低床，高低床占地面积不低于6平方米，人均不低于3平方米；并采取酒店化管理，配备店长、前台、客房、保安及维修人员，进行7＊24小时现场管理；公寓内应全程禁烟，房间内不设大功率电插座，避免引起火灾；公共区域全程监控。此外，该联盟还建议，在国家层面未出台针对长租公寓的消防报验要求前，宜让具备资质的长租公寓企业参照《中华人民共和国消防法》第十五条相关规定，按照目前已有的酒店行业消防标准进行备案，从而确保租户安全。
其次，公共服务实现“租购同权”。业内建议对于和公寓租赁企业签订6个月以上的长期租赁合同的租户，要给予申领居住证，不要把居住证的申领和公寓的产权性质挂钩。
去年6月，国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，《意见》提出，“非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。”
柳佳认为，这条政策可从根本上改变房子与户籍制度、社会公共服务挂钩的顽疾。“之前我们在上海也尝试过帮助租客办理居住证，但大多社区并不认可我们的租赁合约，所以为租客办理居住证成了大难题。但在南京等城市，几乎所有的社区都承认我们的租赁合同，因此可以为租客办理居住证。”
“由于现在各地执行标准不一，政府没有导向，我们也无所适从。希望新政可以尽快落实，保障承租者的市民待遇，抹平租房与购房差异。”柳佳建议。
最后，借助“互联网+”等科技手段引导企业创新租赁居住方式。业内人士普遍认为，我国房屋租赁市场迫切需要一个“以人为本”的租住新模式。除了加入互联网思维并通过去中介化手段来吸引一些已经疲于传统中介套路的租客群体，政府宜引导企业利用互联网信息透明、快速便捷的优势，解决传统租房市场的痛点，并在产品和服务上加入更多人性化模块。
(出处：经济参考报 2017年06月30日)
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