北京389个项目被“催”入市
20万套房“在途”，是去年新建商品房成交量的两倍多，其中不乏知名项目后期及名噪一时的高价地北京房地产供求关系一直紧张，为了缓解这一矛盾，6月27日，北京市住建委发布《关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知》（以下简称《通知》），公布了389个在途项目清单，推进这些项目尽快入市，并推出办理预售许可的相关规定。据测算，这些项目可提供约20万套住房供应。
稳定楼市，政府督促在途房源入市
3·17新政以来，除了实行差异化的住房信贷政策之外，北京还明确了要切实增加商品住房的有效供应，其中一项措施就是督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目尽快入市销售。
本次市住建委公布的389个在途房地产项目，包括161个拿地未开工的项目和228个开工未入市的项目，对应的正是这部分潜在供应。
据北京房协官方微信“京房字”测算：这2250万平方米的潜在供应大约可以向市场提供20万套左右的房源。是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。将能起到稳定和引导市场合理预期。
针对这次公布的389个项目具体能形成多少供应，目前还无法统计出来。“因为有早期协议出让有未经招拍挂的，有商业的、有保障房的，纯住宅最终多少套难以算出精准的数据。”亚豪机构市场总监郭毅表示。
不过这其中包括不少知名项目后期以及名噪一时的地王地块。比如北京市西城区华嘉胡同地块。这宗地块在2014年初曾经被业界一度认为有望问鼎北京市单价地王，然而当年2月17日却被暂停了出让。最终该地块于当年7月中旬再度挂出，并于8月20日成交，成交时的单价高达9.65万元/平方米。但是，该地块在拿地之后始终未能开工。
此次，市住建委下达的《通知》对于拿地未开工和开工未入市的项目，做出了严格的时间规定，包括拿地多久开工、何时入市销售，都有明确的规定和要求。业内人士分析认为，一旦389个项目加快入市形成供应，将对平稳北京房地产市场起到巨大作用。
放宽取证，缓解房企资金压力
《通知》要求“凡列入清单的商品住宅项目，开发企业取得一个施工许可后，可以对应办理两次预售许可。在申请第二次预售许可时，应同时提交情况说明。”
克而瑞分析师崔秀程表示，《通知》肯定会加快这些老项目的开工入市进程，因为有两个时间点，可以实现二次取证，截断了项目推迟开工，推迟取证，推迟入市的后路。
此前一张施工证只能办理一次预售许可，但如果其中低层、高层产品混搭，则要符合2013年颁布的达到地上规划层数1/2以上、低层达到封顶阶段才可取证的要求。据郭毅粗略估算，389个项目中约有2/3应在此列。
不过从目前的情况来看，北京市场上鲜有单价8万元以上的项目获批预售证。如果放宽取证，不放宽预售证价格，当年一些地王项目的房企依然会陷入尴尬选择。
就像2015年9月，懋源力压保利、首开、龙湖、平安联合体取得的孙河西甸村地块，该地块总价29.4亿元，外加异地配建9.6万平方米保障房，机构计算楼面价超5万元/平方米。按照北京市场的一般规律，需要至少一倍的售价才能够保证利润率。不过从目前来看，预售价格尚未有松动的迹象。
不过，郭毅也指出，这一新规对于房企来说还是有利好消息的：“新规放宽了取证预售的限制，将有利于增加市场供应。施工进度的放宽，将房企开盘预售的时间提前了3-6个月，尽早入市销售回笼资金，有助于缓解房企资金链的压力。”
效果待考，部分项目暂不具备入市条件
崔秀程表示，这只是一个通知，一些项目并不具备入市条件，如存在拆迁、产权、资金链问题。
实际上，在市住建委公布的这389个项目名单中，有的项目已经或接近售罄，还有一些项目分期开发，后期因为拆迁问题停滞不动，入市还遥不可及。如在未开工项目名单中，排在榜首的就是“崇外6号地”，从2007年启动至今，还在推动中。这块地在2007年已经出让给了新世界地产。
该地块占地面积约0.8平方公里。这里曾是一片居民与企业生产混杂的区域，但是随着企业倒闭、转制甚至迁走，腾空的房子逐渐分给居民用于居住，聚集了足有8500多户居民。在今年2月，多次启动而又多次停滞的拆迁滞留区“崇外6号地”开始对其最大体量的成片违建进行拆除。
郭毅提醒，通知中用的措辞是“可”，不是强制性的，主导权在房企，一些始终没有开发的地块，是有拆迁、道路设施的原因，这些客观存在的问题很难解决。还有些项目则是已经形成销售，但由于分期开发，同时出现在拿地未开工和开工未入市的项目清单中。比如保利西山林语、中信城、合生霄云路8号都是销售了多年的老盘。
对于已开工还未入市的项目，尤其是多年老盘还未售罄的，崔秀程表示，既然通知已经下发了，如果有项目对此不以为然，不执行的结果可能会遭到处罚。(龚小锋 陈禹铭)
(作者：龚小锋 陈禹铭) (出处：新京报 2017年06月30日)
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