齐俊杰：楼市限售调控醉翁之意不在酒
核心提示：先诱敌深入把资金吸引到一线周边的城市，以及这些年就没怎么涨的城市，然后等库存去的差不多了，限购限售限贷，一下锁死流动性。28日，之前一直没怎么涨，但今年突然涨幅较大的西安市突然调控升级，要求2017年4月18日以前，在西安各市区购买商品住房，自购房之日起满5年方可上市交易，购买二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。
为什么是4月18日，因为这一天，西安市宣布了几大重点区，在这一天之后，购买的商业住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。那么昨天的政策，等于是把之前的时点给推翻了，二手房全都限售2年，而且明显加上了商品房更加严格的5年限售。
很明显，两个政策时隔2个月，对于之前的政策有明显的加成效果。这就表明，因城施策之后，地方政府也不是可以肆意妄为的，房价涨的太快了，也是压力山大的。5月份的数据显示，西安的新建商品房价格环比上涨1.7%，二手房环比涨了1.4%，这在全国都是名列前茅的。跟西安有一拼的还有大城市宁波，湛江，无锡，蚌埠，哈尔滨，沈阳和北海。西安这次做了个很好的表率，继续限售加码，目测那几个城市可能也会很快跟进。
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目前限售分为两种，一种是所有房子都限售，有这种限售的，有青岛和扬州，扬州外地户买的房子，一律两年不允许卖，而另外一种是限售令之后新买的房子限售，比如常州，厦门，福州，广州，珠海，东莞，这些地方限售令下达之前已购的房子不受影响。还有一种是假限售，比如杭州和北京，只规定企业购房限售
但这个政策一出，大家可能要重新掂量掂量了，西安的政策就是推翻了之前新购房限售，而追溯到了已购房限售，换句话说，这个示范效应就是，政策随时可能变卦，你之前买的房子，也未必就能想卖就卖，哪天他不高兴了。估计就不让你卖了。这可能会搞得很多人崩溃，有3-5年内卖房子打算的人，可能要抢先卖了。因为以后万一赶上限售，可能房子就砸在手里了。这个杀伤力是相当大的，彻底改变了房地产的供需预期。
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这也挺有意思，我们之前的思路是限购，结果发现本意是好的，但却产生了饥饿营销的效果，以后不见得让你买了，所以你得先买。结果越限购，大家就越要买房，楼市需求被提前集中释放了。既然成了反向指标，那么我们干脆就错进错出，用限售来重新打一遍。这将改变卖房人的预期，未来不让我们卖了，所以要先卖。抢先卖。卖的多了，楼市价格就会下来了。所以这也是一场洪水，限售的城市不是真心想降房价的，而相反会给其他没有限售的城市起到心里影响。比如炒房团在西安吃了亏，他们很可能就会抛掉那些没有限售的房子，以换取资金，然后在限售的城市里面硬挺。这样等于成就了别的城市楼市松动的可能。
所以，现在你知道，为什么一线城市不限售了吧，这次楼市调控的重点就是一线城市，而二三线城市都是给一线城市打掩护的，先是诱敌深入把资金吸引到一线周边的城市，以及这些年就没怎么涨的城市，然后等库存去的差不多了，限购限售限贷，一下锁死流动性。相当于股票停牌了，那么炒房的资金成本怎么办呢?只能去那些不限售的一线城市解决，在那里抛房，然后回补三线城市，在楼冻里面死扛。这样有助于一线城市去泡沫，去杠杆，也有助于三四线城市去库存。而至于金融风险，我已经把买卖交易和杠杆全都冻住了，还怎么爆发金融风险呢?所以，这次调控，玩的越来越漂亮了。不明真相的吃瓜群众，还在回老家买房的路上，一步一步踏入这样的资本陷阱之中。未来一定是把楼市的流动性都锁死在本就供给过剩，没有产业支撑的二三四线城市里。只要一线城市不涨了，开始下跌了，这些城市放开限购限售之日，就是他开始暴跌之时。如果你是炒楼的，被锁了5年，突然出狱了，你还不敢进跑出去，还会在监狱里继续蹲着吗?
(出处：中财网 2017年07月01日)
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