“抢地”模式终结 北京土地市场热度明显下降
3月底起土地密集出让，不仅“限房价、竞地价”，还竞自持面积，房企利润空间压缩，拿地空间平抑自2014年起，北京土地市场就变得有如烈火烹油一般，高价地层出不穷，房企争相在土地市场上豪掷资金。楼市火热和土地供应稀缺，使得房企普遍患上了“土地饥渴”症。因此每逢市场上优质宅地出让，就会引得众多房企拼抢。不过，这样的局面在今年3月份有了很大改观，最近几个月来，北京土地市场上房企已经变得理性很多，强力调控之下，很少再见到高价地出现。
利润压缩，拿地热情减退
“在去年‘新政’刚推出时，土地市场其实还延续了很长一段热度。”克而瑞分析师崔秀程回忆表示，当时挂出来的几宗优质地块依然吸引了不少开发商，到了今年初，房山和平谷的两地块就双双触及竞价上限和自持地块上限。
当时业内有声音认为，土地市场已不再理性，很多房企拿地都没有去计算成本。“新政之下，其实大家都没想好怎么做产品，而是先把地拿了再说。”一位机构分析师指出，北京土地市场在去年底出现开发商抢地，主要原因还是在于去年全年市场的火爆，开发商对于2017年市场预期普遍较高，因此积极拿地补货。
北京土地市场真正的转折是在今年3月。从3月底开始，市场上密集供应的土地都带上了去年延续下来的“新政”属性。其中绝大多数住宅用地都沿用了“限房价、竞地价”这一模式，并且部分用地还采用竞自持面积等附加条件。
“从三月底开始，在北京‘楼市调控’新政和土地严苛出让条件的‘组合拳’打压下，土地市场的热度才开始明显下降。因为大部分房企拿地还是要追求利润，在严苛的拿地条件进一步挤压之下，尤其是划定了未来售价后，房企能够非常清晰预估利润空间，自然也就不会去赌后市预期。”一位不愿具名的企业人士透露。
该人士表示，当然也有一些房企会因为追求品牌效益等原因在京拿地，比如河南正商就曾在今年上半年的北京土地市场频频露面，直到4月底以接近销售限价的价格拿下了丰台和顺义地块才宣告罢手。事实上，在4月份出让的不少“限房价、竞地价”地块中，房企的拿地楼面价都已经逼近商品房的销售限价。
后市预期转冷，重启观望
而3月以来的土地出让情况也意味着，开发商对土地的“抢食”模式也已基本结束。
这源于开发商们赫然发现，相比往年，今年出让的土地中除了自住房，大多是“限销售均价”以及“最高销售限价”的地块。因此除个别热点地块外，大多数土地并未出现太过夸张的土地溢价。
亚豪机构市场总监郭毅总结表示，从今年的二三月开始，房企拿地心态就已经发生了巨大变化。“以前竞自持面积触顶，还要竞高规格建设方案，而现在甚至连溢价率上限都触及不了。”
她分析认为，这主要是由于综合调控所致。对于开发商们来说，此前他们为了完成业绩指标而不惜成本囤地，而今年，开发商在政策限制之下，利润空间已基本被锁死、融资环境也不乐观，虽然上半年的业绩大多比较漂亮，但下半年前景难料。因此房企投资拿地的冲动也相较去年有所平抑。
“现在地价已经很高，但房价不可能出现暴涨，预计今年下半年到明年调控会继续加强。所以融创从去年10月之后就已经停止拿地，今年也不会在公开市场拿地，还是以并购为主。”也许正是出于这样的考虑，在今年3月份融创业绩发布会上，融创集团董事长孙宏斌如是说。
实际上，眼下不少开发商的心态确实如孙宏斌所说。新政后土地首拍时大多数房企还是观望为主。当时一宗位于北京市通州区台湖镇地块以15.8亿元的总价成交，溢价率39.8%，折合楼面价17162元/平方米。而同日出让的一宗密云地块，溢价率也不足36%。
刚需供应将提升
特别值得一提的是，与住宅用地的遇冷相比，商业地块更是迎来了直线降温。随着北京楼市调控过程中对商办类项目的调控加强，商服类地块出让也受到了较大影响。在去年宅地出让较少的情况下，有大量的商业用地依旧受到房企热捧。但在商办类项目遭遇强力调控后，开发商对于商业地块的热情有了明显下降，房山长阳和顺义高丽营等商业地块均低溢价成交。
一上市房企品牌负责人表示：“对房地产来说，最重要的政策就是土地政策，从去年‘9·30’新政开始，国家就已经释放了明显的政策信号。而今年‘3·26’新政对商办类产品严格的限购政策，也基本上杜绝了未来商业用地去做‘商住’两用的产品。更何况，出让条件中还附带有自持年限，在重重限定下，我们就算想要去拿地做项目，也还要考虑资金压力和项目回报周期等等问题，不可能像以前一样去和其他有意向的企业无限制地竞价。”
而上半年大量的“限房价、竞地价”和自住房地块入市，将会对未来的市场供应和价格产生不同程度的影响。
“大量自住房和限价商品房入市会提高中低端产品比重，将改变中高端产品为主的市场格局。”郭毅分析认为，这种情况就基本限定了房产项目无法通过其他方式（如捆绑精装）向市场销售，对于开发商来说，他们的利润率空间就会变得有限起来，更多地还需要靠此前没有限定条件的项目来实现利润。
而上海易居研究院智库中心总监严跃进则表示：“北京这一轮土地供应结构中有大量的自住房，这一类住房对于平抑房价作用明显。同时，土地市场的供应结构发生变化，对于产品开发和销售结构也是有积极影响的。这有助于一些刚需购房者选房，并且防范了炒作房价现象的出现，对于稳定住房也有积极作用。”
■ 数据解读
37宗地出让缓解“土地饥渴”
与“限价”类的措施相辅相成，供地量的增加也很大程度上缓解了房企的“土地饥渴”。今年上半年北京土地公开出让经营性用地37宗，规划建筑面积426.63万平方米。对比去年北京全年28宗的经营性用地成交记录，今年北京明显加大了土地供应，尤其是住宅用地的供应。公开数据显示，今年住宅用地成交23宗，规划建筑面积284.99万平方米，同比大幅增长321.88%。而去年全年仅出让13宗宅地，规划建筑面积219.93万平方米。
“今年上半年，北京土地成交额已经达到1006亿。”中原地产首席分析师张大伟表示，“从目前已经挂牌的土地来看，预计未来还会有大概600多亿的供应，两项叠加就是1600多亿。如果后续土地继续按照目前的趋势供给的话，今年北京土地市场的成交额将很快突破2000亿。这应该是北京房地产市场‘加法’调控的一个表现。”（采写/摄影 记者 陈禹铭）
(作者：陈禹铭) (出处：新京报 2017年07月07日)
页:
[1]