周俊生：房地产调控既要“紧”又要“松”
“房地产调控要做到因城施策，不能以为越严越好。无论是紧还是松，都要针对特定对象，该紧的就要紧，该松的就应该松。”央行日前公布的数据显示，到今年6月底，我国广义货币（M2）余额为163.13万亿元，同比仍有9.4%的增长速度，但增速已比5月末低了0.2个百分点。近几个月来，M2增速出现了逐月下跌的纪录，并且在6月底创下新低，这与近期我国金融领域推行的降杠杆的方向是一致的，在未来一段时期，在央行坚持稳健中性货币政策不变的原则框架之下，随着降杠杆的持续推进，银行放贷受到一定抑制，M2增速继续放缓的概率是比较大的。
但是，在M2增速出现持续放缓的大背景下，个人住房的贷款余额却保持着高速增长。数据表明，6月底个人住房贷款余额达到20.1万亿元，比上年末出现了5.9个百分点的增长，而同比增长高达30.8%。这个数据一方面表明个人房贷的增减趋势与宏观面上的银行信贷增减在总体上是表现一致的，另外一方面则表明个人房贷的需求仍然很强烈。虽然6月底的房贷增速相比半年前出现将近6个百分点的回落，但这主要是由于各地加强限购所致，去年第四季度，正是各地强化房地产调控，频繁出台或者强化房地产调控政策的时期，随着这些政策的推行，它对个人房贷的总体规模自然会产生影响。
不断收紧的房地产调控政策，不仅在房贷规模上产生了影响，更重要的是，越来越多城市的房价已经改变了以往那种高歌猛进不回头的走势，或者出现滞涨，或者出现下行。但是，如果房价下行成为一种不可逆的趋势，又会对宏观经济产生不可低估的负面影响。在很多地方政府寻找不到保持经济稳定增长的引擎的情况下，这种调控政策到底能坚持多久，似乎仍然充满不确定性。而一旦调控政策有所松动，房价出现大幅度反弹，几乎是不会有任何犹豫的。因此，可以预期的是，目前的调控政策还不会轻易退出。
但从央行公布的有关数据可以看出，尽管调控政策越来越严厉，但市场上的购房力量仍很强盛。在通过限购将投机投资势力基本清除出市场后，这部分购房力量应该主要由居住和改善型的住房需求所组成，而这部分需求符合“房子是用来住的”这样一个原则，特别是其中首套购房者，仍然需要房贷等政策支持。因此，市场调控在坚持从紧的同时，还应该考虑对这部分购房需求施以必要的宽松政策，比如对在限购政策允许之下的首套房实施合理的房贷利率优惠。
需要注意的是，像北京、上海这样的特大城市，在多年的限购政策之下，购房需求正在向城市周边的中小城市扩散，而这些地区住房的投资投机价值也在增加。这些地区有的也已实施限购，但有的并没有，导致购房需求大量集中，房价猛涨，这其实在客观上已造成当地居住型需求的困难。因此，这些特大城市周边地区应尽快实行限购政策，不能让从特大城市挤出的投机投资需求在周边的中小城市产生“马太效应”。这些中小城市目前城镇化发展的势头很猛，农村居民进城购房的需求越来越强烈，这正是推动当地经济增长的一股重要力量。如果无视这部分正当需求，而继续对投资投机资本拱手相迎，推高房价，其客观效果只能是造成本地刚性需求的萎缩，也不利于城镇化的推进，最终不利于当地经济的平稳增长。
因此，房地产调控一定要做到因城施策，不能以为越严越好。无论是紧还是松，都要针对特定对象，该紧的就要紧，该松的就应该松。尤其是在目前银行信贷降杠杆、严监管的背景下，一方面应该注意信贷不能再像以往那样，通过各种或明或暗的渠道给房地产投资投机助力，另一方面还需要对刚性的需求一如既往地给予金融支持，不能因为房贷从紧而加剧这部分合理需求的购房困难。
（作者系资深媒体人、财经评论员） (作者：周俊生) (出处：和讯)
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