北京土地市场开闸背后：今年出让61宗，房企抱团合伙拿下23宗
2017年北京土地市场的下半场，以三宗土地单日吸金112.7亿元高调开启。鏖战68轮之后，“金茂+世茂+国瑞”联合体以78.7亿元揽下了丰台区西铁营村地块，自持比例54%。
半个月后，北京二环内的东城区永外大街地块的爆冷场面，并不在大家的意料之中。时隔5年重新挂牌的永定大街地块，在8月1日由“华润+招商+碧桂园”联合体以在官网报出的最高竞买价格38.4亿元成交，溢价率仅为0.5%。
这次，“华润+招商+碧桂园”联合体的竞争对手，是实力强劲的“保利+首开”联合体，但这两家在现场竞拍前便选择了退出。众多限制因素，让他们在最后一刻止步。
高歌猛进的时期已过，取而代之的是“宽出严入”的土地生态。“限价、自持、配建自住房”等关键词背后，北京未来住房市场结构迎来不同预期。
房企拿地策略呈现多元化局面，对于起始价高、经营难度大的“难啃”地块，多达7家的超级联合体已经出现。据时代周报记者统计，“抱团取暖”增厚了竞拍环节的拿地概率。年初到现在，北京成交的61宗土地里，共有23宗土地被房企联合体拿走，后者总成交金额达891.62亿元，占总成交比重达62.75%。
但如何处理操盘权与并表权的分配难题，如何对地价、项目操作与收益达成共识，是一个难度远远超过拿地的博弈过程。牵手之后，新一轮力量对决已经展开。
开闸与关卡
华润用“永定华章”四个字为项目定调，招商则打出“永定新禧”的宣传语。8月1日，这两张喜气洋洋的红色海报刷遍了朋友圈。第一次进入北京内环后的碧桂园，则显得有些安静。
对住宅部分建设和销售严苛的限制，将考验“华润+招商+碧桂园”这三家房企的开发效率和营销策略。
在这幅总建面约7.36万平方米的土地上，必须执行住宅90/70政策（70%以上为90平以下小户型），且最高单价不得高于93521元/平方米，商业部分的50%需自持经营20年，同时还要配建不小于7000平方米的博物馆无偿移交政府。
更重要的是，这幅地块的竞得方还需要交纳土地开发建设补偿费33.9亿元，最终的土地成本将高达72.3亿元，楼面地价或将超过最终的销售价格。难以实现盈利成了这幅土地不被热捧的真实原因。
事实上，北京土地市场“宽出严入”的局面，已存在不少时日。
土地供应在今年“开闸”。4月7日，北京同时发布了《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》。计划内容显示，未来北京每年将新增土地供应1200公顷，5年总共供地6000公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷。同时，2017年北京的住宅供地计划也相应调整，以保障30万套住房建设需求。
但北京土地市场不是无条件“开闸”。随着土地“宽出”而来的是花样翻新的出让方式，围绕着“限房价、控地价”的土地供应工作机制，北京土地市场衍生出了竞配建、竞自持等一系列出让条件，招招直指“2017年房价环比不增长”的目标。
事实上，自2016年12月起，北京在土地出让环节试点“限房价、竞地价”，拉开了北京土地市场游戏规则改变的序幕——地价设拐点上限、自持设置预定比例、住宅售价锁死、自持70年、高标准商品住宅建设方案评比等等，为房企拓展北京市场设置了层层关卡。而在“930”和“317”调控之后，北京8万元预售证单价红线也框定了不少房企的开盘步伐。
在北京“宽出严入”的土地市场环境下，调控效果已经显现。5月份，北京丰台区丽泽商务区两宗相邻商业地块停止挂牌，最终丽泽金融商务区D-07、D-08地块以43.4亿元近底价成交，被“华润+首开+金茂+金石”联合体竞得，溢价率仅0.46%。而D-01地块因无人报价流拍——北京土地市场上次出现流拍还是在2015年11月。
按照要求，该两宗地块均需按照土地使用年限100%自持，不能散售。由于缺乏短期变现能力，苛刻的出让条件是这两宗土地遇冷的主要原因之一。
值得注意的是，土地“严入”规则并没有打消房企的拿地热情，反而催生了房企拿地策略的多元化。对于起始价高、经营难度大的“难啃”地块，房企往往选择以联合体的形式拿地。
搭伙与陪跑
在历次竞拍的房企名单里，可以看到各式花样联合体混搭。
比如屡屡出现的首开＋中海＋保利＋龙湖，金茂+世茂+国瑞，首开+万科+龙湖+东方华美，国开+万科+首开+龙湖，保利+中海+天恒+中粮，首创+远洋+五矿，房山新城+城建+招商等。
比较典型的是今年6月14日，在丰台区卢沟桥乡周庄子村旧村改造地块的出让中，首次出现“保利+首开+龙湖+中海+胜翔+周庄子村+平安”七家房企组成的联合体。
如果说，之前二家房企联合拿地是因为地价高涨，开发商为了降低竞争成本、增加盈利而抱团，那么，在新的游戏规则下，四五家房企，甚至六七家房企抱团在一起，考虑更多的则是先拿地补仓立足江湖，再想如何止损或减损。
房企联合体的力量不能小觑。时代周报记者根据北京市国土资源局公开信息进行梳理与统计，截至8月7日，北京市年内成交的61宗地块中，有23宗地块被房企联合体拿走，后者总成交金额达891.62亿元，占1420.9亿元总土地成交额的62.75%。
从成交金额来看，早在2017年5月底，北京土地市场成交总价达到851亿元，已经接近2016年全年852.5亿元的水平。6月22日，随着“首开+万科+龙湖+东方华美”联合体拿下顺义区高丽营地块，“国开+万科+首开+龙湖”联合体拿下房山区青龙湖地块，北京2017年土地出让总金额也突破了千亿元大关。
中原地产首席分析师张大伟认为，房地产行业正趋势性地增收不增利。未来，北京房地产市场将进入精算时代，房企更多比拼成本优势：“房企拿地已经不可能有规模利润，（出手）完全是从战略角度看：同时有活干，分摊管理成本，增加销售业绩。”
协商与博弈
两年前，吴瑞（化名）就开始频繁奔走于北京国土局和一线同行之间，他的任务是找到在京拿地同盟者。
“我们要求占股50%以上，目的是并表。”吴瑞供职于广东某大型房企的投资拓展部，他们最近谈拢了几家企业，刚刚（4日）提交了朝阳孙河地块的竞买申请。半个月后，这宗近10万平方米占地面积的地块将进入竞价环节，起始价40亿元。
“谁操盘，谁并表”这个谈判核心，在吴瑞他们结盟之初就要敲定。事实上，如何处理操盘权与并表权的分配难题，如何对地价、项目操作与收益达成共识，是一个难度远远超过拿地的博弈过程。
一般而言，房企联合拿地前会事先签署协议，对地块内权益占比、项目部人员构成，以及举牌授权金额进行约定，并对地块的操盘权、并表权、项目股权收益进行划分。竞拍时，委派其中一家代表进行举牌，联合体成员也会派人陪同。
在拍地现场，认为地价尚在接受范围内的房企可能会继续举牌，若最终拿下地块，联合体成员会重新测算成本并协商——如果就地块综合成本和未来收益达成共识，则可能继续合作；而若成员认为地价太贵，超出授权范围，则有可能会退出合作，由剩余的成员自行接盘，或寻找新的合作方加入。
“正常来说，联合体拿地中，房企最看重的一般是操盘权。操盘权意味着主导权，股权之外的操盘管理费，甚至是项目未来可能出现的超额收益分成，”北京当地一家房企代表孙志（化名）对时代周报记者称，“并表权也非常重要，部分房企选择为自己财报添彩，当然，也有一些房企作为财务投资人来分利润。”
过去，大部分联合体仅由两家公司构成。权益分配自然比较简单：一家操盘项目，另一家则获得并表权。“谁更强势，谁的区域开发和销售更厉害，谁就能拿到操盘权。”孙志说道。
但双方都意在操盘，互不相让的情况，并不是没有出现过。在南京，保利和朗诗在开发朗诗保利麓院时，就为操盘权打成一团。最后，“蛋糕”被一切为二，麓院南面地块由朗诗操刀打造，北面地块由保利操盘销售，项目物业则由两家合资成立的公司统一负责。
两家联合体拿地后的协商和操作都仍存嫌隙。而如今动辄三四家、四五家的多方联合方式，更是出现了更多的不确定性。
吴瑞坦言，联合体中的各个企业背景实力、开发风格、资金成本都不一样，并不是每一家房企在联合前，都考虑好了联合可能带来的各种风险。过关斩将拿到地后，“散伙”的风险也随时随地都存在，“在开发前谈崩了，资金压力和开发风险就几何倍数涌现；即便在开发后闹分手，也可能出现无人对物业负责的现象”。
在北京，房企联合体“散伙”早有先例。2015年，平安龙湖兴昌联合体竞得昌平南邵地块后，因超出龙湖、平安授权价格解体；同年，碧桂园也因授权价格问题退出与金茂联合夺得的丰台花乡地块；同年，华润招商华侨城联合体以83.4亿元竞得的丰台地块，也因华润招商的退出宣告“拆伙”。
有人选择退出，有人勇敢解盘。拿地19个月之后，华侨城为丰台项目找到了新合伙人。8月1日，华侨城与泰禾分别公告，泰禾带着51.8亿元投身丰台项目。
这将是新一轮磨合、协商与博弈。
(作者：刘娟) (出处：时代周报 2017年08月08日)
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