北京保障性住房政策流变： 降低寻租空间 关注“夹心层”
导读2017年8月3日这个时间节点之后，自住房将被新的共有产权住房替代。从历史角度看，除了目前推出的共有产权住房，北京在保障房制度探索中经历了经济适用房、限价房、安置房以及自住型商品房等历史阶段。
作为聚集了大量外地人口的国际化大都市，自1998年房改以来，北京在产权型保障性制度方面就进行过不少探索。不过，在过往的历史中，“住保障房开宝马”等寻租问题被长期诟病，分配不公成为保障性住房难以平衡的难题。
8月3日晚间，北京市住建委、发改委、财政局、国土规划委等多部门联合起草《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称《办法》），向社会公开征求意见。根据《办法》规定，2017年8月3日这个时间节点之后，自住房将被新的共有产权住房替代。共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
从历史角度看，除了目前推出的共有产权住房，北京在保障房制度探索中经历了经济适用房、限价房、安置房以及自住型商品房等历史阶段。而从本次推出的共有产权住房细则来看，北京市非常注重保障性住房过往遗留问题。比如，备受诟病的经济适用房、两限房的寻租空间问题；另外，此次还将保障范围扩大到非京籍人群。
链家研究院院长杨现领在接受21世纪经济报道记者采访时表示，政策变迁的特点在于逐步落实房子是用来住的，回归房屋的居住属性、打击投资投机属性；这些变迁的进步性体现在兼顾效率和公平、完善“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的住房供应体系；共有产权汲取了政府对于政策性住房的土地供应缺乏激励机制的问题，有利于刺激政府扩大和落实供地计划，形成有效供给缓解供需矛盾。
保障房变迁史
1998年房改以来，北京在产权型保障房制度上的探索非常积极，供应品种也是最多的。其中，最为显著的保障性住房品类包括限价房、经适房和自住性商品房（简称自住房）等。
经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
限价房，又称限房价、限地价的“两限”商品房。是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是为了限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。
自住型商品房，是指房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，按照限定销售对象、限定销售价格的原则，满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建筑面积，以90平方米以下为主，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。
值得注意的是，经济适用房和两限房在历史迭代过程中，其寻租行为备受诟病。比如，经济适用房政策中，政府明确规定不得出租和外借，但在实际运行中，不少业主将其用于出租等行为。保障房分配政策在设计方面存在天然漏洞，导致一些家庭并非中低收入者也进入轮候。比如大量收入构成十分复杂但无法体现工资单的家庭进入经济适用房、两限房轮候家庭中。“住保障房，开宝马车”的类似现象一直备受舆论关注。
麦田房产副总经理孙庆磊表示，从北京保障性住房变迁历史看，政策迭代更新逐渐加快。从经适房、两限房、自住商品房，再到共有产权，政策迭代基本是13年-6年-4年，符合中国经济增长速度，更贴合当前保障群体现状；另外，价格设定从一刀切变成相对灵活定价：这样既有市场调节的成分，又有对保障群体的保护门槛，对保障群体之间的差别也能起到漏斗排筛；购房人群门槛抓大放小：这样既可堵漏，又能对难于核实的部分做必要舍弃。
易居研究院研究总监严跃进也认为，对于类似保障房的发展历史来看，实际上不断在优化结构。过去的住房更多的体现为对于价格的直接管控上，类似经适房和两限房等，都是对房价的直接管控。而现在的改革则从更创新的角度进行价格管控，即不断降低土地成本或者说不断通过优化产权结构和商业模式，进而营造成本更低的住房模式。另外，经过经济适用房和两限房的变迁，共有产权住房更注重降低其寻租空间。
共有产权的进步性
鉴于保障性住房过往历史中出现的问题尤其是寻租问题，此次共有产权住房《意见稿》涉及相关规定非常之细。
比如：各区的房源，都要有30%划给新北京人。在重点功能区、产业园区范围内还将有人才共有产权房项目。分配体系放开增加非京籍：这是一个重要表态和转折，表现了北京首都从住房保障体系上的接纳和包容；单身人士申购需年满30岁；有过住房转出记录的家庭，不能再申购共有产权房。如果离婚了，需要3年之后再申购。有违建不更正的，也不能申请共有产权房；弄虚作假，10年禁止申请保障房和政策房。
孙庆磊表示，从《意见稿》上看，此次分配体系放开增加非京籍：这是一个重要表态和转折，表现了北京首都从住房保障体系上的接纳和包容；另外，转让门槛与准入门槛对称性更高：此前转让要么原价回购，要么存在高额差价补偿，今年随着经济发展加快，不乏很多原本中低收入家庭的阶层上升加快，共有产权的5年后可向其他符合购买人群出售，其实是转让门槛与准入门槛对称性更高，也会加速保障房的应用效率。
孙庆磊表示，共有产权准入人群的变化主要体现在三个方面（家庭）收入：延续了自住型商品房的准入条件，不做考核；对购房群体住房方面审核情况变化体现在：之前经适房和两限房有很多相对细致严密的条件的设置，自住型商品住房是京籍再申请时名下允许有一套房，而此次共有产权要求非常明确，必须名下无房且没有曾经出售记录，也就是说本次申请的共有产权房必须是首套房；其他资产情况：不做考核。一言以蔽之，只看住房情况，对收入和资产配置不做要求。
安居客房产研究院首席分析师张波认为，从共有产权保障属性来看，最值得关注的是“夹心层”，这部分人可能超出了保障房标准，但购买商品房的能力又不足，随着社会发展经济进步，这部分人群比例明显增加，因此，北京的保障房涵盖人群必须有相应调整。
除了提出针对新北京人，张波认为此次共有产权保障属性值得肯定的是，数据化保障，拿出30%的比例给无京籍的“新北京人”，如此数据化的保障手段在国内是第一个；不再对受益人群的收入有所限制，保障的范围又有一定程度扩大；严格限定对于无房人群保障，买过房就会被排斥在外，更好地规避了政策上可能产生的漏洞。
(作者：王营) (出处：21世纪经济报道 2017年08月09日)
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