强监管去杠杆“铜铁时代”下地产商突围之道
本报记者 王营 北京（楼盘）报道在强监管、去杠杆背景下，房地产传统生存模式正遭受前所未有的考验。而发掘和关注新兴领域成为地产从业人士突围之路。
华本荣誉理事长、盛世神州基金董事长张民耕日前在“2017半年度宏观经济论坛暨联峰投资综合金融服务与项目发布会”感慨称：“强监管后，不是想做就能做了，哪怕是单个项目基金，做之前必须在证监会下属协会备案；另外，以前房地产企业包括我一直都在加杠杆，现在必须要去杠杆了。”
随着去杠杆全面深入，有地产商们甚至认为，房地产行业的“黄金”和“白银”时代都已经过去，并进入“铜铁”时代。
当房地产的红利期逐渐消退，“铜铁时代”呈现出更新的行业特征：房地产长达十几年的玩法和逻辑被打破，限购、限价等成为常态；地产商传统开发业务生存空间愈发艰难，利润空间也被一再挤压；市场集中度持续强化，大象起舞，并购频现。而在传统开发业务之外，寻求创新性突围，成为不少中小开发商的被迫选择。
未来一年
房地产市场走势向来是行业最为关注的话题，而这决定了不少企业的发展方向。自3月以来，调控深入已持续四个月有余。从统计数据上看，房价涨幅正稳步回落。但关于市场未来走势，业内看法不一。
从宏观层面看，国务院参事、经济学家姚景源保持乐观态度。他援引国家统计局数据：“中国经济增长已连续6个季度保持在6.7%-6.9%。今年上半年全国房地产开发同比增长6.1%，销售面积同比增长16.1%，销售额增长26.5%。因此房地产下半年会保持稳中求进的状态。”
高盛与姚景源预测基本一致，但对未来呈谨慎态度。高盛投资管理部亚洲区联席主管王胜祖表示：“统计局数据显示，消费对GDP增长的贡献最大，达到将近2/3，全年经济增长将在6.5%-6.7%。结合上半年6.9%的增速，这意味着下半年经济增长将放缓。基建和房地产投资会趋缓，从而对下半年经济造成下行压力。”
对房地产未来走势，张民耕保持乐观态度。他认为这是一场博弈，在这次博弈中，经济规律不可战胜。他的判断依据是，回顾历次调控，经常是各种政策叠加，最终都会放松。另外，从需求角度看，目前，一二线城市需求非常强，既有自住改善需求，也有投资需求。
但地产商已经深刻意识到调控的严峻性。联峰投资管理有限公司董事长胡宁峰表示，地产商将经历一段生死期，“这次调整很大，又是在杠杆高点做的调整，如果政府的手稍微糙一点，看得见的手稍微强大一点，可能会出现重大问题。未来一段时间会是高潮迭出、激动人心、惊心动魄的一年。”这期间，房企之间的并购在所难免。
对于本轮调控的严峻性，融创中国董事长孙宏斌早在去年年底就预计，非常严峻。“对于这次调控的严密程度，很多企业是预计不足的。本轮宏观调控严厉程度超过过往每一次。”
调控花样出新背景下，开发商也将面临更多的新课题。当代置业执行董事兼总裁张鹏表示：“未来一年，国家一定会出台长效政策，包括取消预售政策、租售同权、房地产税等，都有可能成为地产企业面临的新课题。”
生存之道
在铜铁时代中，大型地产商正加速规模扩张，以期通过提高市场占有率而降低市场风险。不过，一些中小地产商以及地产基金开始重新制定战略。比如，从开发转为运营，或者对房地产细分产业链创新。
胡宁峰判断，地产已经到了真正以运营为主、从增量变成存量、从开发产销变成深度运营的模式。
记者梳理，目前具有代表性的地产运营模式包括长租公寓、联合办公、在线度假公寓、新型商场零售、特色小镇等，已逐渐成为地产商转型运营的新载体。
比如，今年成立的联峰投资将运营两个名为“联合生活”和“盟客中国”的地产项目，前者属于商业地产，联峰计划收购商场，把餐饮、服装、医疗、教育、娱乐等业态集合其中，以共享和叠加等原则，实现商户与顾客、商户间的流通，客户定位90、00后。
盟客中国属于联合办公，对标Wework（Wework在上个月的市值已达到170亿美元，分布在全球45个城市）。联峰计划，除办公区域出租外，更加注重增值服务，如创业过程中需要的人力、法律、税务、孵化、投资，以及各个产业链上中下游企业的整合。“截至2017年初，盟客中国在北京、沈阳、成都等一二线城市开业三个项目，并完成百万平米场地储备。”联峰投资负责人告诉21世纪经济报道记者。
当代置业看到了年轻群体的消费潜力，张鹏补充，黑科技、新金融、新人群、新消费是地产商应该关注的机遇。
中民惠普金融董事长庄诺则瞄准了存量市场的机遇。他认为，中国家庭财富达到160万亿以上，其中57%是不动产，这些不动产存在于一个个社区中。
地产商也关注到了最近出现的一些新机会，如租售同权、共有产权房等。大成基金首席经济学家、人民银行金融研究所前所长姚余栋认为，北京的共有产权房，是地方政府让利给地产开发，以满足低收入群体需求，将来是一个大趋势。
“怎么根据租售同权和共有产权，生产出符合市场需求的房地产产品和金融产品，是我们下一步要深入研究的。”张民耕说。
在强监管、去杠杆背景下，房地产融资方式也在发生改变。众所周知，境内房地产基金多做债权类业务，采用“假股真债”模式，不愿意使用股权投资参与项目收益。但随着近年来房地产行业调控不断，金融管制逐渐加强，房企通道类生存空间愈发狭窄，房地产基金正回归“本真”，股权投资再次备受关注。
“不能再简单地用土地融资方法和中介性的私募基金了，这既不能满足目前地产现发展，同时还会带来风险？”张鹏表示：“金主也不能只能找信托、银行，应该多找股权的、长期的、创新的合作方。”
地产商们也打算借机收购做不下去的中小型地产商，这是企业做大的机遇期。张民耕主张现金为王，随时准备并购中小企业，“我们要面向中小企业做更多工作，可能我们的业务来源也在中小企业。”
路劲集团董事局主席单伟豹则瞄准了特色小镇的并购机遇。他透露，路劲集团今年原本计划建5个特色小镇，但考虑到市场未来可能存在的并购机遇，因而压缩到只建设3个特色小镇。他表示：“等人家因压力而破产时，我们去收购五六个。我坚信今年开3个，明年收购10个。因此现金很重要。”
(出处：21世纪经济报道 2017年08月10日)
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