中国楼市“变轨”：驶入“购租并举”
一项共识正在各级政府与企业之间形成：建立“购租并举”的住房制度将是中国房地产业发展的新方向。去年底召开的中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平在此后召开的中央财经领导小组第十四次会议上进一步指出，要准确把握住房的居住属性。
8个月后，住建部、国家发改委等九个部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(下称《通知》)，从融资、土地供应、盘活租赁房等角度提出加快住房租赁市场的发展，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等成为首批开展住房租赁试点的12个城市。
种种迹象表明，我国部分城市住房供应正从“重售轻租”转向“购租并举”。当前的实际情况显示，一些热点城市在出让土地时已要求开发商100%自持，而不少房地产公司也已开始探索自持长租公寓的经营模式;另一方面，利用农民集体建设用地建设的租赁住房，未来也将丰富整个租赁房市场，改善民生。
土地政策助力租赁房
《通知》表示，当前人口净流入的大中城市住房租赁市场需求旺盛、发展潜力大，但租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善，租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有充分发挥。
“购租并举”的逻辑则是在供给侧增加有效的住房供应，在租赁和购房两端同时发力，打造多层次的住房体系，缓解供需矛盾，稳定市场预期，使房地产市场平稳健康发展。
链家研究院院长杨现领对第一财经记者表示，一个完善的楼市格局应是“三足鼎立”：新房、存量房和租赁住房同时为解决城市住房问题发挥作用。
但链家研究院数据显示，2016年中国房地产市场交易总规模超20万亿元，其中新房12万亿元，二手房6.5万亿元，租赁房却不到2万亿元。显然，购租严重失衡。
打破这一失衡，土地政策率先发力。《通知》指出，鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建住房项目配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应，优先面向公租房保障对象和新市民供应;还明确提出，在超大城市、特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，多渠道增加租赁住房供应。
目前，广州、佛山、成都已出台加快发展住房租赁市场的相关实施方案。比如，广州等城市允许将商业用房等按规定改造为租赁住房，并执行居民用水、用电、用气价格标准;佛山除明确开展卖地自持和“商改租”之外，还允许将工业物业改为租赁住房以盘活存量房源。
北京、上海和杭州等热点城市则已要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁型住房，有的地块甚至要求100%自持，有的地块的自持期限高达70年。
一些土地上所建房屋的限售正从一二线城市向三四线城市蔓延，以10年的限售期最为严格。比如，保定在前不久推出的编号为“2017-030号”的地块中首次采用“双限双竞”出让方式，要求竞得土地人告知此宗地商品住房购买人在取得不动产权证之日起10年内不得买卖;珠海也推出了附加10年限售条件的土地，其中一宗商业地块要求竞得者10年内不得抵押、转让及销售，还有3宗住宅用地规定仅销售给限定区域内注册的工业企业员工，且取得不动产权证之日起10年后方可转让。
房企布局长租公寓
在政策的引导下，房企也开始布局租赁房市场。越来越多的开发商意识到，资产管理将成为未来竞争的另一种能力。
早在去年11月，北京首批控地价限房价的土地进入竞拍流程，首创、天恒和中粮组成联合体拿下海淀永丰的一宗自持地块，条件是住宅自持比例100%、商业自持比例10%。
万科则是最早进入长租公寓市场的地产商，2015年就单独成立了租赁公寓业务部发展长租公寓，随后开始在几个重点城市进行尝试。2016年12月，万科拿下北京海淀的两宗自持地块，自持比例是100%;今年4月，万科在广州拿下两宗自持宅地，自持比例分别为50%和55%;6月，万科又在佛山拿下一宗自持比例为100%的宅地。
除了万科、首创、天恒、中粮，龙湖、保利等房企也进行了自持土地的尝试。也有开发商正在加速进入，作为入公寓行业的后起之秀旭辉领寓，在半年时间规模已达到5000间，并提出5年20万间集中式公寓，进入行业前三的业务目标。
根据克而瑞统计，排名前30名的房企中，已有1/3房企正通过不同方式介入租赁房市场。
目前，业界对房企竞拍自持用地的争论焦点集中在盈利模式和回报率上。过去，开发商依靠高周转做大规模，但自持用地却会拖低资金使用率，在短期内，自持产品无法变现。
在7月召开的电话销售会议上，万科董秘朱旭表示，尽管目前存量物业的毛利率和现金回流速度均不如销售型的高周转模式，但万科在北京、佛山等城市适当拿一些全自持物业，是为未来转型经营性物业做铺垫。
从商业角度分析，杨现领并不看好开发商的踊跃进场：“尽管土地有自持方面的限制，但我认为这不构成开发商进来的必要因素。对开发商来说，更好的方法是并购盈利强的租赁企业，用更有优势的资金来整合，而不是自己亲自下场。”
不过，一位房企高管表示：“如果你没有在红利收割期来之前提前布局，那你怎么可能享受到时的红利呢。”
巨大的租赁市场目前还是蓝海，和发达国家比，国内的租赁市场依旧没有掌握在机构手中，未来的前景可以预期。
试点集体土地建租赁房
除国有土地外，利用农村集体建设用地建设租赁性住房成为未来租赁房发展的另一个亮点。
《通知》也明确提出，要在超大城市、特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，多渠道增加租赁住房供应。
作为超大城市，早在2011年，北京就已经向中央部委申请开展利用集体建设用地建设租赁住房。此后，京沪两地集体土地建设租赁房试点申请获得了国土部批准。
从2011年起，北京先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351地块、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套。
北京住建委近日表示，今后5年，北京将进一步加大租赁住房供应，计划建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。
建设在集体土地上的租赁住房如何进入市场?北京住建委表示，北京市利用集体土地建设的租赁住房，可由区政府按市场价格整体趸租作为公共租赁住房，再向中低收入家庭按公租房价格出租，入住项目统一设置租赁管理服务站，提升服务管理水平，提高承租家庭的归属感和生活质量。
集体建设用地上的租赁住房要实现的是政府、社会、农民和住房保障家庭的共建共赢共享。“为了保障农民利益，租赁住房由政府按市场价格趸租过来，再向保障房家庭按公租房价格出租，差价由政府补贴。”北京住建委相关负责人说。
外界之所以关注集体土地建租赁房，根源在于这与利用国有土地建租赁房有很大区别。
集体土地与国有土地所有权有所不同，属于农村集体所有。国家法律规定，农村集体建设用地上建房的主体是村集体经济组织，房屋产权也属于农村集体经济组织，不能转让，不能改变性质。
因此，在集体建设用地上建设租赁住房，并集中向城市居民出租，这在当前相关法律法规之下存在一定的模糊地带。
此外，在集体土地上建租赁房，业界一度有疑虑，此举是否会造成新的小产权房问题?
2012年，当时还在担任北京市国土局局长的魏成林就曾坦言，集体土地建租赁房与小产权房的差别就在一个是短期租赁合同，一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年，实际上就成了变相卖房，与小产权房无异。
他认为，有一个办法可以避免小产权房的出现，就是由政府把集体土地统一租过来，由政府统一建设。政府跟村集体签协议，收益由政府跟村集体分成，政府从分成里拿一部分，把投资成本收回。在规定的期限之后，政府可以把房子还给集体，或继续合作。
事实上，利用集体土地建租赁房“好处”不小，此举不仅不占用地方国有建设用地指标，且可降低建设保障房的用地和拆迁成本。
国土资源部党组成员、国家土地副总督察严之尧8月3日到北京市规土委调研时表示，建议深入研究农村集体建设用地的使用政策，设计好农村建设用地使用的商业模式，特别是要针对北京市的楼市情况大力推进农村建设用地建设租赁性住房，丰富住房市场，降低居住成本，增加农民收入。
(作者：陈淑贞 叶开) (出处：第一财经日报 2017年08月10日)
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