土储大战中的房企生态： 高价地不再 大房企补仓 21世纪经济报道2017-08-26 08:34
今年前七个月，TOP20上市房企拿地集中度同比均有大幅提升。同策研究部数据显示，1-7月成交金额中，TOP20上市房企共成交9109.11亿元，占全国300城土地成交金额的50.33%，同比上升12.55个百分点；从成交建面来看，TOP20上市房企共计成交14927.49万平方米，占全国300城土地成交建面的11.61%，同比上升4.83个百分点。中原地产市场分析师卢文曦指出，虽然楼市遇到调控，但今年前7个月房企拿地仍然保持积极态势，尤其是一些大房企拿地“不含糊”。一方面今年销售情况好，需要“补库存”；另一方面，由于一些中小房企也在抢占市场份额，迫使大房企加快扩张步伐。由于拿地逐渐成为综合能力的较量，房企联合拿地也在增加。菩悦资产创始人兼CEO陈凯指出，如果地价占比房价超过50%甚至100%的时候，房企对实际拿地的能力、投资的专业性提升、投资拿地人员的薪酬，都应该在企业战略层面给予更大投入和重视。从拿地布局上来看，上海中原地产统计显示，今年一线城市土地供应明显减少，二线城市供应增加较多，房企拿地开始向重点区域周边的三四线城市拓展。比如保利地产在长三角区域内，徐州拿地27公顷，盐城拿地20公顷，无锡拿下10公顷，上海只获得逾4公顷土地；碧桂园仅盐城就拿了68公顷，是三四线城市今年土储最多的城市。卢文曦指出，房企在三四线城市增持土地储备，摊薄了土地成本。具体到房企拿地，则呈现大中型房企不断补货，收并购方式获取土地比例增大的趋势。同策咨询研究部数据显示，7月保利耗费224.12亿元，斩获20宗地块，建面达279.71万平方米，成为上市房企中拿地金额和面积双冠王。截至7月底，保利拿地金额达到955.61亿元，仅次于碧桂园，位居第二，金额同比涨幅达147.49%；拿地面积1362.48万平方米，位居第三，同比上涨125.46%。分析认为，在当前行业集中度不断上升，企业并购重组加速的环境下，2016年开始，保利规模扩张诉求增强，成立专门的并购团队。2016年公司拓展112个项目，其中75%土地资源以收购、合作方式取得。随着二级市场项目资源日益减少，今年保利土地收储以招拍挂为主。据分析，保利采取以中心城市为核心，深化城市群的布局战略，7月布局落点长三角、京津冀、珠三角，多点开花。其中宁波部分地块以100%溢价取得，其他地块多数溢价率在30%以下，总体保持审慎控制拿地成本方针。阳光城的土地储备战略与保利相近。另一个现象是，根据近期披露中报业绩的房企数据来看，不少中型房企土地储备都在5000万平方米左右。一些中型房企频频发力，通过并购增加土地储备。7月25日，泰禾集团公告，旗下公司拟分别以23.76亿元、18.75亿元的价格收购增城2家公司100%股权。泰禾由此在广州市增城区共持有四幅地块的土地使用权，占地面积共计707170.62平方米。这是泰禾集团通过并购方式获取土地储备的缩影。上半年，其已通过并购获得福建福州、北京怀柔、河南郑州等多宗地块。另一家中型房企阳光城，同样通过并购扩张规模，并计划于今年继续发挥优势增加土储。据统计，2015年-2017年5月，阳光城通过公开市场和并购拿地金额共计667亿元，规划建筑面积1771万平方米。其中，并购金额389亿元，占比58%；并购项目建筑面积1324万平方米，占比75%。2017年上半年，阳光城新增62个项目中，并购就有52个。
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