“金九银十”广州将有60个楼盘推新 新货超过20000套
[摘要]根据克而瑞广州的统计数据，“金九银十”期间，广州全市将有60个楼盘有推新，预计新货将超过20000套。由于楼市严控政策的影响，今年3月后，成交量逐步下降，房企楼盘推货量也出现减少。由于7、8两月历来是楼市的销售淡季，因此广州一手住宅成交规模进一步下滑至稳定态势。数据显示，近几周广州一手住宅成交量大约维持在千套左右。不过，8月过后，传统意义上的楼市旺季即将来临。根据克而瑞广州的统计数据，“金九银十”期间，广州全市将有60个楼盘有推新，预计新货将超过20000套。在今年多项调控政策出台的背景下，“金九月”是否还能如期而至？市场变化，旺季能否来临有待检验9月和10月素有“金九银十”的称谓，往年的这个时期，各大开发商也会趁这一阶段纷纷亮出家底，加紧推货，为今年的业绩冲刺。同时，不少购房者也会在“金九银十”的时期内思考自己的购房计划。根据阳光家缘的数据，此前几个月一手市场的预售批复数量相对低迷。随着今年9月即将到来，不少房企已经开始加紧推货。克而瑞数据显示，今年9至10月，广州全市新货推量预计将达到20921套。另据新浪乐居的监控数据，今年9月广州预计共有22盘推新（含住宅、别墅、商服类），3个为全新盘。其中，中心区4盘，外围区18盘。数据显示，共有11个楼盘新开销售中心或样板房。这一数量与2016年“扎堆”上货的市场相比，平淡了不少。由于今年以来，广州楼市严控政策和租赁新政相继出台，房地产市场发生了重大变化，在这个背景下，一手住宅市场能否延续往年旺季的销售态势值得关注。花都推新量最多从区域来看，外围城区的推新数量仍旧远高于中心城区。其中推货套数最多的是花都，克而瑞统计数据显示，9月至10月间花都预计有7个楼盘推新，货量高达4696套，其中仅龙门苑 (详情 图库 团购 点评) 一个楼盘就将推出3210套。随着地铁9号线年底即将开通、中轴线的建设，花都未来的发展潜力十分明显。紧随花都的是番禺，推货量为4346套，共12个楼盘。不过番禺推货量最多的楼盘为雄峰城 (详情 图库 团购 点评)，其推出的942套均属于公寓产品。作为近年热门区域，同在外围的南沙推货量同样较高，共7个项目3428套。从化也将有602套住宅新货问世。值得注意的是，以往推新量庞大的增城，推新量却不及其他外围城区，克而瑞方面统计，截至8月22日，增城已经明确的推货项目共有3个，共计827套。不过，房天下方面的统计则称，增城金九银十预计有14个项目推新，其中全新楼盘将有6个。在各大中心城区里，黄埔推货数量占据绝大多数。克而瑞统计显示，今年黄埔共有11个项目推出新货，套数达2522套。从分布情况看，黄埔推新楼盘仍旧集中在萝岗区域，其中推货最多的万科里享家 (详情 图库 团购 点评) 和广州绿地城 (详情 图库 团购 点评)分别有395套和374套。而位于老黄埔区域的万科金色乐府和万科尚城 (详情 图库 团购 点评)则分别只有50套房源推新。除黄埔外，海珠与荔湾的推新套数都突破1000套，天河因为万科云米酷的推新，目前总量为710套，白云仅佳兆业天墅 (详情 图库 团购 点评) 推新100套。户型迎合改善性买家近几年，由于全面二孩政策的开放，不少家庭迎来了第二个子女，这令改善型住房颇受关注，同时由于生活水平的提高，以及子女、老人等方面的需求，因而在当前的房地产市场，改善型买家也大量出现，这类人群的需求多集中在面积、地段、环境等方面。从今年9月的推新户型来看，多数洋房楼盘既满足了刚需买家的要求，也迎合了改善型买家的期望。根据新浪乐居提供的数据，多数楼盘都推出了100平方米以下的刚需小户型产品，与此同时，不少洋房楼盘也将推出超过120平方米的大户型住宅。例如番禺的祈福缤纷汇 (详情 图库 团购 点评) 将于9月推出28平方米单间和170平方米四房。而位于天河奥体板块的金地公馆则将推出86至167平方米的三至四房。公寓项目推新量庞大从今年广州各城区的楼盘推新情况来看，今年公寓产品的供应量较为庞大，一些大牌房企的公寓项目也集中在这一时期推出，其中不乏一些“千套大盘”的出现。根据克而瑞提供的数据，天河万科云米酷将于10月推出610套公寓产品，而海珠涛景国际展贸中心则将在9月底一次性推出1236套公寓。统计显示，外围区域也有大量公寓推新，其中位于番禺雄峰城9月份将推出942套公寓产品，雄峰城也是番禺9月、10月推新套数最多的楼盘。事实上，番禺接下来的主要推货产品就是商服类物业，除了雄峰城外，粤海广场 (详情 图库 团购 点评)787套，誉瀛新天地499套，天睿 (详情 图库 团购 点评) 399套，均为商服类物业产品。而在南沙，仅越秀国际总部广场 (详情 图库 团购 点评) 就一下子推出2200套公寓，预计将于10月14日进行推货。不过，“3·30”新政后，商服类物业在广州被纳入限购范围，新政规定个人不得购买商服类物业，也导致大批公寓买家和投资客失去购买资格。事实上，新政出台后，广州公寓市场迅速降温，到今年7月时，全市一手公寓共计成交431套，与去年7月同比减少85.5%。尽管广州租赁新政允许“商改租”的内容为商服类物业提供了一个较好的出路，但在现行政策下，随着公寓推新量加大，今年9月、10月商服类物业的市场走向将会如何，销量是否会发生变化，目前仍没有明确的答案。热点板块抢夺客源尽管严控新政背景下，广州一手住宅市场的推货与成交情况都有所下降，但随着9月份的到来，不少楼盘都将开启推新的节奏。事实上，在近几年的热门板块中，一些楼盘的推货量也十分引人关注，而随着地铁建设通车、配套设施的日臻完善，部分外围区域板块也越来越受买家追捧。广钢板块蓄势待发作为老城区，荔湾的新建项目主要集中在芳村区域，特别是位于芳村南端的广钢板块，受近几年广佛一体化和广钢新城规划建设的影响，该板块楼盘也成为买家追逐的热门。根据房天下的统计，今年9月至10月，广钢新城板块内的多个楼盘都有推新计划。包括北大资源博雅1898 (详情 图库 团购 点评)、中海花壹号、葛洲坝广州紫郡府、振业天颂花园等。其中葛洲坝广州紫郡府和振业天颂花园都属于新开楼盘。根据房天下的楼盘信息，葛洲坝广州紫郡府将推出建筑面积在103至140平方米的舒适性三、四房，建筑高度在19至29层之间，预计8月份开放样板房。而振业天颂花园销售中心预计本月开放，该项目规划8栋23至28层的住宅，建筑面积在95至176平方米之间。地铁为增城花都带来利好今年年底，通向花都主城区的9号线和通向增城新塘镇的13号线都将开通。地铁通车后，上述两地区的交通通达度将明显提升，势必将带动沿线及附近板块物业热度的提高。像增城的新塘板块、花都的汽车城和区府板块等，都有望在接下来的几个月里获得重点关注。在花都，位于区府板块的龙门苑了备受关注。克而瑞数据显示，龙门苑预计推新套数将达到3210套，据了解，龙门苑位于花都三东大道西，附近拥有较为完善的生活设施配套，部分楼栋已经封顶。而在9号线开通后，龙门苑也可通过公交接驳，享受到地铁的便利。增城新塘板块同样也将因地铁而升级，再加上规划建设的广州新东站，交通优势愈加明显。目前，增城新塘板块有不少利好政策带动，同时该地区属于增城的旧社区，因此也能享受到较为成熟的配套设施。克而瑞数据显示，位于新塘板块的富雅都市华庭(详情 图库 团购 点评)，预计将在10月推出682套新货住宅。萝岗楼盘领衔黄埔楼市去年年底6号线的开通，令萝岗进入地铁时代。地铁也推动着萝岗楼盘成交量价的上扬。甚至可以说，目前黄埔区一手住宅的成交量，大部分是原萝岗区域的楼盘在进行支撑。今年9月至10月的推新中，位于原萝岗区域的萝岗板块、知识城板块楼盘也占据了主力位置，而老黄埔区的亮点则并不多。根据房天下的统计，今年9月至10月，黄埔有12个盘推新，全新盘有3个。据了解，位于知识城的时代天韵 (详情 图库 团购 点评) 和招商雍景湾都将有推新，其中时代天韵即将推出二期产品，招商雍景湾则即将推出88至102平方米三房至四房，预计8月底开盘，带装修发售，价格尚不明确。而在萝岗板块，同样也有多个楼盘推新，根据克而瑞的统计，萝岗奥园广场 (详情 图库 团购 点评)、万科里享家、保利罗兰国际 (详情 图库 团购 点评)等楼盘的推新量都在百套以上。货品丰富选择更求“精”此前，多家分析机构及行业专家都曾表示，在当前市场供求格局下，一线及热点二线城市已经或正在进入存量房时代。今年5月，易居研究院发布的《40城二手房成熟度排名》中显示，包括北上广深及厦门等五个城市的二手住宅成交量已经超过一手住宅，说明这些城市的住房市场已经进入成熟阶段。对于广州而言，存量房时代的来临，也令一手住宅市场必须尝试新的突破。不少房企在加强推货、丰富选择的基础上，也更加注重精益求精，从而为购房者带来差异化体验。当传统意义上的楼市旺季即将来临，在严控政策持续实施的背景下，房企的行动也将迎来市场检验。热门楼盘加推进入市场在一手楼市，部分购房者是根据楼盘的品牌来进行选择的，这足以说明楼盘品牌影响力的重要性。因此，一些老楼盘或知名楼盘也往往会在楼市销售旺季到来之前，通过加推的方式，提高企业销售业绩。房天下数据监控中心的信息显示，多个热门楼盘接下来将采取新品加推的行动。例如增城的金地香山湖 (详情 图库 团购 点评) ，该楼盘9月将加推99至124平方米三房至四房单位，据了解，金地香山湖目前主推86平方米两房、99至108平方米三房和124平方米四房，从户型来看，可以满足刚需及改善型业主。在花都，此前热销的金融街花溪小镇 (详情 图库 团购 点评) 预计将加推三房至五房的产品，面积在89至130平方米之间，而雅居乐万科热橙 (详情 图库 团购 点评) 预计也将在9月推出新楼栋，产品包括85至125平方米的三房至四房单位。在中心城区，位于天河、白云、荔湾等地的多个楼盘也将有加推项目，其中不乏龙湖首开天宸原著 (详情 图库 团购 点评) 、珠江金茂府 (详情 图库 团购 点评) 等定位偏向高端住宅的楼盘。纯别墅类项目引发关注各家分析机构的监控数据均显示，今年9月至10月的推新以三房至四房的洋房类型为主，但在洋房以外，最近也有不少纯别墅类项目入市。房天下数据监控中心认为，这些产品特色鲜明，势必在市场上引起热议。例如增城新晋推出的保利小楼大院 (详情 图库 团购 点评) ，据了解，该项目容积率仅为1.05，由34栋、共254户单位组成，产品涵盖叠拼、联排、独栋等多种类型，面积在145至210平方米之间。值得注意的是，保利小楼大院的建筑风格，以中式别墅院落为主。另一个需要关注的别墅楼盘是新城市地产在番禺推出的星海墅。8月初，新城市地产在白天鹅宾馆召开发布会，正式公布了星海墅项目。据了解，星海墅是目前广州少有的城央别墅项目，地处番禺星海公园旁，别墅户型在304至830平方米之间，均为独立地权。而在推新项目不多的中心城区，此次也有新的别墅项目问世，其中位于白云的佳兆业天墅将推出洋房和别墅产品，预计9月推新，不过目前户型和面积暂未披露。本版撰文南方日报记者 葛政涵■广州推新楼盘数量(9月至10月)9月：天河：1
海珠：3
荔湾：2
黄埔：2
番禺：7
花都：1
南沙：3
增城：2
从化：2
10月：
天河：2
海珠：2
荔湾：4
白云：1
黄埔：9
番禺：5
花都：6
南沙：4
增城：1
从化：1
数据来源：广州CRIC房产测评网■记者观察销售走势成后市风向标尽管各家分析机构公布的楼盘计划推货情况均显示，开发商已经准备在今年9月至10月的广州楼市大干一场，但仍要注意到，今年的市场状况与往年已经有了很大不同，很明显，今年是调控的一年。在政策层面，“3·17”与“3·30”新政相继出台，其中购房者门槛被提高、增城从化纳入限购范围、商服类物业不允许个人购买等措施，对广州市场产生了重要影响。到了今年8月，广州多部门还联合下发通知，将严厉打击楼盘违规销售的现象，这与此前媒体曝光的一些楼盘违规销售行为密不可分，因此房企在加紧推货的同时，也需要更加注意销售行为上的规范。在信贷层面，目前广州各大银行均已上调房贷利率，这无疑将大大增加购房者负担的成本，也会对购房者的倾向性造成影响。同时房地产信贷的紧缩，对于房企资金回笼也是一大挑战。多项措施出台后，广州一手住宅市场经历了成交量逐渐下滑的过程，根据网易房产监控阳光家缘的网签成交数据，从7月起，广州一手住宅周成交量便一直维持在千套上下，调控前的楼市火爆已经不复存在。经过几个月的调整，成交量和成交价格都逐渐趋于稳定。此外，今年7月，广州出台租赁新政，提出了“租购同权”“租房入学”等概念，并允许商业用房改造为租赁住房，大力发展租赁市场有利于房地产市场的健康发展，在“只租不卖”思潮出现的情况下，房屋销售市场该如何发展，也是需要面对的重要课题。由于楼市严控政策依旧持续，市场上也出现了对“金九银十”能否向往年一样继续出现的担忧。因此，接下来的9月和10月究竟会不会延续前几年传统旺季的销量态势，还要等待市场的进一步反馈。但毫无疑问，接下来的两个月对于广州楼市十分关键，无论是销售表现还是价格走势，都将对今后楼市的发展方向提供重要参考。(南方日报)
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