揭秘13位房企掌门人关于未来房价的预测 | 绿城曹舟南:房价一定是往下走
编者按：在各家香港上市房企上半年业绩会上，老板们的预测颇为值得一看。（本文素材来自于香港上市房企公司业绩会现场提问环节老板们的答复，文章很长，来不及看可以看重点，比如说恒大的观点就很不错。）一今年年底或明年年初房价一定是往下走绿城中国CEO 曹舟南，8月28日我嘴比较毒，去年也是这样，我说中国内地房地产市场已经疯了，哪个行业有这样的商业逻辑关系，当时面粉比面包贵，我个人判断内地房地产市场即将要崩盘，风险很大，这是我去年讲的。我嘴巴很毒，不幸被言中了。我现在担忧，去年4月份到9月底内地房企拿的地怎么办，因为现在的房子不仅限购、限价，还限贷、限售，所有的报批价格和预售证都被当地政府所限制。广州和南京甚至出现了地价多少，预售证价格就多少。为什么说这样的话，我当时就说了一句话，抛开有质量增长的规模就是找死，做得越大死得越快，这是我去年讲的话，抛开有质量的增长，追求规模，规模越大死得越快，也不幸被言中。大家都知道房地产的特性，你说土地还投不投，不知道现在怎么办，为什么？我认为到今年年底，乐观一点到明年年初，房价一定是往下走，这是没有办法的，这是国家战略，要控制房价，房子是用来住的，不是用来炒的。前年拿得那么高的土地，内地开发商都是用高地价以博取未来的高房价，这是所有内地房企的开发和商业模式。原来高地价拿了以后，现在的商业模式被剪断了，房价要跌不是增长，但是你拿地的时候是按照今天拿高地价博取未来高房价的模式，我不知道大家怎么办。更担忧的是储备量很大，明年万一下降了10%、20%怎么办，比如拿的地里面地价是3万元，掉10%变成2.7万元，再掉10%就变成2.5万元了，你承受得起吗？因为房价都控制下来了，地价肯定要下来。我个人认为大家一定要系统分析。二如果政府批的价只有市场的7折我们肯定是不卖的世茂房地产副主席许世坛，8月29日对于2018年，我们整体是乐观的，因为房地产对整个经济的贡献还是很大的，目前也没有趋势看到在下降。当然个别一二线公布的数据是有受到控制的，但是这个控制也是政府调控的控制，就是很多贵的项目不批预售证，很多金额很高的就会推迟上市，但是这个不代表房价真正在下跌。当然国家希望控制住一二线，不要大涨，但是也不可能跌。房地产大跌会有很多负资产，有很多金融机构会产生坏账，这不是国家愿意看到的。我们也希望房价是稳定的，不要大涨，但是我们整体的土地成本也比较低，另外就是我们会加快销售和推货的速度，我们四季度会有很多新增的供应，我们多卖房，多收钱也是规避风险的一个主要的办法。关于限购、限价，包括现在限价后批的价格如果高于当地的平均价，它还是会控制备案的，这样对回款是有影响的。除非是做刚需的，或者在三四线，受调控的影响比较少；如果在一二线比较多，改善型或者是高端型的房产，肯定今年的限购、限价，特别是网上登记会对开发商的销售和回款都带来一些压力。我们怎么样去解决呢？第一，我们在三四线增加了开工面积，去弥补一二线的损失。第二，我们跟政府沟通，比如说我能不能价格是毛坯的，我再提供一些装修服务，或者是车位卖贵一点。沟通解决不了的就晚点卖，如果说价格不是差太多，比如说政府的备案价是市场价九折的，我们也愿意卖，就让业主赚10%，但是这部分我们希望是一次性付款，等于是一次性给了个九折优惠。当然如果政府批的价只有我们认为市场的8折、7折，我们肯定是不卖的，我们再等等，看看有没有其它的沟通渠道。这个肯定会有影响，但是三四线升得很多，供货也加了很多，所以也已经充分的弥补了。三放在那里相当于政府鼓励你多赚点钱宝龙地产总裁许华芳，8月28日上海新政对我们还是有影响，但是在上海我们不是很急，因为上海是个很神奇的地方，它只会涨，不会跌，放在那里相当于政府鼓励你多赚点钱，你放得越久赚得越多。所以我们心态还是比较好的，而且从上海的土地储备来讲，我们绝大多数都是很低时候拿的土地。四加大调控力度的可能性不大禹洲地产董事局主席林龙安，8月28日今年的楼市应该是稳定为主，「五限时代」已经到来了，再加大政策的出台，我估计也不会有了，但是会维持平稳的局面。不管是量还是价，量不会上升到哪里，价会略微上升一点，但是是以稳定为主。未来三年左右房价的趋势还是稳中有升，但是整个销售量不一定会冲到哪里，现在土地已经越来越珍贵了，而且越来越少，特别是在一二线城市的土地，几乎是推出来就被抢光了，土地的价格也是直线上升，很多城市进入旧改阶段，土地成本上升了，所以我想未来还是稳中有升。长租公寓我们已经在布局，比如说在合肥我们有几栋楼，一手房和二手房差价在6000块钱左右，我们就准备把这个做长租公寓，不卖了。我们在上海闵行区的一个项目，在地铁边上，如果卖完了以后再买地也很难，所以我们也准备持有。另外也是因为一手房和二手房差价的问题，所以我们准备部分持有做长租公寓。五调控若长久市场将会完全歪曲瑞安房地产董事局主席罗康瑞，8月23日对未来的楼市，我还是看好的。但我刚刚也说，这个限购、限售等很多方面的条件都是非常苛刻的，这也使市场不会有大幅度飙升的现象，而这也是好的。因为要是政策一放开，价格飙升之后，将来内地可能会发展到香港现在这样的楼市环境，我觉得是很不理想的。所以这方面我还是觉得，政府调控是应该的，但调控长期以往的话，这个市场将会是完全歪曲的，因为没有给它能够发挥的地方，这也是要小心的一点。六三线城市只是阶段性选择恒大集团总裁夏海钧，8月28日国家对很多一线、二线城市做了限购、限贷等很多的措施。我们也做了一个统计，恒大现在在售的是546个项目，受影响的是121个，大概占719个项目的22%。这些项目绝大部分是在一线城市和核心二线城市，一线城市受的影响比较小。今年市场还有一个特点，三线城市的价格涨了30%到40%，在此基础上，恒大今年就增加了一些不受调控限制的城市的土地储备，比如二线城市或一线城市周边的城市，客户还是一线城市的。如此，土储在三线城市的比例略有增加，但整体还是以二线为主，因为要确保利润的增长，不会受到国家阶段性政策的影响。提到对三线城市的看法，我很坦率地说，恒大是看中一二线城市，不是看中三线城市，三线城市叫阶段性城市。目前国家出台了很多政策是鼓励三线去库存，一二线只能收紧，在这种情况下，恒大今年适度增加了三线的土地储备，主要是避免国家宏观政策的影响。从长远来说，中国的房地产肯定是一二线要好过三四线，因为一二线的人口基数高，市场需求量大，目前恒大的土地储备还是70%多在一二线城市，恒大不会把一二线城市放到后面去。另外一个，公司在深圳储备了大量的土地。这就是恒大的核心战略，我们认为未来的增长肯定还是在一二线城市，特别是在一线城市。当然在这个阶段，受政策影响的时候，做一些三线城市的项目是有必要的，但这不代表公司转向三线城市。我们过去说三线城市好是没办法，因为那时恒大没钱，我们过去就是实行农村包围城市，做大规模就是把三线城市做大。恒大应该说是中国一个很特别的企业，从2009年上市以后，公司始终坚持市场化的发展。我们认为中国市场很大，改革开放的成果很多，所以这个饱和度没有达到，没有必要在目前这个阶段去国际市场发展。恒大和别的发展商不一样，别的发展商是在国内融了资拿到海外去投项目，恒大是在境外融的钱，拿回中国做建设。恒大上市到现在这么多年，总共从国际资本市场拿了170亿美金，支持中国经济发展，所以在这一轮的国家调控整顿当中对恒大是高度认可的，不是一般的认可。七一二三四五线全线出击哪里有市场哪里就有碧桂园碧桂园集团总裁莫斌，8月22日关于北京的市场，我认为中国房地产市场肯定是健康的，而且我们是有信心的，一线城市的刚性需求是永远存在的，所以我们也希望除了在三、四线主战场以外，也能够拥抱一、二线城市，所以一、二、三、四、五线城市均衡发展也是我们追求的目标，我们希望在每一个地方的项目都能够做成功。我们的目标市场现在是一二三四五线全线出击，哪里有市场哪里就有碧桂园。八按照绝对居住人口去分析市场是不可靠的远洋集团董事局主席李明，8月24日关于新土地的拓展，我们过去按照一、二、三线城市去拓展，现在发现这种分类方法有点落伍，我们还是按照城市群为考虑，比如说长三角、珠三角、成渝、武汉等等。我之前对市场的看法相对比较保守，现在我们是乐观谨慎，不能叫谨慎乐观，所谓乐观是短期乐观。原来大家都想这个市场整个销售额十几万亿，这么高位还能够保持两位数的增长，甚至20%的增长不现实，人均面积40平方米等等，就好像这个行业到了一个拐点。去年和今年现实告诉我们市场挺好的，速度挺快，加速度更快。我这段时间也一直在想到底怎么认识这个市场，我的结论是两三年想高位保持两位数的增长是可能的。为什么说可能，其实我们都忽略了人口流动的问题，按照绝对居住人口去分析市场是不可靠的，真正的需求是来源于人口。中国未来的人口政策，和经济地区的调整，和一些新的理念、新的概念的落地，都促进了人口的流动，这种庞大人口是基数，虽然房子不动，但是人动也是一样。但是长远来看，两三年以后，三、五年以后，现在还是要保持谨慎的态度。首先，再多的房子用来住房总是有限的，一个人住2000平方米是不可能的，也不需要，住个50平方米，100平方米总是可以的，我觉得总是有限的。另外，我觉得长效的居住政策，随着人们的共识，现在租赁，房地产税，这些都还在看、在做，这些东西会发挥调节作用，所以我觉得要乐观谨慎。九每一个城市都不缺房子了SOHO中国董事局主席潘石屹，8月22日在过去的20年时间，房地产开发商建了好多的房子，到今天为止，我认为每一个城市都不缺房子了，而是把这些房子最充分地利用起来，才是我们的使命。十地价也很难突然掉下来富力地产联席董事长李思廉，8月22日为什么中国过去调控了那么多年？到现在房价还是上涨，或者是市场，还是挺活跃的？这个是因为中国有很多大的人口基数。大家可以看到国内的GDP在过去很多年都以不低于6的增速在增长。所以在这么大的基数底下，这是一个非常好的现象。其次就是中国有「农村人口城市化」这个大的政策在支撑，由于这个政策，每年有五千万人口城市化。这个就带动了城市周边的农村人口，拥到城市去买房子。国家今年货币政策是收紧的，我们这个行业还是要小心。因为，明年到期的公司债、信托有很多，会有一个所谓的高峰期，所有的企业都需要准备。理论上中国政府也不会让这个行业就这样倒下来，但是在合理的情况下相关部门还是会适当地让这个行业的资金合理地松一下。地价也很难突然掉下来，现在省会城市、一线城市，所有有名城市的招拍挂项目都不是两三家公司竞争，很多公司都会参与，一般企业的资金还是充裕的。十一下半年拿地的房企应该会少一些中海地产董事局主席颜建国，8月21日下半年买地的事情，因为我们感觉一方面政府土地供应增加，特别是一二线城市；第二方面金融去杠杆融资环境紧张；第三方面，销售情况谨慎乐观，下半年销量可能减少，相对各家房企回款进入土地市场少于上半年。十二从短期来讲需要小心操作龙湖地产董事局主席吴亚军，8月16日我们对房地产行业依然充满信心。在人类的历史上从来没有出现过，像现在这样一个工业化、现代化和城市化的进程，这是时代的一个大机遇。这个大机遇现在并没有完成，尤其是城市化伴随的人口在中国版图上重新分布，会给房地产带来新一轮的发展动能，龙湖已经为这个机会做好准备。因此，房地产行业从近期来讲，是看供求、看货币，但是中期要看城市的产业结构，长期是看人口迁徙，包括人口的流入流出和素质结构，能否匹配消费升级和新旧动能的转换，产生新的全球产业竞争力。从中长期来讲，我们对这个行业充满信心，要抓住时代的机遇，但是从短期来讲，需要小心操作，因为行业还是会呈现出周期性和政策性，当遇到政策调整的时候，一家企业从微观上来讲要「小心驾驶」。十三当好农民种好地天气怎么变都没关系万科集团董事局主席郁亮，8月25日万科现在就是七个字：当好农民种好地。天气怎么变都没关系。只要城市还在继续发展变化，万科就有机会。
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