资本涌入长租公寓： 摸着石头过河
尽管政策利好频出，但长租公寓仍然处于艰难探索阶段。按照分布形态，长租公寓可分为集中式长租公寓和分散式长租公寓。从目前市场发展情况看，集中式长租公寓竞争最为激烈，而分散式长租公寓入局者仍以互联网基因的租房平台为主，链家与我爱我家两大房产中介巨头在集中式与分散式均有布局。不过，整体上，从业人士对长租公寓市场发展状况均是困惑大于利好。各路资本争鸣伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，对于目前参与长租公寓市场的几类主体，经纪公司在租赁市场经验较为丰富，且本身有着辐射范围广的门店；开发商资金雄厚，长租公寓可以作为其转型方式之一，不过管理经验相对较少。此外开发商从原有的住宅开发市场转为租赁市场，在形成规模的前期会存在算不过账的情况；以互联网公司为主体介入长租公寓，但体量有限。胡景晖认为，互联网公司主体经营的长租公寓绝大部分为亏损状态，如果缺少持续投资也将难以维持。在世联行集团副总经理兼世联红璞公寓总经理甘伟看来，分散式长租公寓难以形成社区的氛围，租期较短、租约不稳定也使得其盈利较难。对于以分散式长租公寓业务为主的链家、我爱我家等租赁经纪公司，甘伟表示，这一类经营主体依靠市场门店开展业务，只能做分散式，其溢价由“N+1”的方式产生，即将三间房隔成四间房，产生批发和零售的关系，而这很难盈利。“他们现在有这么大的体量，仍然在非常严重的亏损。”对于魔方公寓、YOU+类的互联网创业公司，甘伟表示，这类主体目前在市场没有资金优势，面对行业盈利空间小、融资困难的现状，这类主体在后期退出市场的可能性比较大，或者以轻资产的方式参与合作。“现在市场更需要重资本的进入。”不过他表示，在长租公寓的竞争中，最重要的还是系统运营能力。甘伟认为，由于资金门槛较高，集中式长租公寓市场中，开发商有着资金优势。不过他也表示，对于开发商而言，长租公寓属于低利润行业，而以“服务机构”自我定位的世联行则能和开发商互补。不过，甘伟表示，尽管市场发展境况不佳，但长租公寓是不能忽视的市场。未来出让的土地中，持有型、租赁型的比例可能逐渐提高，原比例为10%%-15%，之后的新增地块中，可能会有40%-50%用于租赁房建设，而非商品房建设。“这样使得开发企业参与（长租公寓）这块儿的话，必须得做租赁，这是不得已，必须干，只是用什么方式干的问题。”市场接受度提高不过，值得欣喜的是，长租公寓盈利虽是难题，但市场接受度正在逐渐加强。为了了解长租公寓真实发展状况，21世纪经济报道记者还现场查访了万科泊寓、龙湖冠寓以及链家自如寓。21世纪经济报道记者发现，泊寓劲松店有房源90间，目前为满租状态。泊寓劲松门店工作人员表示，泊寓均为小体量，房源较少，因此出租速度较快，泊寓劲松店今年5月推出，7月即达到满租状态；泊寓旧宫店有房源220间，目前也为满租状态；位于欢乐谷7号工厂的自如寓有房源约250间，目前仅有3间空置房源。这一类长租公寓通常以年轻客群为主。据泊寓劲松店工作人员表示，泊寓的租客为35岁以下的白领，其中以25-26岁左右居多。链家王先生表示，自如的主要客群与泊寓差不多，主要为白领阶层。而自如寓欢乐谷店工作人员表示，自如寓欢乐谷也以青年白领居多，不过欢乐谷店中，艺术工作者也比较多。龙湖的冠寓于9月2日开始招租。冠寓管家李某表示，冠寓从9月中旬开始接纳租客入住。冠寓管家表示，从接待客户情况看，冠寓市场接受度表现不错。仅9月4日一天，她就接待了30多批看房客，接了200多个咨询电话。在21世纪经济报道记者观察的一个小时内，有约10人到冠寓看房，基本上为20-40岁的人士。管家表示，冠寓的目标客群为约20-35岁、月薪2万元以上的中高端人群。不过，长租公寓高额的租金也令不少租客望而生畏。以龙湖冠寓为例。冠寓20平方米左右的房源根据房源设计为4200元/月（无窗）和6100元/月，25平方米房源为6900元/月。而其余房产中介表示，这一片区的一居室和开间租金约为5000元/月，面积为45-50平方米。来看房的两位人人网年轻姑娘表示，她们选择来此看房是因为离工作地点近。不过她们也说：“（租金）好贵，周边40平方米的房子也才五六千。”部分提供租房补贴的单位可能成为长租公寓的目标客群之一。长租公寓一位负责人表示，这一类人群的住房补贴基本上等同于租金，而没有租金压力的租客通常会选择高价位、高品质的房源，甚至也不会与房东讲价，这一情况曾造成房租上涨的虚高状态。为了了解长租公寓市场接受度，近期，《21世纪经济报道》联合发起《长租公寓认知接受度调查》。调查结果显示，租客绝大部分租金收入来源于个人收入。在租房形式方面，的确更青睐集中式长租公寓；租房时最重视的因素主要是地理位置和租金。不过，值得注意的是，90.24%的网友认为长租公寓租金过高。
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