深度：“不赚钱”的长租公寓 企业缘何趋之若鹜？
近年来，决策层层面大力提倡“租售并举”，租赁市场也展现出极大的市场空间。不少开发商看到了这一市场契机，包括万科、龙湖、世联、链家等企业纷纷抢滩租赁市场。21世纪经济报道记者针对市场上主要出现的长租公寓产品进行了初步调研发现，目前房企推出的大部分产品均面临盈利难题。世联行集团副总经理兼董秘袁鸿昌在接受21世纪经济报道记者采访时表示：“我们是集中式（长租公寓）的坚定拥护者。”在袁鸿昌看来，与分散式长租公寓诸多弊端相比，集中式长租公寓能与业主签约7年以上，甚至可达15年。有了较长租期保证，企业敢于对其进行大规模投入。此外，集中式公寓中的标准化产品、较小的管理半径、社区氛围也是其优势。近年来，随着决策层大力提倡“租售并举”，长租公寓市场受到不少开发商的关注。包括万科、龙湖、世联、链家、我爱我家等企业纷纷抢滩租赁市场，并对外宣称加大长租公寓投入力度。巨大的市场前景是开发商趋之若鹜的原因之一。2016年12月7日，链家研究院院长杨现领发布了《租赁崛起》行业研究报告。报告预测，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元，市场前景可期。Wind和华菁证券研究所一组数据也显示，中国目前的租赁市场GMV（成交总额）为1万亿元，相比美国和日本的7万亿元和2万亿元还有很大的发展空间，预计到2030年将达到5万亿元。长租公寓经过一段时间试水，目前已经被逐步国人接受。据迈点研究院报告调查样本显示，2016年，公寓市场的消费人群男女比例六四开，其中男性占比为61%，女性占比39%；更加挑剔的女性用户在2016年占比就达到近四成，这意味着国人已普遍接受了公寓这一新的住宿方式。公寓市场的消费人群以26-35岁间的80后为主，其占比达58%，超过其他所有年龄段人群的总和。这一群体虽是目前社会的中坚阶层，但由于一二线城市房价高，许多潜在购房者被迫选择租住。根据海通证券市场调研，市面上品牌公寓主要的客户群体为刚毕业的大学生和年轻白领，年龄 20 岁到 35 岁之间的单身青年。不过，21世纪经济报道记者在实地调研中发现，随着长租公寓这一模式被广泛推广，目前公寓的消费人群也不乏已婚人士。开发商抢滩自2015年开始，从政策框架到试点，租赁市场的政策正在从导向逐步落实到实践。2016年底和2017年初，住建部两次发文推进租赁企业机构化和规模化发展，并提出12个城市作为租赁市场的试点城市。从2017年一季度住建部的政策导向可以看出政策利好租赁企业的发展，支持租赁企业规模化发展，提供更多租赁房，以满足市场住房需求。2017年7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12个城市开展试点，租赁市场迎来政策利好。在政策号召下，不少房企将长租公寓业务板块列为公司发展重点板块。日前，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示，冠寓是龙湖集团继住宅、商业、物业后，集团的第四大战略主航道业务。而龙湖是首家将长租公寓业务定位于主航道业务的房地产公司。这也是对国家租售并举政策的积极响应。冠寓是龙湖推出的长租公寓品牌。按照龙湖的计划，长租公寓业务将被推广至16个城市。在一线城市之外，还涵盖南京、苏州、杭州、武汉、厦门、西安、合肥、长沙、成都、重庆、天津、济南等二三线城市。至2017年底，龙湖计划将开业长租公寓逾15000间。中期目标是希望突破5万间；到2020年，希望在长租公寓市场做到前三名，租金收入超过20亿。万科也在积极布局长租公寓市场，但是将其列为“拓展业务”。万科于2014年提出从纯住宅开发商转型为―城市配套服务商，并且公司在当时就确立要在十年内完成新业务探索与布局。2015年万科以不同品牌在广州、厦门、西安等城市尝试长租公寓业务。2016年5月，万科正式推出以25-30岁白领青年为客户群体的泊寓系列公寓。公开数据显示，截至2017年7月，万科泊寓在全国22个城市拥有16000间公寓在运营，签约公寓约为4.5万间。除了房企，房地产代理机构也试水长租公寓市场。2014年，世联行开始试水公寓市场，2015年世联行参与短租市场；同年8月，其长租公寓品牌红璞公寓在广州开业。袁鸿昌表示，世联行试水公寓市场，与他们发现客户需求有关。当时在惠州的部分业主买房后并不居住，他们希望将房源出租，于是世联行便开始顺应这一需求推出短租公寓。随后世联行研究部发现城市首置住宅房价走高，对于大多数人而言，通过买房来解决住房需求较难。然而城市发展需要年轻人，年轻人的住房需求意味着长租公寓有着较好的市场。发现这一市场的世联行便开始试水长租公寓。除了这几家典型企业试水长租公寓市场以外，包括链家、我爱我家以及不少创业机构等企业也已布局或正在调研长租公寓市场。这其中，集中式长租公寓是所有公寓品类中竞争最为激烈的一个。目前集中式长租公寓已聚集了来自多个行业的玩家，既有YOU+、魔方这种带有互联网基因的公寓品牌，也有万科、龙湖等地产大亨入场，还有逗号、窝趣等酒管集团跨界。盈利艰难尽管背靠政策东风，租赁市场前景极其广阔，但不赚钱是行业内普遍现象。比如，龙湖近期对外明确表示，三年内不考虑盈利问题。虽然，龙湖表示非常重视长租公寓市场，并为自己立下远大的志向，即，到2020年，希望在长租公寓市场做到前三名，租金收入超过20亿。但同样作为主航道业务，龙湖在商业地产的目标是，到2020年租金收入达到60亿。由迈点研究院（MTA）联合Talking Data于今年4月共同发布的《2016年度中国公寓白皮书》显示，由于目前公寓的重资产属性，在国内REITs尚未启动的情况下，集中式公寓暂时只有“持有物业溢价+租金+其他衍生服务收费”这一种盈利模式。而对于分散式公寓，得益于去年国家和地方发布的鼓励住房租赁的办法，各地纷纷出台了相应的配套意见，许多省市已将N+1的房屋出租方式合法化，因此，分散式公寓目前的盈利模式仍然以租金差价为主。已经试水公寓市场两年有余的世联行，该业务目前仍然处于亏损阶段。世联行2017年中报显示，由于扩大公寓管理规模，2017年上半年公寓管理业务收入为0.68亿元，同比增长494.78%，但是成本同比增加1.13亿元，资产服务业务毛利亏损0.33亿元，同比下降211.91%。长租公寓的亏损主要受困于其高额的经营成本。袁鸿昌透露，目前，红璞公寓的收房成本占总成本的55%，装修约20%，此外还有人工等成本。经他测算，红璞公寓的回报率约为10%。不过，具体收益也要看轻重资产的不同模式。目前，红璞公寓的资产配置中存在托管类的轻资产运营，但整体仍以重资产居多。袁鸿昌表示，轻资产收益主要算服务费，资本投入降低后，风险也随之降低，如果有标准化服务，则能迅速做大；重资产收益主要算租金差，对资本金的要求很高。袁鸿昌解释称，从实际运营情况看，单个项目是可以赚钱的。但整体而言，公寓出租需要周期，并且还处在扩张阶段，还需要加大投入和资本支出。如果想要财务报表好看，要等到红璞公寓停止扩张的时候。不过，从目前来看，世联行单个项目亏损也十分严重。21世纪经济报道记者查阅了世联行2017年中报发现，目前在世联行运营的红璞公寓中，只有北京的红璞公寓是赚钱的，其他全部处于亏损阶段。报告显示，北京红璞实现营业收入36.03万元，净利润4.4万元；佛山红璞实现营业收入37.12万元，亏损14.89万元；西安红璞实现营业收入19.9万元，亏损8.38万元。此外，其中尚未正式运营的成都红璞亏损4.27万元，平湖红璞亏损19.64万元，惠州红璞亏损8.29万元。链家旗下的“自如”品牌也是市场上长租公寓的代表项目，其目前主要有两个品牌：自如友家（分散式公寓），自如寓（集中式公寓）。该项目负责人称，长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情。只有入住率达到95%，才能实现稳定的现金流。据他透露，自如寓入住率基本上都在98%以上。关于自如的盈利以及经营模式问题，链家自如CEO熊林表示，他们不方便将这些事情阐述得非常深刻。关于长租公寓的盈利情况，万科董事会主席、CEO郁亮的表态似乎更代表市场的真实情况。郁亮称，很多房地产企业看到了租赁市场的发展空间，但实际布局长租公寓的话，主要是因为回报率很低，导致企业没有意愿做。“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了。”郁亮表示，随着政府出台相关的扶持政策，长租公寓回报率低的情况会慢慢有所改变。“未来长租公寓回报率6%-8%是正常（水平）的话，我们就往这个方向走。”房企的“算盘”既然不赚钱，房企缘何如此高度关注长租公寓？在我爱我家相寓总经理刘洋看来，开发商的本质是“挣快钱”，而长租公寓则是“挣慢钱”的方式。开发商参与长租公寓开发，有向存量市场转型的原因。对于相寓而言，刘洋表示，扩大规模会是盈利的一种渠道。据悉，我爱我家于2001年开始发展租赁经营业务，截至2017年5月底，相寓已布局全国11个城市，有将近22万套房源。迈点研究院研究员于博文认为，由于房地产行业进入白银时代，面临发展瓶颈的房企纷纷考虑转型，租赁市场也属于居住的刚性需求，这一新风口吸引了部分房企试水。于博文坦言，目前中国的长租公寓市场仍然处于摸索阶段，市场规范程度也不高。涉足长租公寓市场的企业并未透露自己的盈利情况，因此难以得出市场盈利的分析。不过据于博文了解，目前长租公寓大多处于保本状态，只有少部分实现了盈利，比如优客逸家实现了小幅盈利。目前的长租公寓市场中，尤其是集中式长租公寓市场中的企业多数处于“跑马圈地”的粗放式发展扩张阶段。针对目前长租公寓盈利难的情况，他表示，长租公寓面临着较高的成本，这主要是由于大城市房价高，通过租金获取收益相对困难。企业若想盈利，则需要考虑其它的盈利渠道，以租赁市场为流量，获取其它利润。他也表示，长租公寓毕竟是新兴市场，资金玩法还有待进一步探索。不过，已经试水的企业坚定认为，除了租金收入以外，长租公寓未来可以通过衍生产品实现盈利。袁鸿昌坚定认为，“只要把收进来的租金和租出去的租金控制在一定比例，一定是可以盈利的。”而未来，长租公寓还能通过家具租赁、产品销售等衍生服务来盈利。目前，世联行更多将长租公寓视为一个投资。世联行集团副总经理兼世联红璞公寓总经理甘伟也表示，底租高是长租公寓盈利的难点。据他表示，红璞公寓的集中式公寓项目来源均为租赁，其底租成本占总成本的55%-60%，租金差为1.6-1.7倍，而在底租成本之外，还有每年摊销15%-20%的装修成本，以及运营费用。“其实还是很难（盈利）。”他表示，长租公寓在未来扩大规模、降低装修成本后，在后端运营服务上叠加增值服务盈利，可能会得到好看的账本。龙湖也更看重增值收入方面。韩石也表示，龙湖做CityHub综合平台，租金收入只是一方面，社区运营、增值服务收入，未来在整个收入中的比重要逐步加强。不过，从商业层面看，长租公寓盈利难题是目前市场普遍困境，但从社会层面看，发展租赁市场则有着更高尚的社会意义。甘伟称，发展租赁已经成为我国的趋势，租售同权也很契合年轻人的社会需求。“只有年轻人认为在城市租房有很低的成本，拿月收入三分之一左右来租房，能够有体面的生活，才有生活幸福感。”
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