住房新制度助推新市民扎根城市
十九大报告再次明确“住房要回归居住属性”，这给未来5-10年的房地产定了调。未来，房地产领域的改革部署和政策举措，都将紧紧围绕住房的这一新定位展开。关于房地产，十九大报告将其置于“加强社会保障体系建设”章节中，并提出“房子是用来住的、不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。由此看，住房从过去兼具居住和投 资属性，转到居住和公共品属性。同时，基于住房新定位，完善社会保障体系，这是解决新时代社会主要矛盾，构建消费驱动的增长模式和实现现代化的重要抓手。 突出住房的居住和公共品属性，体现在新的住房制度中，租赁住房占据绝对地位。“租售并举”是堪比1998年“房改”的、我国住房领域又一次重大的制度变革。如果说，1998年“房改”时，我国住房需求的主体是长期计划经济时期被“短缺经济”压制的广大城镇居民的住房需求。那么，新时代住房需求的主体，则是迫切希望融入城市，并“扎根”城市的新市民(外来人口、新就业大学生)的住房需求。基于“两高一低”(高房价、高生活成本、低支付能力)的现状，新市民住房需求首先是租赁需求，等待有一定积蓄后，才是买房需求，即所谓“先租后买”。 但是，目前住房供应的主体，是产权型的商品住房，即“重售轻租”。而且，多年来形成的兼有居住和投 资“双重属性”的刚性认知下，住房越来越偏离居住属性，表现在房价越来越高、投 资炒作越来越盛行。过去十几年，调控可谓如影随形，但由于顶层设计上没有正本清源(住房到底是何种属性)，即便祭出限购、限贷等行政干预措施，也难以从根本上去除住房的投 资属性。结果就是，新市民的住房需求被“边缘化”。比如，合租、“打隔断”、地下室、城中村、工棚等是新市民普遍的居住形式，居住不体面、不稳定。 从管理上，各地由公安部门负责，从流动人口的角度对新市民(特别是外来人口)进行管理，且新市民无法享有最基本的、作为市民的公共服务，如就近接受公办教育、小孩防疫接种、最低生活或失业保障等。由此，不管是通过住房分享城市化红利，还是接受平等的市民待遇、享受基本服务，新市民都无法融入城市，更遑论“扎根”城市。由此，“由乡入城”的劳动力要素改善效果未尽，“城市让生活更美好”的城镇化理念也难彰显。 目前，我国有2.45亿流动人口、1.5亿留守人群(留守妇女、留守儿童、留守老人)及2000万左右长期租房的大学生(已毕业)。规模上看，这部分人群相当于现有城市常住人口的40%。同时，尽管还有30%的农业就业人口，但农业产业化、机械化，1亿-2亿的人群已进入城市(流动人口)，或“农忙(3个月左右)在乡、农闲在城”。因此，无论从改善人力资本结构，推进供给侧结构性改革，还是满足人们群众对美好生活的需求，都应该革新现有的住房制度。 居住和公共品属性导向的框架下，未来住房供应主体就是租赁住房。除新增供应外，存量盘活是重点，包括集体建设用地、国企利用闲置用地和用房、商业办公“改租赁”、公共配套“补欠账”、租售同享服务等，这就是多主体供给，多渠道保障。如此，新市民就可以体面地、稳定地、低成本地在城市安顿下来。这样，新市民的行为长期化了，努力工作为日后买房扎根城市也有了盼头，人力资本提升(包括下一代)的动力也增加了。由此，不仅消费对经济发展的基础性作用被激活，内需社会水到渠成，居民向往美好生活的梦想也就渐进实现了。
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