购房者面临的新难题：房价没涨，首付也够，但就买不到房
10月27日起，如果你打算在长沙买新房就得参与摇号。开发商须提前三天公示参与摇号的名册，公示完毕后在公证机构主持下公开摇号卖房。 这项措施意味着，贷款的和全款的站在同一起跑线上，刚需的利益能够在一定程度上得到保障。在这之前，长沙已于9月22日要求购房者买房后必须持有3年，从取得不动产证之日算起。 之所以这样做，跟当地的商品房供需行情有关系，截至9月份，长沙的新房用不了5个月就能卖完。 这些措施从一定程度上给楼市筑起了护城河，限价+限售+摇号，开发商不能再主导房子卖给谁，而房子也能主要卖给刚需（长沙人买二套房的条件是首套房不动产证到手满3年，非长沙人禁买。） 与长沙的情况类似的城市有不少，他们目前也都采取了类似措施，比如限售。据统计，仅限售城市目前就有50个之多，而在以前，只要你想卖几乎能随时随地在二手房市场上卖掉你刚买的新房。 限售的直接效果就是降低房屋的流通频率，你将不能自由根据市场波动来选择最佳的买卖时机，掌握不了主动权，这对于投 资性购房需求来说是致命的。 需要注意的是，这50个限售城市，不包括一线城市。现在行业内有一种观点，认为这种限售实际上就是把需求往一线赶，要保住一线城市，这种观点还是有一定道理的。但我想说的是，保住一词可能不大准确，推高一线楼市才可能更准确。 一线城市本来就是最优质的，拥有最稀缺的资源和强大的人口吸引力。目前在一线城市买房的人，极少是纯粹炒房的，他们当中大部分其实是有着强烈的资产配置需求或改善居住需求。 数据显示，目前北京的主力购房人群是为了改善而买房的，而且这些人有着鲜明的特点：年龄在30多岁以上，已婚居多，家庭情况稳定； 要么是手里有个一两套房，换房没什么压力； 要么是收入颇高，有着稳定的现金流，存款少则百万，多则两三百万，打算继续购置房产。 官方的数据也显示，今年前三季度居民存款增加了4.48万亿。很显然，这些钱都集中在中东部城市，而且尤以一线城市最多。如果以中国家庭的资产结构来判断，这些钱可能至少有一半会变成房子。 这些都是潜在的购房需求。这些钱会往哪里去呢？结合上面50城限售，我们有理由相信，未来流入一线楼市的资金只增不减。 对于一线楼市来说，未来有两大特点。 第一个是房源结构大变。保障性住房和租赁住房的比例将大幅增加。以走得最快的北京为例，未来5年150万套住房，但据机构测算，这150万套房中，至少有75万套是不能自由交易的房子（共有产权房和房企运营的长租公 寓），而在剩下的约75万商品房房源中，90平米以下的中小户型套数在45万-60万套左右，满足改善需求的大房子可能不到15万套。 第二个是楼市将逐渐进入平稳期，一两年内不会有新的重大措施推出。原因很简单，一线城市已经转跌了，哪怕是0.1个百分点，那也是达成了目标。 结合起来，结论就是一线的商品房仍将处于供不应求的状态，特别是改善性的三房四房户型会极度稀缺。 需要注意的是，这种稀缺不会导致房价明显上涨，但是会加剧购房难度。 具体表现有，验资门槛提高，首付门槛提高等。如果是特别稀缺的项目，可能在拿到预售资格之前就已经被预定，只等预售签购房合同。而那些没有渠道的购房者得到的消息可能永远是“房子卖完了”。 那么，买了这些房子会亏本吗？要我说，并不会，因为未来以配置资产为目的的购房行为必须要满足两个条件：一是挑选一个好的城市，二是二手房成交占绝大多数。很显然，这两个条件，一线城市都符合。 未来一线楼市不差钱，差的是房子，但 “钱多房子少”却不会导致房价上涨。但一个十分尴尬且可能频繁出现的场景是：你看中了某个项目，首付也够，但你就是买不到房子。
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