广州二手房需求跌至新低 近六成业主降价放盘
“3·30”新政对广州二手市场的影响正在不断深化。广州中原地产二手成交数据显示（统计周期：9月26日—10月25日），继“金九”二手成交宗数环比下滑10%后，广州“银十”成交宗数环比下滑更为明显，达到40.9%。同时，二手成交面积环比下滑40%。“广州天河全新一手房，罕见有房卖，欲购从速。”这是中介小张11月6日更新的朋友圈信息，作为二手中介，过去他认为专业的二手经纪是不应该去卖一手房的。但是，“现在二手行情不好，成交下滑厉害。为了生存，一手也要兼顾一下才行。”
据广州链家的统计，广州二手房市场需求自新政后一直持续减弱，2017年10月更是创下去年年初至今的新低，10月份新增客量同比减少接近7成，客户看房量同比减少近5成。广州中原地产提供的成交信息也显示市场热度在下降，10月份，广州二手房成交宗数和面积均环比下滑了4成。
受低迷的市况影响，业主的心态不断松动。广州链家研究院高级主任刘镜棠表示，业主的调降挂牌价比例持续上升，10月份的比例已达57%，环比增加了10个百分点。“预计未来市场还将继续下行，业主降低挂牌价的比例会不断上升。”
而小张则比较乐观，认为目前的困难只是暂时的，预计明年三月份二手市场便将触底反弹。
市场降温 成交大幅下跌
“3·30”新政对广州二手市场的影响正在不断深化。广州中原地产二手成交数据显示（统计周期：9月26日—10月25日），继“金九”二手成交宗数环比下滑10%后，广州“银十”成交宗数环比下滑更为明显，达到40.9%。同时，二手成交面积环比下滑40%。
根据广州市房地产中介协会的统计，广州10月份维持第三季度的成交低迷趋势，全市中介促成签约面积环比下跌逾10%，同比更是大跌35.18%。
中原地产越秀区淘金北路分行高级营业经理陈华妹指出，受限购政策和银行贷款利率上调影响，越来越多的客户持观望态度，而业主也不愿意做太大让步，导致成交“僵持”。而开发商年底冲业绩的压力，也令广州的新房开始出现一定的优惠，分流了不少二手市场的客户。
广州链家的数据显示，广州的二手房新增客量自新政后一直表现为震荡下行，10月份新增客量环比减少8.1%，同比去年同期减少接近7成；需求低迷，客户看房量亦随之下降，10月广州二手房看房量环比减少3.8%，同比减少接近5成，市场成交活跃程度下降。
“房价涨得太快，现在是居高不下，买家又观望，成交量跌了很多。”小张对中国房地产报记者表示。
降价放盘增多 溢价空间增大
成交的胶着直接影响了小业主的信心。据刘镜棠介绍，新政后业主的要价心态不断松动，调降挂牌价情况明显增多，10月份已经增至57.0%，比9月份增加10个百分点。其中，大户型的单位的调降挂牌价比例比小户型高，成交较为活跃的一房或单间单位，调降挂牌价比例为51%，两房单位调降挂牌价的比例则为57%，供应较多、去化较慢的三房和四房单位调降比例均超过60%。
而广州二手房的成交议价空间也自4月份开始表现出震荡上行的趋势，10月二手房成交平均议价空间为2.68%，比9月份增加0.39个百分点。四房或以上单位平均议价空间可达3.7%，也就是说，一套总价600万元的房子，买家可以成功砍价22万元。
在这些因素的综合作用下，2017年10月，广州二手房成交均价环比下跌1.6%至30606元/平方米，新增挂牌均价亦同步回落，环比下跌0.3%。
由于买家和业主各自的价格预期仍存在不少差距，二手房的成交难度不断上升。“新政后看了一套房，总价500万，一开始业主分文不让，到后来看房的人少了，愿意降30万，但我们觉得还可以再降，于是还价450万，业主不干，现在就僵在那里。”正准备换房的林小姐打算跟业主打持久战，她相信广州的二手房价还有下降空间。
中介小张也感觉经纪的工作越来越难做了。“有个客人看中了一套205万总价的小户型，谈到202万，都准备签约了，业主突然反价到210万，然后这单交易就黄了。”
广州链家的交易统计显示，客户成交周期持续拉长，10月二手房客户平均成交时长为59天，比9月份多4天，比6月份多了15天。
“成交活跃度继续下降是大概率事件，无论是成交量还是价格，都不容乐观。”刘镜棠对后市持谨慎看法。
奋斗在一线的小张也有自己的判断逻辑。“今年是国家政策干预非常严重的一年，明年有可能会解控。”为今之计就是在一手市场过渡一下，等待明年初二手市场回暖。
(作者：曾冬梅) (出处：中国房地产报 2017年11月08日)
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