集体租赁住房“双喜”“双忧”齐临门
楼市追踪无需土地成本造成的潜在暴利，与靠租金回笼的慢周期，可以归结为同一问题：利益平衡通道未打通。
据媒体昨日报道，过去一周，包括浙江、武汉、成都、深圳等在内，有9城市再度升级有关租赁的政策。其中，北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，明确从今年起的5年里，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。
客观而言，在房地产市场转向的当下，集体租赁住房新政的推出，不仅是对“房住不炒”的落实，也是改革红利的体现。
双喜：
非本地居民住房获解，农民增收新渠道
一方面，大城市的夹心层住房一直难以解决。从公房、经济适用房、廉租房到最近的公租房等，大多针对本地户籍居民。然而，大城市住房的“重灾区”恰恰在于非本地户籍居民住房。非本地户籍人口占大城市人口几乎半数，诸如蚁族、鼠族、黑中介等问题，都是中低收入群体住房问题的映射。
对北京城乡接合部而言，农民住宅早已成为容纳上班族居住的地方。但由于农民住宅建设和管理缺乏相应规范，消防条件不达标、租金偷税漏税、非法转租等事件屡屡出现。
将以城乡接合部为主的郊区村集体土地统筹开发利用，不仅可以规范建设管理，也可释放市场需求压力，消除住房管理问题。
另一方面，城乡二元体制长期未破题，城乡差距巨大，大量郊区农民缺乏正当、稳定收入来源。
按照新政，集体租赁住房将采用和大产权商品房一样的建设标准，由正规企业开发建设，后期统一运营管理，除产权划分归属不同外，一切都将和商品房无异。这是提高城乡接合部农村整体建设管理水平的重大机遇，原本脏乱差的城乡接合部地区可以借此向成熟城区看齐，农民也将成为新一轮城镇化的受益者。
双忧：
资金回笼无门、低成本或促暴利
不过，在新政凸显改革红利的同时，也难免透露一些隐忧。
首先，集体租赁住房是建在集体土地上，而集体大多以村为单位规模不大，市政配套却是大区域统筹大投入。按照以前“土地财政”模式，基础设施和公共服务配套的投入可以通过土地出让直接回笼资金，在短期内形成滚动开发；但在集体租赁住房开发条件下，大市政与村集体产权分离，这意味着，巨大的市政基建投入无法在短时间内通过土地出让实现资金回笼。
集体租赁住房由于只租不售，资金回笼渠道就只有租金，而租金回收是个慢过程。产权机制不畅通，融资就进不来，开发也无法启动。除非政府财政资金或个别经济实力极强的村集体不考虑资金短期回收先行投入，但这样的投资强度不可持续，政府和集体决策也缺乏必要动力。
其次，商品房开发成本中，土地成本通常要占一半以上，在一线城市甚至更高。集体租赁住房无土地成本，这意味着其成本只是商品房的几分之一。但按照政策，集体租赁住房租金价格将与市场价看齐。那么问题来了，几分之一的成本，同样的价格，会不会增加暴利？对商品房租赁市场会不会造成巨大冲击？是否符合市场公平？目前尚无答案。
建言：
国资建设投入应由集体分摊
事实上，潜在的暴利和资金回笼无门，可以归结为同一问题：利益平衡通道未打通。要打通这条通道，笔者以为可以通过以下几点入手：
其一，建立起基础设施和公共服务价值在各集体单位的分摊和回收机制。土地财政最大的优点是把公共品所具有的外溢价值回收并进入资金循环，目前，还没有发明出比其更好的价值回收方式。
国有资金投入建设基础设施和公共服务，集体土地建设住房，都是公共产品外溢价值的接受者，必须承担起公共投入资金回收的责任。集体租赁住房本身没有购地成本，主要是建安和市政配套成本，建安成本明确，应由建设单位（即集体）承担；市政配套成本可以按投融资规划财务模型，通过系统评估分摊到各地块，由地块所属集体承担。
二是金融产品创新。金融产品具有杠杆作用，可以减轻政府和集体进行首次投入的资金压力。政府和集体所应承担的首次投入和后续投入，都可以借助金融产品实现，如资产证券化、未来收益证券化等。
三是培育和引进专业运营商。政府在管理租赁房屋资产方面有着几十年经验，集体租赁住房建成后，前期可由政府代管。不过，由于福利体制，租金价格是双轨制，价格差就会带来巨大利益，诱使租房产生渔利动机。倘若集体租赁住房实行租金价格市场化，就消除了这个不合理因素，可以交给运营商，用市场化体制机制运营，向居民提供更好的服务。
单红松（城市中国研究院执行院长）；肖锷（北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司业务总监）；曹艳文（城市中国研究院特聘研究员）
(出处：新京报 2017年11月23日)
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