东莞：租金虽略涨 租房仍划算
原标题：租金虽略涨 租房仍划算文/广州日报全媒体记者蒋幸端
图/广州日报全媒体记者卢政
今年房租上涨你发现了吗？然而与东莞的房价相比，月租金仍然不到等额贷款30年买房所需月供的一半，这也说明目前东莞房子的租金回报率仍然很低。因此，从当下的生活成本来看，租房住比买房更加划算。因此买房住还是租房住，也引起了热烈的讨论，你会如何选择呢？
价格：月租金同比小涨4%
东莞房价仍然处于高位，但是租金却相对低位，这让许多人十分困惑。但今年东莞租金同比去年也有小幅上涨。据乐有家研究中心数据显示，今年东莞住房月租金约为26.5元/平方米，而2016年是25.5元/平方米，今年同比上涨4.08%；东莞今年套均月租金是962元，2016年是943元，今年同比上涨1.93%。
记者了解到，目前东莞城区一房一厅租金约1500~2000元/月左右；两房租金约2500元/月，三房租金约3000~3500元/月左右，四房租金约4000~4500元/月，与去年前年相比，上涨一两百元每月。
金信联行高级营业经理侯婷英表示，目前东莞租赁市场表现较为平淡，相对去年同期相比呈现租金微涨、房源量减少、租客减少的特点。业内人士告诉记者，由于前年和去年东莞房价上涨较快，一些人担心后市房价还会上涨，加快了购房步伐，租房的人相对减少；与此同时，不少二手房业主对市场信心较足，空置房源为转让做准备，也不愿意出租。
户型：两三房最好出租
从户型来看，两房户型是最好出租的产品。金信联行的成交数据显示，目前东莞市场上两房最好出租，三房次之，四房较难出租。主要原因是租房者大多以刚需为主，考虑到经济、生活成本各方面因素，租客更偏向于交通便利，生活方便的舒适居家小户型，而这类人群多以刚成家立业的年轻人为主，他们家庭成员较为简单，两房已基本能满足自住要求。东莞中原战略研究中心主任叶海青也表示，东莞30~40平方米的一房和70~80平方米的两房最好出租；大三房和四房的户型不太好出租。
乐有家研究中心的统计数据则显示，东莞租房市场中三房占比最高，占比高达35.8%，以家庭租客为主；紧随其后的是一房，占比也达到了30.8%，这是因为近两年随着房价的上涨，房租也有了一定程度的上涨，一房因总价便宜成交好，货量大，进入市场出租的房源比较多。东莞大户型的房子由于租金相对较高，需求量不大，出租占比相对较低。
区域：莞城月均租金最高
东莞哪个区域的租金最高？竟然是老城区莞城，平均月租金达到了44.8元/平方米！根据乐有家内部成交数据显示，从整个东莞来看，城区的租金相对较高，2017年东莞月租金在30元/平方米以上的镇街有4个，三个是东城、南城和莞城，一个是靠近深圳的长安镇。其中莞城平均月租金44.8元/平方米是全市最高，远超其他镇街，主要原因是莞城为老城区，教育资源、交通及配套整体较成熟，生活比较便利，租金因此领先。
东莞中原战略研究中心主任叶海青表示，租金差异性跟房源的面积大小、楼龄、配套、地段等方面有关。目前城区楼盘月租金30~50元/平方米不等，临深片区楼盘月租金大约是20~40元/平方米之间居多，滨海片区的长安楼盘月租金大约在30~50元/平方米之间，水乡片区以本地户籍人口为主，产业人群较少，租金略低，月租金约为20多元/平方米左右。
人群：陪读父母爱住莞城
记者在踩盘时了解到，由于教育资源优秀，不少家长为了陪子女读书而在莞城租房居住，助推了莞城的租金上涨，如一套两房户型在其他区域月租金约1800~2500元，但是在莞城不少楼盘两房的月租金却可以达到3500元左右。
不过，对于90后的年轻白领来说，更倾向于城市综合体的单身公寓。叶海青介绍，城市综合体地段好，商业配套齐全，这类型的楼盘租金也比较高，如万科中心目前月租金约为55元/平方米，东城万达公寓月租金大约58元/平方米，迪纳公寓月租金约70元/平方米。
此外，金信联行品牌部策划主管李兰娟表示，从整个东莞来看，城区的租金相对要比镇区的租金高出不少，但在城区范围来看，东城黄旗山板块及西平板块借助得天独厚的地理优势及住宅的高端属性，租金也相对较高。
投资：租金不及月供一半
虽然东莞房租出现小幅上涨，但是由于目前东莞房价仍然处于较高水平，租金竟不到还贷月供的一半，如果投资，租金回报率较低。
记者根据东莞市统计局发布的10月新建商品住宅均价16763元/平方米来计算，购买一套90平方米的三房，等额贷款30年，目前首套房贷利率上浮20%，每月需还款6250.42元；购买一套70平方米的两房，月供需4861.44元；购买一套40平方米一房一厅，每月还款2777.97元。与目前这些户型的平均租金相比较，你会发现租金还不到月供的一半，租金回报率降低，你还会买房投资吗？
对于有余钱有购房资格的投资客，李兰娟表示，建议购房者根据自身需求，将眼光投向地段好，配套齐全、交通便利、未来发展前景好，尤其是轻轨沿线的商业性公寓或小型写字楼。乐有家研究中心则介绍，交通好+优质学区房可以作为购房重点参考要素。此外，对于投资客而言，买房重点还要考虑的是租金回报如何，租金回报率越高的房子越值得投资。
租房：年末租金较便宜
什么时候租房最划算？根据乐有家成交数据显示，每年的3月、7月是租房的高峰期，租金价格也相对较高；而年末租金相对较便宜，一般年末的价格相较于年初大约会低10%~20%左右。叶海青也表示，年末是租房的淡季，租房需求量小，租金也不高，对于租房客来说，年末是租房相对好的一个时期，一般年末房租比年初低约100~300元/月；过完年后随着外来人员返城工作，租房需求量将会增大，租金也相对会高些。
其次，2月份也是一个租房好时期。金信联行相关负责人表示，年初2月份左右市场上会出现较多的出租房源，租客选择性大，价格空间也较大，比旺季时租金略低于200元/月左右。李兰娟建议租客首要考虑自住便利性，考虑就近原则，既能降低生活成本，又能降低风险性。
观点PK
租房比买房更划算
从住房月租金和买房月供对比看，月租金比月供要少得多，租房住比买房住更划算！市民刘女士表示，十年前房价低的时候她不急着买房，现在是觉得房价太高了，买房不划算，租房多年，也习惯了。刘女士告诉记者，按现在的房价，购买一套四房月供要上万元以上，而她租一套四房月租金不到5000元，而且房子的小区环境、地段、配套等都比新盘要好。她认为，租房比买房住划算！
买房才有安定感觉
梁先生则认为买房还是租房，不能用金钱来看哪种更“划算”。他认为，首先年轻人结婚需要有一套自己的房子，这是刚性需求；其次，有了一套属于自己的房子才算是在这个城市安了家，有了安定下来的感觉。如果只是租房住，就会觉得自己还是在漂泊着。即使是买房的月供多，比租房住压力更大，他还是想买一套属于自己的房子。
(作者：蒋幸端) (出处：广州日报 2017年11月24日)
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