楼市怪象：一边房价松动跌幅大 另一边排队抢房忙
中国楼市正在上演怪异的一幕：一边北京燕郊等地房价松动，跌幅较大，另一边南京却出现万人排队“抢房”的现象。一边是海水，一边是火焰，中国楼市到底是冷还是热，让人摸不着头脑。
▲图片来源：视觉中国
其实，从国家统计局的权威数据来看，楼市降温的表现相当明显。以北京、南京为例，今年北京房价稳中有降，二手房价格已经连续6个月下跌，而南京今年以来，新建商品房的价格环比始终保持持平或下降的态势。
楼市寒风劲吹，就在今天（11月21日）万科更是抛下重磅炸弹：“中国房地产行业已经到了危急关头。”
万科：中国房地产行业已经到了危急关头
根据新华社今日发布的题为《回归初心 万科提出新定位》的报道，万科董事会主席、首席执行官郁亮表示，“下一步万科要在恢复住房的居住属性、回归房地产初心上作出努力和贡献。”、“高速扩张期过后，中国房地产行业已经到了危急关头。提出房地产行业属性的回归，不仅是中国经济稳健成长的需要，也是房地产行业自身发展的需要。”
新华社报道提到，从10月18日起，近期万科内部进行各类形式的学习党的十九大精神活动。讨论中，“人民美好生活”“共建共享”等词汇频频出现。
郁亮说，党的十九大精神对万科而言是调整发展策略、经营计划、管理制度的根本指引。
“房子是用来住的，不是用来炒的。服务不好人民日益增长的美好生活需要，万科就没有未来，房地产业也没有未来。”万科副总裁周巍说，转型已经成为万科发展的最为迫切需求。
正如万科所讲，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，是党的十九大报告提出的明确要求。
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财经韬略认为，郁亮这样说有两个可能：
第一，后续还有更加有力的政策，是什么？万科高层或许知道，我们还不知道。所以，他才发出这样的警告。第二，房地产企业共性、显性的问题摆在那里——超高负债率、即将到来的资金链紧张，管理普遍粗放等等。很多房企将在这一轮调控中被收购、兼并，或者退出、衰亡。
那么，房地产企业在说“行业已经到了危急关头”，风险和危机究竟表现在哪些地方呢？
居民杠杆率飙升，为经济埋下隐患
对普通居民来说，高企的房价带来沉重的压力，不断攀升的居民杠杆为经济埋下隐患。
中国大，居不易。2015年下半年以来，楼市走出调整期，迎来新一轮的暴涨，从一线城市到三四线城市，疯狂的房价使不少购房者感到绝望。如今，在中国买房究竟有多难？我们还需要数据说话。
房地产领域常常用房价收入比来衡量购房的难易程度，房价收入比是房屋总价与居民家庭年收入的比值。在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区，但由于我国统计口径等原因，计算出的房价收入比数据不如欧美国家准确。专家认为，根据我国的实际情况，全国房价收入比保持在6.5-7.5属合理区间。
根据易居房地产研究院今年9月发布的《全国百城房价收入比研究》显示，2017年上半年，全国100个大中城市房价收入比，包含保障房、棚改房口径计算出的平均值为7.2，不包含保障房、棚改房口径下的平均值为8.9。房价收入比高于8.9均值的城市共29个，其中深圳房价收入比高达34.9，位于百城榜首，也就是说深圳居民想要买一套房得不吃不喝干上35年。
▲图片来源：易居房地产研究院
同时，房价上涨，收入跟不上怎么办？高杠杆买房成为了一些人的选择。
根据海通证券姜超团队的数据，2008年金融危机以后，新兴经济体居民部门杠杆率迅速飙升，中国是加杠杆的主力。
如果按照居民债务和GDP之比计算，截至2017年9月，我国居民部门的杠杆率已经达到54%，在主要经济体中属于中等水平，但几乎是新兴经济体中最高的。例如，阿根廷居民杠杆率不到10%，印度仅11%，俄罗斯16%，墨西哥17%，巴西22%，均远远低于中国的水平。我国居民债务水平比德国、奥地利、意大利还要高，甚至接近日本、法国的水平。
如果考虑到居民部门的可支配收入，我国居民债务水平已经接近“危险”区间。我国居民部门债务占居民可支配收入的比重从2007年时的不足35%，已经达到了当前的90%，远远超过其它新兴经济体的水平。考虑到中国诸多民间融资渠道，居民实际杠杆率可能更高。
姜超团队总结到，中国近10年居民杠杆率大幅飙升，当前已经进入危险区间，尽管进一步刺激居民加杠杆，危机也未必马上到来，但整个经济会变得更加脆弱，系统性风险上升，最终对长期经济增长没有太大贡献。长期来看，提升技术创新和人力资本水平，才能推动经济的可持续增长，依赖刺激地产拉动经济很可能逐步走入危机模式。
▲图片来源：视觉中国
因此，去杠杆也成为了楼市调控的重要目标。去杠杆调控下，一方面房贷利率飙升，另一方面在买房的首付比例大幅提高。
根据中国人民银行2017年11月17日发布《2017年第三季度中国货币政策执行报告》，3季度金融机构房贷利率大幅上升了32BP。
而万科的数据显示，
去年万科销售中一次性付款的比例只有10%，银行按揭贷款比重高的时候比重超过60%，接近65%；今年政策收紧，对二套房首付比例要求的提高以及贷款利率的上升，一次性付款增加，使用按揭贷款的比重下降，有些月份一次性付款的比重超过30%。10月份一次性付款25%，按揭贷款比重45%，使用按揭贷款的客户占比75%，实际平均首付比例3.8成，而去年平均首付比例3成。
楼市降温，高负债经营的房企有隐忧
对房企来说，高价拿地、高负债运营，在楼市调控整体趋严的环境下，也透露出一些隐忧。
高价拿地
21世纪经济报道引用机构数据显示，今年2月中旬，合肥、长沙、沈阳等城市的土地成交平均溢价率达147%、92%和75%。到了5月，房企开始聚焦热点三四线城市，其平均土地溢价率刷新历史记录，高达46%。
虽然到了下半年，楼市降温开始传递到土地市场，一些热门城市出现土地流拍、零溢价成交现象，但房企的拿地成本依然高企。
高负债经营
据中国经济周刊报道，Wind数据显示，从2005年一季度以来，地产行业的资产负债率一直在走高，从起点的57.54%已涨至今年三季度的79.01%，增长近22个百分点。
截至今年第三季度，A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增幅23.21%；A股平均每家上市房企负债达445亿元。
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高价拿地、高负债运营下，房企的销售回款显得十分重要，但这一数据增速自2016年下半年以来在逐渐回落。
目前房企的一半以上资金来源依靠项目回款。而中信证券对A股123家房企的三季报分析显示，前三季度房地产板块销售回款14870.7亿元，增速较上半年下降4.5个百分点。
同时，楼市调控逐渐加码，一些地区房价持续松动对于房企来说，也是不得不注意的现象。万科也预计2018年房地产销售面积和销售金额将出现双降。
楼市格局变了
去年 10 月份以来，有关部门坚持「房子是用来住的，不是用来炒的」定位，坚持分类调控，因城因地施策，同时采取了一些有针对性的措施，落实地方政府的主体责任。
目前，我国正在进行 12 个大中城市住房租赁试点工作，房地产长效机制目前也在抓紧研究制定。同时，在抓紧推进住房租赁市场的立法工作。
据不完全统计，截止目前，包括济南、武汉、昆明、合肥、兰州、苏州、长沙、沈阳、福州等在内的多省市今年以来已经就商品房价格管控采取了相应的管控措施。
从以往的“居者有其屋”到现在的“住有所居”，国家的使命是让人民住得好，楼市格局已经变了：租赁成为新潮流，成为大势所趋！
之前，很多人都觉得本轮楼市调控之后会有所放宽，即使不松至少会告一段落。如今看来，调控之弦不仅不会放松，还有加紧之势。
近日天风证券首席经济学家刘煜辉日前发表演讲，其中谈到，“对房地产这个最棘手问题的处理，我们采取的策略或是我们长达90年的革命斗争史总结出来最成功的政策，我找了个典故叫‘半渡而击’，再厉害的敌人，诱敌深入予以聚歼。”
他还说：“我们或会看到老老实实做企业的人会慢慢地好起来，炒来炒去的杠杆套白狼的玩家会慢慢地被收拾。这就是大白话的新时代中国。”
楼市调控后续或将还有更厉害的后招，那些妄想着待楼市松懈继续入手的投资客，该收手了！
(出处：一点桂林房产 2017年11月27日)
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