上海11月二手房市场报告：反复夯实底部 价格微幅上行
2017年11月，上海二手房指数为3996点，比10月上升5点，环比上涨0.11%；同比下降0.20%。上海二手房指数微幅波动上行，显示价格走势趋于平稳。11月，上海二手住宅成交套数为11500余套，环比上升7.72%，同比下降34.39%；以成交面积计，环比上升9.50%，同比下降37.56%。上海二手房指数办公室认为，11月成交量环比扩大，而3月至今月度成交量一直在万套以上水平反复，表明刚性的市场需求逐渐筑就底部。市场的特征表现：一、本月二手房市场出现了价量齐升的现象，板块价格轮动有所凸显。按板块走势统计，全市130个板块中，价格延续上涨16个，转涨板块39个，走平32个，延续下跌21个，转跌板块22个。从区域看，中心城区涨幅居前，新兴城区近郊涨幅居后，远郊城区唯一下跌。二、中等户型房源成交均价涨幅最大，仅小户型房源成交均价唯一下跌。从监测的7个面积段房源成交均价看，其中70-90平方米上涨8.85%，140-200平方米、200平方米以上房源价格分别上涨1.65%、0.07%，50平方米以下下跌0.71%。本月70-90平方米中等户型均价上涨明显，表明成交结构变化较大，而非价格水平。三、成交量按区域统计，中心城区及浦东内环上升11.58%，新兴城区近郊上升7.92%，远郊下降3.65%。按环线统计，内环内、内外环、外环外分别上升12.46%、15.37%、2.15%。按板块统计，全市130个板块中87个上升、43个下降。其中成交量上升三成及以上的为新兴城区20个、中心城区11个；成交量下降三成以上的为新兴城区（均外环线以外）6个，中心城区1个。按面积段统计，200平方米以上及140-200平方米房源升幅最大，为29.77%、20.55%；90-110平方米房源升幅最小，为1.54%。四、全市成交TOP10板块中，新兴城区近郊6席、远郊2席，中心城区2席。其中金山新城以267套位居榜首，但环比下降8.25%，闵行浦江、浦东三林以260套、249套分列二、三位，环比上升53.85%、17.45%；中心城区陆家嘴、静安彭浦以201套、198套分列八、九位，环比分别上升15.52%、15.12%。全市成交TOP10小区中，9个位于新兴城区，其中浦东航头、松江泗泾板块各1个小区分列一、二位，闵行浦江板块上榜3个小区，均为动迁配套小区，70-90平方米房源最为热门。截至2017年11月底，全市二手住宅挂牌量为132664套，较上月下降11.16%，同比下降22.57%，为今年来挂牌量最低、降幅最大的单月。其中，内环内、内外环、外环外分别为27824套、67562套、37278套，环比下降13.19%、10.68%、10.48%，内环内挂牌下降最大。部分板块挂牌房源长达半年以上的约二三成。从长期观察看，政府部门网站公布挂牌量经过严格验证，无重复挂牌现象。
11月21日，住建部会同国土部、央行召开房地产工作座谈会，强调坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落。
中心城区涨价居前
2017年11月，中心城区（7个传统市区及浦东内环）价格总体上涨0.14%，其中内环内上涨0.13%。浦东内环部分涨幅最大，为0.20%，虹口、长宁、普陀分别上涨0.19%、0.16%、0.10%，徐汇、杨浦均上涨0.11%。中心城区全部65个板块中29个上涨、19个持平、17个下跌。上涨板块如杨浦黄兴公园、普陀真如、长宁北新泾、徐汇长桥，分别上涨0.72%、0.57%、0.47%、0.41%；下跌板块如普陀长寿路、长宁虹桥路、杨浦五角场、徐汇田林，分别下跌0.17%、0.12%、0.11%、0.06%。
11月，中心城区成交环比上升11.58%，为4070余套，其中内环内成交上升12.18%，为1630余套。从中心城区成交结构看，70平方米以内房源成交占比64.22%，为成交主力，其中杨浦此面积段成交占比达71.91%，为480余套。从成交变化看，70-90平方米房源成交上升幅度最大，为29.71%；200平方米以上超大户型次之，为26.67%，表明中心城区初级及高级改善需求有所增强。中心城区全部65个板块中，成交量上升板块为44个，如黄浦打浦桥、长宁虹桥路、普陀万里、杨浦黄兴公园分别上升46.15%、29.77%、28.13%、23.29%，为76套、170套、41套、180套，价格分别为上涨0.23%、下跌0.12%、持平、上涨0.72%。杨浦黄兴公园、长宁虹桥路、黄浦打浦桥成交以70平方米以内小户型为主，占比分别达77.9%、66.67%、65.38%。普陀万里板块成交案例中，90-140平方米改善房源成交占比44.44%，环比扩大二成。从中心城区成交前十名的小区看，普陀桃浦、静安彭浦两板块领先，分别拥有4个和3个小区，价格均现上涨。如普陀桃浦的桃浦二村、荣和怡景园成交37套、17套，静安彭浦的共康四村、和源名城分别成交15套、14套；其中65-80平方米、350-450万元房源为两板块成交主力。
内环内板块中，长宁的板块成交量上升幅度最大，达30%，为140余套。静安、黄浦的板块次之，分别达29.5%、26.98%，为180套、160套。对内环内全部35个板块成交统计，70平方米以内房源成交占比60.05%。内环内成交量前十的小区中，7个为小面积学区房小区，3个为大面积改善房小区。学区房小区如潍坊十村、玉田新村、鞍山四村分别成交12套、11套、10套，分别位于陆家嘴、虹口曲阳板块、杨浦鞍山板块，三板块价格分别上涨0.18%、下跌0.21%及持平。大面积改善房小区如东方金座、中远两湾城、仁恒河滨城，分别成交16套、10套、9套，分别位于浦东塘桥、普陀武宁、浦东联洋板块，三板块价格分别上涨0.35%、0.62%、0.29%，成交主力面积段在120-160平方米。调查显示，当前小户型学区房小幅提价仍能快速成交，1000万以上的中大户型改善房源，适销对路的成交加速。
2017年11月，新兴城区中，近郊价格总体上涨0.06%；远郊价格总体下跌0.02%。成交量前三的浦东内环外、闵行、宝山，价格分别上涨0.11%、0.10%、0.05%。下跌区域如松江、金山、崇明，分别下跌0.13%、0.11%、0.10%。新兴城区全部65个板块中，26个上涨，26个下跌。其中上涨板块如嘉定南翔、闵行七宝、浦东三林、松江莘闵，价格分别上涨0.63%、0.39、0.32%、0.15%；下跌板块如闵行春申、金山亭林、松江佘山、青浦重固，价格分别下跌0.59%、0.47%、0.38%、0.28%。
近郊城区成交环比上升9.15%，为6280余套。其中闵行、青浦、松江近郊，分别上升22.81%、20.77%、15.04%，为1240余套、310余套、650余套；浦东内环外成交上升8.36%，成交量居近郊之首，为2160余套；宝山近郊成交量唯一下降，为4.63%，成交1000余套。从近郊城区成交结构分析，刚需、改善购房较为均衡，70平方米以内、70-90平方米、90平方米以上房源成交占比分别为41.74%、28.52%、29.74%。从各区成交结构看，宝山近郊70平方米以内房源成交占比53.91%，区域需求以刚需主导；松江近郊90平方米以上房源成交占比41.95%，区域内改善需求显现。从板块表现看，近郊54个板块中成交量上升38个，下降16个。如闵行浦江、松江城区、浦东张江、金山亭林成交环比上升53.85%、28.45%、21.33%、23.91%，分别为260套、140余套、90余套、50余套，价格分别为上涨0.47%、0.19%、0.38%及下跌0.47%。需求不同导致板块的价量表现迥异，降价促成交是主流。宝山顾村、浦东周康成交环比下降36.30%、12.69%，为170余套、230余套，价格分别为下跌0.15%、0.14%。
远郊城区成交环比下降3.65%，为1210余套，是成交量唯一下降的区域。在全部11个板块中，成交量五升六降。如奉贤海湾、松江小昆山成交上升60.71%、54.17%，价格分别上涨0.18%、下跌0.56%。成交量居前的金山远郊、崇明全境分别成交380余套、230余套，但环比分别下降9.79%、20.2%，区域内主城及新城成交缩量是主因，如金山新城、崇明新城板块分别成交260余套、60余套，价格分别为上涨0.13%及持平，价格未能及时响应市场，导致成交下滑。而一些板块价格及时调整，成交维持，如青浦朱家角、崇明长兴岛成交上升4.88%、23.53%，为43套、21套，价格分别下跌0.17%、0.45%。
上涨板块超过四成
2017年11月，全市130个板块中，上涨板块55个，占比42.31%；价格下跌板块43个，占比33.08%；持平板块32个，占24.61%。
上涨板块价格平均上涨0.40%，涨幅环比扩大0.27个百分点。其中，36个价量齐升，19个价涨量降。新兴城区近郊的一些板块价格涨幅稍大，如宝山大场、青浦赵巷分别上涨0.48%、0.15%，成交环比上升62.86%、56.25%，为110余套、50余套。宝山大场板块70平方米以内房源成交环比上升58.14%，占比47.89%；90-140平方米房源环比上升69.23%，占比30.99%，板块内配套齐、次新房多，刚需及改善出手。青浦赵巷90平方米以上房源环比上升87.5%，占比54.55%，其中140平方米以上的别墅成交上升140%，为12套，轨道交通17号线年底开通出行便利，提升了市场对板块关注度。中心城区成交上升板块如静安江宁路、黄浦滨江，价格分别上涨0.49%、0.46%,成交环比上升40.74%、40%，为38套、11套。其中，静安江宁路70平方米以内的小户型成交集中，占比50%，多为学区房；黄浦滨江110平方米以上的中、大户型成交占比45.45%，环比上升四倍。而价涨量降板块如浦东联洋、洋泾成交环比下跌22.22%、7.22%，分别为21套、90套，价格分别上涨0.29%、0.08%；板块内主力面积段110-140平方米成交缩量明显，环比分别下降88.89%、38.46%。
价格持平板块32个，较上月增加8个，19个位于中心城区，11个位于新兴城区近郊。其中，26个成交量环比上升，升幅最大的杨浦新江湾、宝山大华，环比上升55%、43.59，分别成交30余套、50余套。中心城区的长宁新华路、杨浦东外滩次之，环比上升38.24%、34.57%,为40余套、100余套。成交下降的板块如杨浦鞍山、嘉定城区，环比减少10.67%、4.21%，为130余套、200余套。
下跌板块价格总体下跌0.23%，跌幅环比缩小0.42个百分点。其中25个价跌量升，18个价量齐跌，一些交易案例甚至多次降价以促成交易。如新兴城区的浦东外高桥、嘉定安亭价格分别下跌0.42%、0.25%，成交环比上升61.73%、58.93%，为130余套、80余套，其中浦东外高桥50-90平方米的刚需或初级改善房源成交环比上升77.08%，占比达62.96%，板块内140平方米以上大户型零成交，其余面积段成交均上升；嘉定安亭110平方米以上房源成交占比达34.83%，改善需求活跃，其中140平方米以上大户型成交环比上升二倍。中心城区及浦东内环如静安曹家渡、长宁中山公园板块，价格分别下跌0.08%、0.22%，成交环比上升35.71%、14.49%，为30余套、70余套，70平方米以内成交占比47.5%、56.10%。而一些板块价量齐跌，主力面积段明显缩量拉低价格。如浦东航头、普陀光新价格均下跌0.23%,成交环比下降25.86%、11.56%，为170余套、150余套，其中浦东航头板块中50-90平方米房源成交占比84.88%，环比下降29.13%；而90-140平方米的改善房源成交环比上升125%，但占比仅为10.47%，难以支撑整体价格。普陀光新板块中50平方米以内小户型老工房（售后公房）成交占比54.19%，环比下降二成；板块内成交唯一上升的是90-110平方米房源，环比上升120%，但占比仅7.1%。
上海二手房指数办公室认为，11月二手房市场成交量小幅攀升，价格微幅上扬，呈现量价齐升现象。市场整体表现为，中心城区成交环比升幅最大，内环内学区房及大面积改善房成交集中；新兴城区近郊各类需求较为均衡，一些板块以价促销奏效，远郊板块更为明显；而前期成交集中板块，价格未能及时调整，成交明显下滑。总体来看，上涨板块数量占比逾四成，下跌板块占比三成，走平板块数量明显上升，占比近二成半。部分小户型滞销现象也正在浮出，其中50平方米以下户型成交均价唯一下跌，尚待后续观察。
时下，政策限购、去杠杆没有放松的迹象。本月二手房挂牌量创今年来新低，可见市场不存在明显的供大于求。调控强调引导好市场预期，防止出现大起大落。预计年末的12月，价格将延续窄幅波动，走势稳定是主要特征。 （上海二手房指数办公室）
(出处：中房网 2017年12月13日)
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