楼市最大悬案！什么样的大招才能让房价下跌？
高房价是狼？房产税是虎？ 前几天因为房地产税的问题，网友们吵的不可开交。面对舆论的洪水猛兽，马光远老师发出了圣母般的光辉，科普房产税——请自行用马光远老师“标肿”的普通话来读一下他的见解。 马光远老师说，“我坚决反对在很多重大问题，重大障碍没有消除的情况下强推房产税立法！中国很多人支持房产税的原因是以为房产税可以打压高房价，这是一个极大的误会，世界上有房产税的国家很多，没有一个避免房价暴涨的事实！” 马光远老师说得太极端了。其实房地产税，对房价的调控作用上是会起到一定的效果的。 比如日本，就曾多次利用房地产税调控房价，有效的抑制了房价的快速上涨。 那为啥日本还崩盘了呢？额，这个嘛，也是因为，1990年的时候，炒房客炒房子发现税率太高，算上杂七杂八的各种税费，已经超过了80%的税率，所以干脆不卖了。市场出现供给不足的现象，反而加速了房价的上涨…… 再说韩国吧。1987年的时候，韩国政府征收物业税和闲置土地增值税，同时加大了土地的供应，房价应声下跌。到了2007年，韩国房价暴涨，韩国政府老调重弹，一下子把资本利得税提高到60%，结果重蹈日本覆辙，交易量减少，韩国楼市不降反升。 所以，说来说去，房价长期是供需关系决定的，短期泡沫是游资和热钱催生的。 房地产税能不能降房价？有时候能，有时候不能。 房地产税，根本就不是媒体说的让房价下跌的大杀器。从日韩还有其他国家抑制高房价的效果来看，房产税的作用很有限。高房价问题，是住房市场的结构性问题。不要指望突然出个大招，就能解决。 但是，依然不能忽视房产税的积极作用。房产税增加了住房者持有房子以后的资金负担，增加了炒房客的机会成本。会一定 程度上对投机起到影响。 PS：对于房产税出台的时间，要等到2020年以后了。http://src.leju.com/imp/imp/deal/b9/72/5/cad8370b39761af1704201e81ee_p1_mk1.png 什么样的大杀器才能让房价应声下跌？ 有人问，难道就没有一个完美解决房价问题的国家吗？ 当然有啊！此时应该把掌声献给德国。 我们看看德国的成绩：1977年至今，德国平均房价仅上涨60％，而同期个人收入已增长3倍；过去10年里，德国物价平均每年涨幅2％，而房价每年上涨1％，扣除物价因素，德国房价实际上在以每年1％的速度缩水。 30年了。德国房价上涨了60%，个人收入增长3倍。德国，是二战后世界上唯 一一个没有发生房地产泡沫的国家。 1983—2008年的25年间，德国住房自有率仅从15％上升到了22％。也就是说，至少有70%的德国人是租房住不买房的。 在租房的群体里，讲究点的人可以租房东的房子（占租房人群的60%），穷人们有政府补贴可以租廉租房（占10%），余下的一般收入的老百姓，还可以住合作社的房子（占30%） 德国提供了多种租赁方式，每个阶层都可以租到房子。 德国的居民们，也真正践行了“房子是用来住的，不是用来炒的”这条原则。 德国是怎么做的呢？ 首先，他们有完善的税收制度。房地产税是1%~1.5%，交易税3.5%， 他们还有价差税，买卖获利的15%要上交国家， 其次，房东的租金个人所得税要收到20~45%，也要上交国家。 更厉害的是，在德国炒房，会被罚款，坐牢…… 如果炒房，房价超过合理的20%，炒房客就面临巨额罚款，情节严重的，要拿出5万欧元上交国家…… 如果炒房，房价超过合理的50%，炒房客不但要把巨额罚款上交国家，还有可能在监狱里关三年……罪名是涉嫌炒作并扰乱民生经济。 德国，是把房价当作柴米油盐的价格在管理。实在是太牛掰了！ 怪不得连任大炮也说，中国，要学习德国的房地产模式。 未来20年的楼市，中央有话说 有人说，你兜了一大圈子，到底要说啥呢。别着急，主题来了。 刚刚过去的几天，中央经济工作会议在京召开。但这次的中央经济工作会议，不同于往年。 为啥呢？ 一，每年一度的经济工作会议的通稿，都值得投 资者细读，它将决定明年，甚至未来三年的投 资机会。 举个例子，15年的经济工作会议这样提到房地产的主题是：加快农民工市民化 消化房产库存 化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投 资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。 所以，关于16年的楼市，大家就都知道了。 二，今年的中央经济工作会议是紧随诗酒大的（不是错别字，防和谐），不仅仅涉及到明年怎么干，也涉及到诗酒大未来的五年怎么干。 诗酒大我们提了房住不炒，中央经济工作会议给出了具体的方案：“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。 加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。 所以，对于短期的限购限贷也好，规定社保年限也罢，这都是用来打压房价的。短期有效果。真正能够解决房价问题的，是加大多主体供应，多渠道保障。土豪们去买商品房，没钱的，外来打工族，也可以租到合适的房子。 我想，这个思路，我们一定是借鉴了德国的。 而且，这个思路，从根本上解决了房价的过快上涨的问题。 这才是全面深化改革。 如果说98年的房改，影响了未来中国20年的房价走势。 那么20年后的这一轮“房改”，也一定会影响更深远的未来。
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