2018 准备买房先看规划
未来三年六大片区各有发展方向。文/广州日报全媒体记者蒋幸端图/广州日报全媒体记者卢政未来三年东莞六大片区住房建设如何规划发展，目前重点建设哪些区域住房？东莞市住建局发布的《东莞市住房建设规划（2017-2020年）》征求意见于昨日截止，在这份住房建设规划的征求意见稿当中，给出了东莞六大片区住房发展指引和近期重点建设的居住新区，购房者可以看着规划来买房。城区片区：高品质居住中心规划：城区片区包括南城街道、莞城街道、东城街道、万江街道、高埗镇和石碣镇。通过提高居住开发密度，增加居住用地供应等措施，合理调控房地产价格。近期重点推进东江滨水区、南城国际商务区的住房建设。成交和房价：优房超·瑞城搜统计数据显示，去年城区片区住宅成交124.65万平方米，同比上涨 18%，成交均价17598元/平方米，同比上涨 30%。分析：在石碣、高埗纳入城区片区之前，仅包括莞城、南城、东城、万江的主城区住宅产品不多。不过从去年开始，城区片区的住房供应得到缓解。不少刚需楼盘定价在2万元/平方米以下。新纳入城区片区的石碣、高埗镇也有低价新盘入市，有楼盘首次开盘定价甚至在1.2万元/平方米左右，吸引东城、南城购房者置业，新增供应量增加，也使今年城区片区成交量在全市中处于首位。松山湖片区：创新中心规划：松山湖片区包括松山湖（生态园）、茶山镇、寮步镇、大朗镇、大岭山镇、石龙镇和石排镇。发展定位为创新中心。近期重点推进松山湖（生态园）、中子科学城、东莞火车站地区的住房建设。成交和房价：优房超·瑞城搜统计数据显示，去年松山湖片区住宅成交量124.49万平方米，同比下滑39%，成交均价17731元/平方米，同比上升26%。分析：随着松山湖加快人才安居工程建设步伐，人才公寓陆续入市，低于9000元/平方米的人才公寓签约成交，使得去年松山湖（生态园）本身的房价同比2016年下滑24%。从规划来看，人才公寓建设、推动非住宅产品去库存、调控房价是该区域的重点。值得注意的是，茶山、石排等部分镇街也面临着产品供应量过大，后市竞争激烈的问题。滨海片区：滨海居住新城规划：滨海片区包括长安镇（长安新区），沙田镇（虎门港），虎门镇和厚街镇。发展定位为滨海居住新城。重点推进滨海湾新区、东莞港、虎门北站地区、威远岛的住房建设。成交和房价：优房超·瑞城搜统计数据显示，去年滨海片区住宅成交量90.44万平方米，同比下滑49%，成交均价18056元/平方米，同比上涨24%。分析：与其他区域相比，滨海片区的住房发展更受到外地购房者的关注。由于两镇同是东莞经济最为发达的镇街之一，支撑着其房价处于较高水平。针对经济产业发达，中高端人才多，房价高等特点，未来三年规划将推进该片区人才住房、保障性住房等建设。合富研究院提醒，受滨海湾新区利好政策影响，滨海湾新区的虎门、沙田镇新盘乘势开工，加大后市货量，预计今年的供应总量超过100万平方米。水乡新城片区：粤港澳优质生活圈规划：水乡新城片区包括麻涌镇、中堂镇、望牛墩镇、洪梅镇和道滘镇。发展定位为粤港澳优质生活圈。重点推进商品住房建设，合理调控房地产价格。近期重点推进水乡新城的住房建设。成交和房价：优房超·瑞城搜统计数据显示，去年水乡新城片区成交量89.77万平方米，同比下滑30%，成交均价为13239元/平方米，同比上涨 28%。分析：去年水乡新城片区是东莞楼市成交最火热的区域之一。接受主城区购房需求外溢，激发本地购房需求释放，万科、碧桂园、保利、恒大等品牌房企在该片区开发楼盘，营造出百花齐放的氛围。同时，受到东莞西站即将投入使用、莞惠城轨开通影响，广深购房者也纷纷将关注的目光放在水乡新城片区楼市上。水乡新城居住片区的房价洼地是其吸引购房者的主要因素之一，目前该区域楼盘定价约在1.1万~1.5万元/平方米左右。但是，目前该片区生活配套仍有待完善。东南临深片区：深莞惠城际住房协调区规划：东南临深片区包括塘厦镇、清溪镇、凤岗镇和樟木头镇。发展定位为深莞惠城际住房协调区。近期重点推进赣深高铁塘厦站地区的住房建设。成交和房价：优房超·瑞城搜统计数据显示，去年东南临深片区住宅成交量约48.45万平方米，同比下降58%，成交均价19002元/平方米，同比下滑3%。分析：以深圳客成交为主要支撑的东南临深片区在2016年火热程度达到高峰，在2017年4月东莞楼市调控政策“限外”后，东南临深片区成交迅速下滑，去年东莞临深片区成交量“腰斩”，成交均价下跌。此外，临深片区受到2015、2016年楼市过快发展的影响，供过于求明显。合富研究院介绍，受楼市限购政策影响，塘厦镇多个新盘去化缓慢，新盘伺机而动，后市潜在供应较大，达90万平方米，是潜在供量最大的镇街之一。根据业内人士预测，今年临深片区仍将有不少楼盘因为价格虚高而调整房价，在楼市调控政策不放松的情况下，东南临深片区价格松动仍是今年的主流。不过，作为临近深圳的区域，不限购的二手房市场仍然在接纳深圳自住购房需求的外溢。东部产业园片区：现代居住社区规划：东部产业园片区包括常平镇、谢岗镇（银瓶新区）、东坑镇、桥头镇、企石镇、横沥镇和黄江镇。发展定位为现代居住社区。近期重点推进广东东莞粤海银瓶合作创新区、原东部工业园（企石辖区）的住房建设。成交和房价：优房超·瑞城搜统计数据显示，去年东部产业园片区住宅成交量为87.52万平方米，同比下滑48%，成交均价13716元/平方米，同比上涨23%。分析：在东莞六个片区当中，东部产业园片区经济较不发达，楼市发展也最为缓慢，房价低，受到关注度小。不过，今年东部产业园片区楼市也颇有亮点，首先是常年没有新盘供应的谢岗镇终于有新盘入市了，顺应银瓶新区的发展，关注度提升；其次是黄江镇由临深片区纳入东部产业园片区，个别楼盘以低价出售，影响着周边楼盘的定价策略；常平镇受到莞惠城轨利好影响，个别楼盘定价冲高后又回落至理性；桥头镇楼盘低价走货，热度上升等等。不少房企开始在东部产业园片区布局，作为全市价格最低洼的片区，预计区域楼市热度将逐渐升温。责任编辑：wylillian
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