房企看好长租公寓市场
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文/广州日报全媒体记者肖陆军 通讯员朱敏
中国指数研究院近日发布了2017年中国房地产销售额百亿企业专题研究报告。记者从报告中获悉，去年共有 144 家房地产企业跻身百亿军团，其中碧桂园、万科、恒大位列成交榜单前三名，成交额均破5000亿元。就未来发展而言，不少百亿房企选择进军深圳长租市场，看好市场走势。
5家千亿房企总部在深圳
据介绍，百亿企业销售数据统计是以 2017 年1月1日~12月31日期间销售的商品房为统计口径。2017 年，在“房住不炒”总基调下，全国商品房成交量增速有所放缓，但销售规模再创新高，百亿房企大幅扩容。根据中国指数研究院监测显示，2017年，共有144家房地产企业跻身百亿军团，较2016年增加13家，销售额共计82099亿元，市场份额超60%，行业集中度加速提升。
从各阵营销售额及增长率来看，“越大越强、强者恒强”的竞争法则已成共识，格局分化加剧。目前房地产行业已进入资源主导阶段，规模型房企具有较强的资源集聚效应，优势资源不断向大型房企倾斜，中小型房企的生存压力进一步加剧。
5000亿以上企业有碧桂园、万科、恒大三家。其中碧桂园去年销售额为5500亿元，万科销售额为5238亿元，恒大销售额为5151亿元。
记者了解到，在2016年，这三家房企销售额还均处于3000亿阵营，销售额最多的是恒大，为3810亿元。过去一年，这三家房企凭借提前以较低成本布局全国区域增长极及刚需、改善型为主的产品，牢牢把握市场需求变化和结构性机遇，实现销售业绩的快速突破，强者恒强。
记者了解到，去年销售额为1000亿~5000亿元的房企共13家。其中总部位于深圳的企业有三家，分别是金地、华润置地和招商蛇口。加上万科和恒大，深圳共有5家房企进入千亿俱乐部大名单，占比近四成。
销售： 二、三线城市成热点
百亿房企主要在哪卖房子？2017 年，热点一、二线城市在严厉的政策调控下成交规模明显缩减，百亿房企抢抓非热点二、三、四线城市放量契机，二、三、四线城市成交占比提升。
中国指数研究院选取了碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海等50 家百亿代表企业作为研究对象。结果发现，50家百亿代表企业二线及三、四线城市业绩贡献占比分别为61.2%和18.2%，较2016年增长5.4和1.0个百分点，一线城市则下降6.3个百分点。
50家代表企业的业绩在成都、重庆和沈阳等二线城市以及泰州、黄冈、张家港等热点城市周边的三、四线城市增长较快，如重庆、成都销售额分别同比增长72.1%、37.0%；北京、上海、南京、合肥等热点城市销售额则明显减少。
百亿房企重点城市销售额市占率较高，严格调控的热点城市集中度更显。其中，千亿房企、500亿以上房企去年在深圳市场销售额市占率均值分别是19.09%、20.5%。
产品：
改善户型成主力
百亿企业改善型产品成贡献主力，刚需和高端类产品两极缩减。以50家百亿代表企业为例，90~140（含）平方米、140~200（含）平方米改善型、大户型产品分别占比49.9%、16.4%，同比增长4个、1.3个百分点；90平方米以下、200平方米以上产品的销售额占比则分别下降了 2.5个、2.8个百分点。
营销：
积极推合伙人机制
百亿房企怎么卖房子？房企积极推行合伙人机制，加速项目去化，促进销售额大幅提升。2017年，50 家代表企业中已有四成开启员工持股或项目跟投计划，年内启动或升级者较多。如阳光城5月启动项目跟投机制“合作共赢”；总部位于深圳的招商蛇口6月发布项目跟投计划，成为央企跟投先行者；7月，蓝光发展和雅居乐分别推行“蓝色共享”和“共享未来”跟投制度；11月，荣盛发展公布“创享计划”跟投制度等。
未来：
看好长租市场
随着房地产市场进入下半场，谋变是众多百亿房企的共同选择。在市场空间逐渐见顶的背景下，百亿房企重点布局长租公寓、养老、文旅等存量运营领域，如龙湖将长租公寓品牌冠寓列入其四大主航道业务，挖掘万亿级存量蓝海；恒大推出儿童世界主题乐园，填补旅游市场空白，拉动旅游增长；北大资源携手国际一流养老运营机构，致力于为城市打造“医、康、养”及产业孵化一体的医疗产业生态圈等。而特色小镇则成为房企追求新型城镇化增量空间的重要选择，如绿地启动特色小镇战略，实现多维多层协同等。
纵向拓展方面，百亿企业挖潜互联网家装、社区服务等生活服务型附加业务，打通上下游产业链，依托平台化发展模式的优势，形成产业集聚效益。如万科、碧桂园、绿地等企业均建立了自身的家装品牌，通过产业链的纵向延伸，提供增值服务，最大可能挖掘客户需求。同时，随着向服务商的转变，百亿企业围绕社区服务，进行产品的升级改造。如美的地产的5M智慧社区，充分运用互联网智慧，建立真正满足未来的互联网+社区。
其中，百亿房企 2017年长租公寓规模迅速扩张，在城市选择上，百亿企业更加青睐城市经济发达、流动人口较多和房价收入比高的一、二线核心城市。目前百亿房企长租公寓品牌已布局超20个城市，主要布局于北京、上海、广州、深圳、杭州等一、二线核心城市。其中，上海、北京、杭州及深圳布局品牌数量较多，这三个城市品牌数占比达41.2%，集中度较高。
记者了解到，万科、碧桂园、招商、深业、星河等房企纷纷在深圳布局长租公寓市场。如去年12月，碧桂园发布长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，计划3年内建设100万套长租公寓。截至去年12月中旬，深圳签约项目已达6个，持房量逾1500间，首个项目就落户在罗湖中心东门。
去年12月27日，深圳市属国企深业集团正式对外宣布长租公寓的深业模式，并推出其四大产品线，其中第一个产品位于水围城中村，是深圳首个由政府支持的城中村统建楼改造长租公寓项目，面向来深过渡的年轻人才，叫深业柠盟青年公寓。
(作者：肖陆军) (出处：广州日报 2018年01月26日)
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