【访谈】“泊寓”,有态度的城市青年家
“从4月启程到广州的，在这半年里，我验证了“漂”这个字，搬了三次家”。 ---@Ms.Xu“对于一位广漂来说，搬家是生活日常，我只能尽力让自己尽快地适应各种变化” ---@橡皮糖“经常搬家的人谈何生活，感觉自己像一只打不死的小强，任生活捏扁，再变胖” ---@小彩虹众多漂泊在一二线城市为生活打拼的年轻人们总是会遇到各种各样的租房困难，长租公寓也就应运而生，同时也成为了最热门的消费趋势。为了解决这一“住房”民生问题，万科一直在不断的摸索之中。自从2014年万科开始向城市配套服务商进行战略转型后，长租公寓业务在万科开始进入赛马阶段。广州、厦门、西安等全国各个城市先后开始进行对长租公寓的探索， 在经过将近2年的探索和试错后，长租公寓业务找到了“城市青年”这一明确的定位客群，并形成了相应的经营模式。在2016年5月，万科在全国的青年长租公寓已经达万间规模，同时，万科也选择了在这个时候推出统一的长租公寓品牌—“泊寓”城市青年家“泊寓”，顾名思义，一个停泊的地方。它服务于有态度、有活力的城市青年，致力于为漂泊在外的“奋青”们营造公寓式的“家”。正如它的slogan, 城市青年家，家元素，不只是个概念，更不是个幌子,而是一个切实存在的温暖地方。“泊寓”面对的客群主要是来大城市打拼的年轻人，这些人初来乍到，居无定所，“泊寓”就像一个港湾，让这些年轻人有一个温暖的栖息地，一个真正意义上的家。在这，拎包入住是基础，品牌家电、健身房、书吧、休闲室样样齐全，从清雅隔间到豪华loft，装载各式各样的梦；同时它作为集中式公寓，设置了很多休闲共享的空间，把所有年龄相仿的年轻人聚集在一起，为大家营造了欢乐的社交氛围。可以说“泊寓”，出租的不是房间，而是房间里的欢笑跟态度。“泊寓”成长史克而瑞数据显示，中国排行前30的房企中，有1/3已踏足长租公寓市场，竞争可谓非常激烈。但是相比其他同类的产品，“泊寓”也有着自己独特的优势。长租公寓本质上还是一个居住类产品，万科拥有多年的房地产设计、开发、运营经验。同时，万科近年提倡“好房子、好服务、好社区”的 “三好生活家”理念，并对此进行了大量的针对85、90后客户的调研，使其能拥有对客户偏好和产品痛点更深刻的理解，并具备建造、开发更舒适的产品，尤其是针对年轻客群的中小型户型， 的能力。另外，作为首批进入长租公寓市场的房地产企业，万科在规模上也取得相对明显的优势。广州作为万科首批试点的城市，目前开业项目21个，在营房间数逾6000套，累计获取房间数1.9万套，规模广州第一。2017年，广州“泊寓”营收超过1亿元人民币，或将成为全国首个单一城市内，年收入过亿的集中式青年长租公寓。除了万科的品牌资源优势，“泊寓”自己的拓客渠道也是比较全面的。在线上，可以运用平台嫁接于微信服务号“泊寓广州”，该平台除提供“泊寓”的服务，也为广大来广州的租户提供部分城市向导信息，例如“办理居住证”等。自2015年上线以来，该平台的粉丝量已超过6.5万人，项目来访将近一半来自该渠道,但其营销支出仅为同行的三分之一；同时“泊寓”也有入住58同城等第三方大流量入口的万科租售中心经纪人。除了分类信息平台和自媒体外，“泊寓”也在积极拓展多样的推广销售渠道，例如与大型企业签订大客户合同。对于渠道“泊寓”始终保持开放的态度，也欢迎各类媒体为“泊寓”介绍有效的推广渠道。在业务模式上，目前万科“泊寓”是以轻资产模式为主，采用集中式租赁的办法；其同时也积极拿了很多自持地块发展重资产长租公寓。但从长期发展的角度上，“泊寓”是以重资产为主，轻资产为辅的模式进行拓展、运营。而目前，规模拓展是“泊寓”业务发展的主要任务，鉴于重资产的开发周期较长，获取优质轻资产项目是提升拓展速度的有效战略补充。除“泊寓”产品外，万科目前正在积极探索其他细分市场的可能性，例如：家庭式公寓。目前广州万科已经获取了多个自持地块，将来或许会在合适的项目上将家庭式公寓产品落地。抓住机遇，迎接挑战从机遇上看，在市场容量方面，超过70%的流动人口通过租房居住，广州作为全国超一线城市，拥有大量的人口流入，房屋租赁市场需求巨大；在客户方面，85、90后成为租房的主要群体，而传统的小区房、城中村农民房在安全性、品质感和便捷程度等方面都无法满足深受消费升级影响的年轻客群对于生活品质的需求。因此，一个具备高性价、注重品质感的青年长租公寓，是非常有望成为市场主流的。而从政策方面看，这既是机遇也是阻力。一方面自2015年起，租赁业务的支持政策持续加码，发展租赁从去库存手段，俨然已经转化为“抑制房价上涨，改善民生”的房地产调控长效机制，同时广州作为全国13个利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市之一，一系列大力度的政策出台使得2017年可谓“住房租赁市场大发展元年”。自从政府开始开展官方租赁平台试点，市场上总有声音说私营第三方平台将会被逐步取代。但其实并不是这样的，就“泊寓”来说，它是全力支持广州市房屋租赁信息服务平台的建设发展。目前“泊寓”的所有房源信息已经录入到了平台上,作为规范经营的长租公寓，“泊寓”一直严格按照政府要求，进行房源的备案登记，依法纳税。通过平台出租房间，不但没有增加“泊寓”的经营成本，还能通过使用平台的自动备案登记功能，提升运营人员的工作效率和租户租房的便捷度。另一方面，虽然鼓励政策相继出台，但长租房行业在此之前标准程度一直不明确，长期缺少市场标准和监管。举例来说，像消防，备案等相关法律法规的不健全；长租公寓水电费是否可按照民用标准收取；符合条件的承租人子女是否可以享有就近入学等公共服务权益的相关优惠政策尚未落实,政府协调力度有待加强，这些都是目前公寓经营的主要阻力。总的来看，长租公寓市场正在从无序、零散的传统出租房，向有序、品牌的长租公寓发展。相比于传统的市场，品牌长租公寓更注重自身渠道的经营发展，第三方平台需要为租户、房东或运营者提供更多、更便捷的服务，才能更好的在市场上占据更大的规模，当然这也是“泊寓”一直在努力的方向。
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