房贷利率上浮放款排队 “卖一买一”衔接难
利率上浮放款排队 “卖一买一”衔接难据近日媒体报道，目前北京地区四大行首套房贷款利率最低上浮5%；广州、深圳四大行首套房贷利率上浮10%，广州、上海、北京部分股份制银行上浮20%。至于广州市场，据融360数据，目前，光大银行和民生银行首套房贷利率较高，达到基准的1.2倍，不过华润银行首套房贷仍有9折优惠。汇丰银行则是规定贷款150万元之下，首套上浮10%，150万元以上则上浮5%，二套则统一上浮11%。贷款百万供25年，月供已需要6000元，按首付三成计算，这个贷款额只能买142万多元的房屋，可能连“老破小”都买不起。如果想买两三百万元的房屋，月供过万是稀松平常事。
即使是“硬啃”上浮的高利率，能否如期放款还是未知数。据报道，深圳房贷额度偏紧张，客户排队放款长达4个月。一位银行房贷经理表示，“我们现在这边有好几个亿没放出来，客户已经办完抵押了，现在都在排队等放款，目前放到的是去年11月份的客户。”去年11月份应该放款，由此推算交易可能在去年9月份成交，等足差不多半年才放款，这“龟速”放款对连环单影响最大，业主“卖一买一”，买家付不了尾款，新房付款就跟不上，连环违约的风险就出现了。去年初广州市楼市成交放量，有关按揭申请的放款也积压，去年9月份后陆续放款，缓解压力，但是原来额度紧张已是市场常态。这有可能影响到换房客户改变同步买卖的模式，必须先卖再买，持币待购，不过大部分人士都不希望这样操作，因为同步买卖才可以规避市场价格波动的风险。先卖后买，持币待购，这种模式在一手房市场已普遍存在。由于预售房源减少，开发商倾向于选择首付比例高的客户，因此现金充裕与否成为买家竞争房源的一个决定性因素。
对于购房者来说，依靠贷款“先使未来钱”置业，这也是楼市发展的重要因素。从购房比例来看，贷款和一次性付款的比例长期都在7：3左右，如果业主一心等待一次性付款的客户，30%的概率看似不小，但是摊分到各个细分的区域，有些区域可能是9：1的比例；从一次性付款客户出现的时间段来看，某些时间甚至是10：0，也就是说除非客户不急着用钱，否则需要花费漫长的时间等待未知何时出现的一次性付款客户。
记者采访楼市这么多年来，碰到过的“卖一买一”一次性付款衔接得上的时期是2013年，当时“新国五条”出台，买卖双旺，一个朋友卖天河北的房子，购入东风广场的学位房，天河北的买家一次性付款，故此她在购入东风广场学位房时也可以一次性付款，两笔交易在一个月内完成。身边朋友碰到一次性付款的概率也非常低，一个是碰巧政府需要储备保障房源，朋友出售该区域的一个房源，政府部门通过中介完成交易，一次性支付放款。因此，业主出售房屋需要等待银行放款，这已经是大概率事件，“卖一买一”客户必须对交易时间谨慎处理。
(出处：广州日报 2018年03月05日)
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