调控不放松 房地产长效机制引关注
国家统计局最新发布的2018年70个城市房价的数据显示，1月全国楼市依然呈现出稳中有降的态势。尤其一线城市的房价31个月以来首次出现同比下跌，被市场解读为是楼市出现真正“拐点”的信号之一。然而仍有53个城市环比上涨，且涨幅超过4%的城市有9个，涨幅在2%~4%之间的有17个，涨幅在1%~2%之间的达到了16个，其中绝大多数是三四线城市。
多家券商机构在春节期间开启了多地返乡调查显示，在这轮三四线城市领涨的背后，“棚改”都是关键词。
货币化安置激活需求
“我去年3月购买的一套120多平方米的三居，到下半年就涨了10多万元，涨了近20%。”2月27日，岳阳市王辉（化名）对《中国经营报》记者感慨道。
中部地区的岳阳市是典型的三四线城市。岳阳市安居乐房地产中介一位工作人证实：“去年由于拆迁与棚户区改造，购房者很多，岳阳市的新商品房从5000元/平方米涨到6000元~8000元/平方米。”
浙商证券分析师赵翔调研湖北省荆州市发现，短短两三年当地楼市库存快速去化，同时2017 年全年大部分楼盘都开盘快速去化，量价齐升。
刚刚过去的春节里，来自机构数据显示，春节假期监测的11个城市中，整体楼市成交量较去年春节增长53.6%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者分析，三四线城市房价涨幅较大，实际上说明需求规模大。而这些需求中，棚户区改造的推进成为重要的推动力。
仍以岳阳市为例， 2017年2月岳阳市市长办公会上公布2017~2018年，岳阳市计划完成中心城区棚改5.1万户。按照2016年全市完成城市棚户区改造3.1万户，推动房地产去库存7000多套的进度，这意味着仍有将近10000多套的需求空间。
“拆了房子总要买，二是拆房子的补偿足够买。”广发证券首席宏观分析师郭磊在山东西南部的县城调研发现当地城区人口不过几十万，2017年完成了棚改1.4万套，2018年计划达到8000套以上。本已停滞了三四年的房价2017年上涨明显，一年时间从均价3000元/平方米到均价4000/平方米以上。
根据住建部官网公布数据，2017年1月至10月，全国棚户区改造已开工600万套，完成投资1.68万亿元。
依据住建部公开数据显示，2015年棚户区改造开工601万套，2016年棚户区改造开工606万套，目前总计已完成1800万套的棚户区改造任务。
2017年上半年国务院常务会议决定，2018年到2020年三年时间里，将再改造各类棚户区1500万套 。
具体到2018年，此前，住建部工作会议提出，2018年棚改具体规划，全年计划实现各类棚改580万套超市场预期。无疑，2018年棚改计划超预期对房地产市场销售是利好。
“棚改货币化是去年三四线房地产销售和投资超预期的主要因素，今年棚改目标依然定的不低，因此对房地产投资的托底效应整体依然还在，所以我们预测房地产投资增速放缓幅度相对温和，不会明显拖累经济增长。”对于棚改的成效，摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊对记者表示。
严跃进则表示，棚改一方面能带来城市更新区域的扩大，另一方面也能带来更多的棚改受益对象，尤其是货币化补贴安置等内容，所以这都会带来很多新的市场机会。但是对于此类城市来说，需要警惕需求释放的不持续引起市场交易规模的波动。
房地产调控不放松
“荆州市这个城市属于目前三四线城市中具有代表性的一类，在经济和人口形势都不太理想的状况之下， 货币化安置则是这一轮楼市上涨的推手。在2018 年，货币化安置比例仍旧维持在70%的高位，加之由于棚改带来的城市空间结构不断变迁及配套功能的不断完善，返乡置业需不断复苏，楼市发展将呈现平稳发展的良好状态。”赵翔表示。
但从整体上看，一旦价格上涨过快，或很快触发调控实施。“之前类似浙江金华等城市有过限购，所以如果房价继续上涨，不排除限购的可能性。但新的特点在于，部分地方可能不限购了，而是采取限售的做法，这一点是值得关注的。”严跃进说。
央行和银监会2018年主要工作任务中，在防范化解金融风险上均加大了对房地产的监管力度。无疑这旨在维护房地产市场的健康稳定发展，降低杠杆率依然或是今年楼市调控的重点。
“要全球经济复苏不出现很大偏差，中央会维持房地产调控的政策立场。”章俊表示。但在具体实践中，与一二线城市不同，尽管部分三四线城市楼市量价齐升，但仍有一些城市存在库存规模较大的现状。
针对此类差异，2017年底，住建部有官员在全国住房城乡建设工作会议上曾表示，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。
严跃进预计，满足首套刚需导向不变，支持改善性需求方面政策或略有放宽，不排除对首套房和二套房的认定、普通住房和非普通住房的划分等方面进行政策微调的可能。
进入两会时间，今年是否会在房地产长效机制建立方面有更多实质性进展备受市场关注。最近一段时间房产税的讨论升温。很多人认为房产税将成为地方财政新的来源，从而降低地方政府对卖地收入的依赖，但瑞银证券中国首席经济学家汪涛发给记者分析中认为，这将是 “房地产长效机制”的重要一环。
“ 如果全国人大将房产税列入2018年的立法议程，相关立法可能在2019年底通过，并在2019年底到2020年在一些城市以某种形式实施。她预计如果立法进程快于预期，其影响将主要体现在对市场情绪上。相反，如果房地产税再次未被提上2018年的立法议程，则可能对市场预期带来正面影响。”
(作者：谭志娟) (出处：中国经营报 2018年03月04日)
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