东莞住宅供应5年同期最低 房价涨幅回到3年前
今年前两月东莞供需大幅滑落，供应量同比下滑至近5年最低，成交量则是近6年来的同期倒数第二，仅高于2017年同期水平。此外，在楼市调控政策持续一年多时间后，东莞房价涨幅回归至2015年前的正常水平，前两月住宅成交均价约16796元/平方米，同比上涨8%。前两月住宅供应约53.2万㎡ 同比减少约8%
受楼市调控政策持续收紧、房贷利率上调和春节假期影响，今年前两月新建商品住宅供应放缓，创下近5年同期最低，签约量则处于近6年来的同期倒数第二，仅高于2017年同期。合富大数据显示，2018年1~2月东莞新建商品住宅供应约53.2万平方米，同比减少约8%，连续3年下滑，并创下过去5年最低。房地产调控直接导致需求放缓，开发商也相应放慢供应节奏；受供应放缓影响，需求处于低位水平。2018年1~2月东莞新建商品住宅签约55.5万平方米，同比增加17%，但总体处低位水平，少于2013~2016年同期。
其中2月份是春节月，成交下滑更为明显。据东莞中原战略研究中心介绍，2月作为传统春节淡季，全市住宅供需大幅下滑，供需均创近四年新低，市场双方入市信心不足。数据显示，2月全市商品住宅成交13.01万平方米，环比下滑69.36%，同比下滑21.03%，市场成交大幅跳水。东莞中原战略研究中心认为，春节月开发商放慢推售，加上春节返乡潮，项目来访量低下，市场人气冷清；同时银行利率普遍上浮，购房成本上升，购房者观望情绪加重；限购政策持续影响，购房者谨慎理性。
前两月房价同比上涨8% 回归至2015年前正常水平
值得注意的是，东莞房价涨幅再次回落至10%以内，涨幅回归至2015年前的正常水平。合富大数据显示，2018年1~2月东莞新建商品住宅签约均价16796元/㎡，同比上涨8%，涨幅创近3年以来最低，房价回归理性，而2016和2017年同期涨幅分别为28.6%和37.3%，远超出正常范围。业内人士介绍，在2015年及之前，东莞房价涨幅基本保持在7%左右，在楼市调控一年多时间后，东莞房价涨幅大幅度回落，回归至正常水平，调控效果显著。
据东莞中原战略研究中心介绍，受到楼市调控政策持续影响，房价涨速过快得到抑制，目前东莞商品住宅整体房价稳定在16000元/㎡~17000元/㎡左右。从成交的主流产品类型来看，2月东莞洋房套均总价为172万元/套，环比有所下滑，主要由于麻涌、石碣等镇街成交放量支撑，其中麻涌洋房网签123套，其套均总价为108万元。从2月东莞各镇街洋房套均总价来看，凤岗以333万元/套的总价名列镇街套均总价首位，其次是南城280万元/套，排在第三位的塘厦，套均总价230万元/套。
合富研究院认为，东莞楼市调控效果明显，从每个月的房价情况来看，房价止涨。自东莞限购加码后，2017年5月开始，东莞每月房价稳定在1.68万元/㎡左右，至今持续时间达10个月。2018年东莞楼市调控政策仍将持续，预计剩下的3~12月每月房价也将持续稳定在1.68万元/㎡上下。
区域：市区成交保持强劲 东部和临深片区是供应主力
随着本地购房者成为市场主角，中心城区轨道交通建设和商业综合体改变城市面貌，市区凝聚力越来越强，在楼市成交中表现极为明显。
合富大数据显示，2月住宅成交排名前10的镇街当中，市区及泛市区成交保持强劲，如东城和石碣套数同比增幅均超过3倍。随着市区城市配套的完善，城市吸引力在增强，越来越多的购房者选择市区置业。
东莞中原战略研究中心也表示，从区域来看，中心城区成交继续维持全市第一，购房需求持续释放，在全市成交占比约21%。值得注意的是，2月除水乡片区成交占比大幅上升外，其余片区均有所下滑。在供应方面，2月东部产业园片区及东南临深片区成供应主力，供应合计11.73万平方米，占全市67%，其中东南临深片区供应尤其显著。相反，滨海片区及中心城区商品住宅供应量为零。
库存：去库存压力总体呈上升趋势 达到10个月以上
从“供不应求”转变为“供过于求”，库存压力逐渐加大，这是东莞楼市调控政策持续加码以来最明显的特点，而随着“供过于求”，去库存压力加大，也有益于维持房价稳定。
合富大数据显示，截至2018年2月底，东莞一手住宅库存面积约498万平方米，连续3个月稳定在500万平方米上下水平，同比增加29%，达到2015年6月以来库存量最高水平。按照2个月、3个月和6个月月度平均消化量计算，去库存时间分别为18个月、12.4个月和10.1个月，总体而言，2018年东莞楼市去库存压力呈上升趋势。
东莞中原战略研究中心监测数据显示，截至2018年2月28日，东莞住宅库存套数40917套，由于春节假期影响，市场供需大幅下滑。按照过年一年消化速度计算，消化周期为10.7个月。
从潜在供应情况来看，2018年东莞住宅去库存压力很大。其中，塘厦镇预计消化周期达到47个月，临深片区各镇街消化压力最大。
合富研究院介绍，今年住宅潜在供应依旧庞大，截至2018年2月，东莞市一手住宅潜在供应量达749万平方米，其中洋房644万平方米，别墅98万平方米；各区域间，塘厦镇是潜在供应量最大的区域，约85万平方米；其次是虎门镇，约65万平方米；东城排名第三位，约45万平方米。另外，热门区域去化快，临深片区去化周期长。各区域中，东城去化周期最短，仅仅3个月，其次是石碣镇，去化时间4个月，洪梅、虎门、麻涌、南城、万江等区域去化周期5个月，而上述区域共同特点均为楼市热点区域；部分区域去化时间接近4年，如塘厦镇和长安镇，去化周期47~48个月，其主要原因在于成交量非常低。
东莞中原战略研究中心监测数据统计也显示，2月全市镇街中松山湖及塘厦消化周期超40个月，主要原因是房价标杆和限购政策影响下，购房者入市门槛高，项目去化缓慢，另外临深片区库存积压严重，除了清溪外，其他镇街去化周期均超12个月。
后市：政策持续收紧 供需放缓房价理性
进入2018年，楼市调控政策不放松，房贷利率上升，二手房市场“三价合一”……种种信号都表明，今年楼市调控政策不会放松。
合富研究院认为，2018年中国房地产调控政策维持2017年的高压，且存在局部加码的空间和可能性。需求放缓，供应充足，去库存压力上升，在此环境下，开发商应该顺应市场趋势，放慢供货节奏，理性定价，促进成交。
东莞中原战略研究中心则认为，从全国贷款平均利率走势图来看，2017年至今，全国贷款首套房利率连续9个月上升，二套房利率连续13个月上升，今年继续强调持续加大金融风险防控，加大金融去杠杆，严查资金违规流入楼市，预计今年房地产市场信贷将维持紧缩态势。
从楼市供应情况来看，据东莞中原战略研究中心不完全统计，未来阶段内仍然有不少货量即将上市，主要以在售项目加推为主，全新项目较少，总计供应约76万平方米。其中茶山、大岭山、横沥、常平及塘厦是5大供应主力，水乡、滨海片区受轨道及规划利好影响，将持续成为购房热点，中心城区成交旺盛，临深片区去货压力依旧存在。从产品类型来看，90~125平方米三房依然是成交主力，125~144平方米改善需求持续释放，与此同时，受股市影响，投资者资产大幅缩水及房贷利率上升，致使购房成本增加，商业产品成交或将有所下滑。
(作者：蒋幸端) (出处：广州日报)
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