杭州摇号买房背后：卖家预期与实际购买力脱节
（原标题：杭州摇号买房背后：卖家预期与实际购买力间已有脱节） 房企大鳄的杭州市场之争：战略渐趋理性 谋复合业务增长3月28日，杭州宣布拟采取公开摇号全程公证的方式监督买房流程，以规范市场销售行为，维护市场秩序，具体办法将于近期公布。
业内人士指出，这主要由于去年以来当地楼市出现的不规范行为，如捆绑搭售、关系户，乃至近期出现的炒卖房号的“号子费”、“茶水费”等。
对此，杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳指出，这主要来自当地“买涨不买跌”的市场供需矛盾。在一手商品住宅限价的调控背景下，杭州一二手市场价格倒挂，再加上土拍市场依然常现面粉贵过面包价行情，进一步激发了购房乃至投资需求。
杭州资深业内人士方张接分析道，新房摇号细则目前来看还在审慎定夺中，将经历细则落地、摇号试点、逐步扩面的过程。在此期间，开发商也会有观望和推盘意愿降低的过程。可以预见，未来一段时间内，市场不排除会出现“供应接近真空、成交量落入低谷”的局面。
不过，当前杭州土地市场热度不减。3月27日，杭州萧山出让3幅土地，其中两幅位于市北东，土地楼面价均破2万/平方米，南部蜀山区域地块楼面价近1.7万元/平方米。3月29日，余杭区再出让2幅土地，楼面价分别为1.9万元/平方米、1.7万元/平方米。
这背后折射出的则是，房企在杭州这一热门市场，需要面临更加激烈的竞争和考验。
杭州市场格局变迁
方张接分析道，去年以来，杭州二手房价格已经过多轮走高后到达一个瓶颈，客观上需要时间来整理和消化。房东惜售问题在摇号新政之前就已经普遍存在，杭州二手房交易监管平台上，8成房源挂价都在3万以上。卖家的预期与实际需求及购买力之间，已经存有脱节。因此，一手市场将依旧保持高关注度。
中估联数据研发总监颜莉则指出，新政出台并不会影响开发商销售。中估联数据显示，杭州之前出现的摇号城市，调控均达到了较好的效果，房企销售虽然下滑，但并不会出现断崖式下滑行情。而去年一些拿地激进的房企，则可能会受到影响。
不过一名新政公布当晚领取预售证的开发商人士对记者表示，当务之急房企应尽快去化，避免后续配套政策出台。由此可能带来的利润率下滑与回款周期拉长，也变成杭州大部分房企的共识。
实际上，杭州楼市的变化，加上房地产行业普遍出现的规模化优势，也令房企竞争态势出现变动。
克而瑞研究中心发布的2017年度权益榜单显示，杭州TOP10房企门槛已达70亿元，TOP3房企门槛飙升至143亿元。规模优势显著的万科，全年权益成交金额196亿元，坐上第一把交椅。融创紧随其后，实现权益成交186亿元。
长久以来杭州本土房企绿城与滨江稳居前两位的市场格局，因此被打破，这也恰恰是市场分化趋势的体现。
为此，绿城集团执行董事兼总裁曹舟南在3月29日业绩发布会上就绿城在杭州市场份额下跌作了解释：项目利润率下跌与绿城自身架构调整。他以2017年杭州热盘——凤起潮鸣为例，项目楼面价4.5万元/平方米，开售时，项目公寓部分拿到的预售证价格接近8万元/平方米，小合院价格为10万元/平方米，可见溢价有限。
在2017年这个拿地成本逐步走高的周期里，绿城已很少在当地公开市场拿地，转而以绿城小镇的方式获取储备。
外来房企虎视眈眈
克而瑞研究中心基于销售权益和销售流量两份榜单，估算出一组“房企对杭州市场的信心”指数（权益成交金额/流量成交金额=房企对杭州市场的信心）。数值越高，说明杭州市场在企业整体版图中的比重越大。
居于信心榜前列的均为外来房企。其中，融信以1.17排在首位，阳光城0.99排第二，融创0.91列第三。2017年，有7家外来房企入驻临安。本土房企滨江和绿城则处于后段，信心数值分别为0.73和0.60。
权益金额高于流量金额的房企可分两类：一类是销售权益占比较高，有较强项目获取和独立操盘能力的房企；另一类是股权合作项目较多、投资能力较强的房企。
2017的杭州市场，股权合作已经成为行业变革的新趋势。很多热销楼盘都是采用合作模式，有两家甚至三家以上的入股企业。
随着调控的加深，令房企在杭州市场的战略逐渐变得理性和谨慎。比如，销售业绩提升背后，是万科从2013年就开始作为“城市配套服务商”在杭州的全面布局，从多个领域入手，追求复合增长。在2018年市场不确定因素增加的前提下，房企回款压力渐显。以融信为例，开年以来，该公司就加大了股权合作力度，业内人士指出，这也与其引资加速开发不无关系。
来源：财经网
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