北京：“限改共”狙击炒房客 如何评估和定价受关注
“限改共”狙击炒房客北京限房价项目销售管理办法正在征求意见，售价/评估值高于85%作为商品房销售，不高于85%则收购转化为共有产权房
5月7日，《关于加强限房价项目销售管理的通知》以征求意见稿而非正式政策文件的形式发布，给市场一定的消化与反馈时间。
2016年底以来，“限房价、竞地价”成为北京土地市场主要的供应方式，随着一年多来宅地的供应、开发与建设，今年以及未来两三年，限房价项目将成为北京新房市场的供应主力。这样一个庞大的市场体量，超过60个项目，涉及货值约有3000亿，50多家房企参与其中，还有已准备入手限价房项目的刚需、改善者们，以及主导“限改共”的政府部门。这是一个涉及多方命运的政策调整，最终走向将决定其影响到底有多大。
保障真正的刚需、刚改
此前的“限改共”和摇号传闻，市场认为摇号是大概率事件，而“限改共”则不太可能发生。但是，5月7日，由北京市住建委发布的《关于加强限房价项目销售管理的通知》(下称《通知》)的征求意见稿显示，“限改共”成为主角，而摇号则变成了小范围的事情。
何为“限改共”？简单来说，就是把部分限房价项目通过更改性质变为共有产权住房。根据《通知》，限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价限价与评估价之比不同，分别按不同的方式进行销售。如果限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；如果比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。
为何“限改共”？“限房价、竞地价”已经是北京房地产市场调控的一个重要手段，已经从土地出让时提前锁定了住房的上市销售价格，防止开发企业炒作地价与房价。为何还要再做变化与调整？
事实上，限房价项目的销售均价低于周边的二手房价格，形成了价格倒挂，特别是在房价高企的二环、三环内，相比于售价十二三万的项目，均价七八万的限房价项目，则被认为是高性价比产品，不少人通过各种手段争取购房名额。有业内人士指出，其中很多购房人都是本着“买到即赚到”，而非真正需要房子住的动机参与的，导致了真正自住的刚需家庭最终能购买到的概率大大降低。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波就表示，如果不采取必要的措施，原本用来居住的房屋就成了投资投机客炒房牟利的工具。对部分项目进行收购，并通过摇号的形式优先销售给自住的刚需家庭，大大压缩了限房价项目的牟利空间，投资客、炒房者也就没有了购买的动力。
北京作为房地产调控重镇，其一举一动也影响着其他城市的调控方向。“限改共”释放出的信号不容忽视，房地产调控或将会继续从严，或为其他城市接下来的调控建立参考样板。
约80%项目不会被收购
“限改共”对于购房者的影响将是显而易见的，投资客被锁死，真正的刚需、刚改需求得以保障。但是作为限房价项目的供应主体，哪些项目将被“限改共”，这将直接影响到开发商的利益。
有业内人士测算，85%的设定比例是经过综合考量和测算的，按这个比例，目前已推出的限房价地块，经初步测算80%左右的项目应该不会被收购，将按照普通商品住房由开发企业销售，因此对这类项目总体影响不大。
事实上，今年北京的二手房价格仍存在下调的空间，这对于限房价项目的市场评估来说，是一件好事。但是仍要具体问题具体分析，如果评估价格是综合新房与二手房售价而定，那么首先可以剔除五环外限竞房转为共有产权的风险。但是，思源地产副总经理、首席分析师郭毅认为，二环三环的限房价项目，由于周边二手房售价较高，有可能会达到限售价占评估价的比值低于85%的标准，从而被转化为共有产权住房。
如何评估和定价受关注
关于“限改共”，市场讨论声很多，也有持不同意见的。如何评估？地下部分是否在收购范围内？被转化的共有产权住房如何定价？其产权比例如何划分？
中原地产首席分析师张大伟就表示，“最大的问题是，政府回购的货值如何确定？是按照可售住宅部分回购、还是可以按照全盘包括地下、车位等货值回购？”
在自住房变身共有产权住房、限房价项目尚未入市又有可能变身共有产权住房时，房屋标准如何确定？张大伟表示，商品房肯定品质高于保障房，但保障房也应该有一定的明确标准。
此外，“限改共”对于二手房市场和土地市场的影响也不可忽视，随着部分项目“转共”，产权比例划分，其性价比优势也将会消失，部分购房者是否会回流至二手房市场？二手房市场是否会量价齐升？对开发商来说，按照标书拿地之后再改变销售规则，这种情况下，会不会出现流标的增加？不管政策走向何方，这些都是需要深思的地方。
(作者：段文平) (出处：新京报)
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