北京：商改住新模式“抬头”
沉寂多时的商业、办公类项目(以下简称商办项目)市场，又出现了新状况。近日，法治周末记者调查发现，在商办项目市场，两种新的出售方式“抬头”：一种是将商用房改成住宅功能出售，另一种是将工业土地盖楼改成住宅功能。
而在去年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(以下简称“3·26商住新政”)，对北京市商业、办公类项目将严格按照规划用途开发、建设、销售和使用进行监管，未经批准，不得擅自改为居住等用途。
“3·26商住新政”还规定：“在建和在售的商办项目不得出售给个人。”这让一度火热的商办项目市场，曾在一时间陷入了“冰封”状态。
“商改住”销售持续火爆
7月26日，北京市房山区宣布将进行专项整治工作，严查商办类项目无证售房、变相“以租代售”和向买受人变相收取定金等八类违法违规行为。
但法治周末记者走访数个房山区楼盘获知，适宜居住的商用房销量仍很火爆。
该区某楼盘销售人员表示，商办和住宅项目的房子已全部售罄。隔壁另一家商办楼盘销售人员也表示，绝大部分房屋已售，只剩下约20套房屋在售。
“所有楼盘均为精装修的现房，水电入户，面积和小型住宅差别不大。住宅价格涨到了5万/m2，而我们的均价才1.2万/m2。50平方米的LOFT，只需要花60万元就可以买到。”
前述某楼盘的销售人员说，商办项目市场目前处于监管敏感期，但项目在政策出台前就已获批，所以低调销售没有问题。
在北京市顺义区机场东路的某LOFT楼盘内，也挤满了前来看房的人。
“目前，只能以公司的名义购买，需要自己找代办公司，再签订购房合同。”该楼盘销售人员嘟囔道，楼盘属于商业办公用房，只考虑办公需求。
但在户型宣传图上，明确标注了厨房、餐厅、双卧室和卫浴间等，整体看上去与正常住宅房并无区别。同时，该楼盘的水电可以24小时入户。
“3·26商住新政”成摆设？
法治周末记者走访发现，在部分商办楼盘，即使购房者没有公司，也能获得购房资格。
在北京市石景山西长安街某商办楼盘，销售员称：“集团"产品开发部"可提供"代开公司(空壳公司)全套业务"，购房资格不成问题。”
这种代办公司营业执照的行为，在北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产研究会理事王玉臣看来，属于故意规避限购政策的违规行为，应当受到北京市住房和城乡建设委员会的行政处罚；另外，房地产开发企业很可能超出了其营业范围，应当受到工商部门的行政处罚。
北京市京哲律师事务所律师张国辉也指出，如果购房者用这种方式规避法律规定，从而达到“曲线购房”目的，相当于通过合同约定条款，恶意规避法律的强制性规定。这种条款属于无效，后续无论是哪一方违约，对于合同的订立者，都存在较高的违约成本。
除了为购房者代开公司，由购房者承担费用外，北京市顺义区林河南大街的某楼盘开发商甚至承诺“全额赞助开办公司的费用”。
“最近采取"免费代办注册公司"的方式，目前只剩余近100套。”销售员称。他解释，以公司名义购买房产再转让时，可节省大笔费用，如果房产直接过户，仅契税就要达到交易金额的3%，但采取转让公司的方式，只需更换法定代表人，花几百元即可。
“开发商和一家代办公司有长期的合作关系，通过这家代办公司，可以节省高额的房产税。例如，一套房子200万元，需要每年缴纳1.7万元房产税。但通过代办公司进行处理，可以按照年租金的12%缴纳，一个月只要交200元。”该销售员强调，还可以将自己的商用地址，出租给代办公司使用，足以抵扣房产税和代办记账等费用。
此外，根据“3·26商住新政”规定：之后再开发企业新报建商办类项目时，最小分割单元不得低于500平方米，不符合要求的，规划部门不予批准。
但记者实地走访发现，某些开发商对此也有新的应对方式。
在北京市顺义区某商办楼盘，目前在售的共4栋，其中2栋都是“3·26商住新政”出台后建设。按照规定，最小也有500平方米。
销售员建议：“可联合几个人共同出资开公司来购买，之后再以股权比例的方式来划分面积，细节还可以通过协议进一步明确，这样就可以将大化小。”
张国辉认为，购房者按股份合资购房的行为，是对购房政策的恶意规避。一经查实，协议是无效的。如果未来股东之间产生纠纷，在产权的分割上也会出问题，“协议最终一旦被认定无效，最终受害的是购房者，将承担自己因过错而导致的损失”。
“使用权转让”合法性存疑
根据2015年5月4日住房和城乡建设部修订的《房地产开发企业资质管理规定》，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。
但记者发现，仍然有工业企业参与到了卖房盛筵中，一种新型规避监管的模式产生。
北京市顺义区某LOFT楼盘，共分6层，层高5.6米。目前有两种户型出售，分别为75平方米的两居室和104平方米的3居室。
记者注意到，该楼盘只有《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《国有土地使用证》。
销售员解释，该楼盘是一家工业企业在工业用地上盖的自用楼房，所以没有《商品房预售许可证》。并表示，该企业将房产授权给了一家物业公司，进行经营和管理。在其出示的盖有公章的工业企业和物业公司的授权协议上，客户只需要跟该物业公司签订《房屋使用权转让协议》(以下简称协议书)，即可获得房屋使用权。
值得注意的是，购房协议实际显示的是，物业公司和客户之间签订的协议书。上面不仅重申了物业工业已获得工业企业的授权，还明确注明：“当此工业用地使用权到期后，客户可以按照国家规定补交土地出让金，然后继续无偿拥有房产的使用权，不需缴纳任何费用(除水、电、气、供暖费和物业费外)。”
“楼盘没有分户的房产证，不需网签。所以，个人可以随意购买，不存在限购，也不影响客户购买其他房产。”销售员强调。
为何工业企业有权自己盖楼？该销售员介绍，根据《工业项目建设用地控制指标》第4条第4款规定，只要不超过工业项目总用地面积的7%，工业企业可以建设工业项目，所需行政办公及生活服务设施。
房地产观察家涂巍分析，就因为有上述规定，所以有的企业依此以给企业高管建设“住宅”的名义，兴建房屋并用于牟利。由于这种房屋严禁出售，所以采取转让房屋使用权的形式，逃避监管。
在涂巍看来，这种转让使用权的形式，本质上是一种租赁。根据合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，“如果法院认定这种使用权转让的行为属于租赁，那么购房人的权益能够得到一定的保障，不会因为原工业企业或物业公司经营不善或负债，导致损失”。
王玉臣则认为，在司法实践中，转让使用权被认定租赁存在一定障碍。目前，还没有形成比较统一的法律观点，有的认为纯属规避限购政策，并不构成租赁；有的认为具有租赁特质，可以认定为租赁。
“如果法院认定为租赁关系，可以从一定程度上保护购房人的权利。但是法律上的理性分析和现实，仍然会有些差距。”王玉臣解释，比如企业破产后，房产被拍卖，有了新的产权人，如果遇到不良的新产权人，可能会滋生很多纠纷和麻烦，例如，用断水断电的方法逼迫承租人搬离。
张国辉也对法治周末记者分析，消费者虽然与物业公司签订了房屋使用权的转让，由于这种合同是为了规避国家强制性规定，恶意逃避市场经济调整的规范，因此这种协议无效。
“消费者在国家收回土地使用权或作出行政处罚的过程中，也不再享有土地的使用权。至于支付给物业的房屋使用权转让费用，有可能存在无法追回的风险，陷入后续的诉讼风波。”张国辉称。
“供不应求”是假象还是真相？
在走访时，法治周末记者发现，有很多看房者在楼盘现场直接签订合同并交纳了订金。为何这种存在风险的房产，依然火爆？
王玉臣分析，在控制房价的同时，部分刚需可能被误伤，为了牟利，在政府限购的情况下，很多开发商不得不绞尽脑汁规避政策。
“这种供不应求假象的背后，是投资者和刚需者的竞争。”王玉臣告诉法治周末记者，每一个地方的房价上涨背后，都有一张有形的推手，这个推手和开发商、中介公司及利益群体密不可分。
王玉臣建议，政府需要降低土地的价格，摆脱对土地财政的依赖，加大保障性住房、公租房的建设，缓解刚需者的压力。对于利用各种不当手段，取得保障性住房和公租房购买资格的行为，要严厉打击。
中国人民大学商法研究所所长、教授刘俊海也认为，应当从供给侧和需求侧两端同时发力。对需求侧来说，不一定非要买房，选择租房的方式也同样可取；从供给侧角度，需要加大住宅土地供应，土地价格要合理。另外还可以考虑对于商品房实行适度限价。
“更重要的是，政府需要加大"经济适用房""廉租房"的供给力度。这样，就可以把高昂的价格倒逼下来。”刘俊海称。
但涂巍则认为，根据当前的法规，持有住宅所需的成本很低。而房价上涨的强烈预期，让房产拥有者认为，未来可能获得的收益很高。这样对住宅的需求形成了一个无底洞，无论提供多少住宅供给，都会被这个无底洞吞噬。没有人愿意出售未来会增值的商品，只会不断购进。这也是投资需求和刚需，会不断进入市场接盘的原因。
责任编辑：王硕
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