李宇嘉：楼市调控再造应从交易市场转向租赁市场
近期，住房租金上涨、违规融资、配套装修不规范等，使得住房租赁市场再次引起全民关注，其程度不亚于房价上涨。近年来，购房者或多或少都有投资的想法，但几乎没有人为了投资而租房。在各大城市，“先租后买”已成为居住的定式之一，加上房价上涨并长期在高位运行，人口流动和工作变动越来越频繁等原因，在很多大城市租房人群早已超过买房人群。
基于此，租房更应该成为被关注的民生事项，房租稳定也是民生和社会稳定的基础。
与房价未被纳入CPI指数构成不同，租房作为一种大众消费行为，决定了房租上涨会导致CPI上涨。自2002年有统计数据以来，CPI中房租月均同比上涨3.32%，而同期CPI月均同比上涨2.8%，前者每月比后者高出0.53个百分点。
作为基础性成本，房租上涨意味着人工成本、仓储成本、门店成本等全部上涨，必然也会导致生活消费价格上涨。从去年以来，大类消费品中的白酒、黑白家电普遍提价，再到近期家政服务和家装建材涨价，人工、仓储、门店等成本上升是罪魁祸首，而这些成本的上升与房租上涨直接相关。
与有房者相比，租房者是多为25~35岁的年轻群体，这类群体有两个特征：一是边际消费倾向高；二是创业和扎根城市的愿望强。据易居研究院统计分析，2017年北京等20个大城市房租收入比在30%以上，尽管与发达国家大城市“居不易”的状况差不多，但房租只是生活消费的一部分，我们在其他领域的支出压力也很大，比如子女教育、父母养老、医疗和社会保障等。
房租上涨过快，将产生明显的消费挤出效应，抑制最有消费意愿的群体释放消费潜力，也将阻滞我国内需型社会的建立。这部分人群既包括25~35岁的城市主力消费人群，也包括2.45亿外来人口、农村待转移的近3亿人口。
2008年之前，我国社会消费品零售增速一度达到23%，但其后一路下滑，今年7月已跌至8.8%。根据北京市统计局的数字，2017年北京居民开支最多的是居住和医疗保险两项，较2017年增幅分别达到了11%和16%，而食品烟酒和衣着服饰这两项则分别下降了0.7%和8%。
2017年，我国新出生人口为1723万，比2016年减少63万，这也是放宽独生子女政策后新出生人口首次下降。考虑到之前二孩政策效果显著，2017年新生二孩占比51%，二孩人数（879万）增加近48万人。显然，一孩生育率下降更快，导致总出生人口减少。
近日，全国人大通过了关于修改个人所得税法的决定，最大亮点就是，子女教育、继续教育、大病医疗、房贷利息和租金、赡养老人等5项刚性支出可在税前扣除。
事实上，该政策出发点就在于，近年来居民基本生活成本上涨太快、居高不下。如果房租支出占到可支配收入的30%左右（一线城市占比在40%左右），不仅将成为居民消费的最大杀手，抑制内需社会建立，也将极大地蚕食年轻居民的创业和工作热情。
年轻的租赁人群，他们首先是普通的城市居民，然后才是创业者。扣除基本生活支出的结余太少或不得不负债，将极大地挫伤他们创业的积极性和动力，甚至动摇他们留在大城市的信念。因此，楼市调控之后，必须要加码租赁市场调控。
8月17日，北京监管部门集中约谈了主要住房租赁企业，提出了“三个不得”“三个严查”。此前深圳（楼盘）市也出台整顿市场乱象的通知，明确将租赁市场的乱象整治列入房地产市场乱象整治。在稳定租金方面，主管部门正在先行先试，探索限价租赁房制度。
这仅仅是个开始，相比商品房交易市场调控，租赁市场调控的难度更大。
首先，房租价格上涨是长期过分重视交易市场、忽视租赁市场的结果。2008年“扩大内需”及随后3600万套保障房战略，国家对公租房、中低收入人群住房问题很重视，但落实到地方后，一些地区重量化指标多于供给质量。
其次，2017年以来各地都出台培育租赁市场的文件，但也存在一些问题，比如集体土地建租赁房（特别是公租房）仅有个别案例。相反，租赁政策红利（特别是培育规模化租赁）却异化为资本助推下的长租公寓乱象。
再次，长期重视交易市场，导致监管基础薄弱，国家统计局等官方口径中，对租赁市场的统计远少于交易市场，仅在CPI中有“租赁房房租”指数一项。
由于第一手的数据缺失，监管者不得不从各大中介机构获取租赁数据。但是，中介机构的市占率有限、经营策略不同，统计口径亦有差别，即使将各家信息拼凑起来，也很难反映出市场全貌。
由于数据缺失，一直以来租赁行业定位不清（去年7月才确定为“生活服务业”），涉及的监管部门（住建、国土、规划、消防、民政、工商、公安等）又多，加上租赁管理投入人力、物力大，但对经济并无多大直接贡献。因此，地方对于租赁市场的监管，通常以“约谈”“检查”等手段为主，一阵风后乱象依旧。
最后，租赁监管难以落地，还缘于租赁市场有明显的地域性特征，从上到下的监管落地难度大，更需要因城施策，激励地方政府的主观能动性。目前看，尽管租金上涨，但各大城市还是更重视商品房交易市场，并通过人才政策让“需要的人”免受房价和租金侵扰。针对租赁主体的新就业和中低收入人群，规范和发展租赁的积极性不高。
未来对于上述难题，首先要站在构建内需社会，保障基本生活的高度，将楼市调控重点转向租赁市场。
其次，修复租赁市场监管的基础设施，包括存量租赁住房规模和结构、租赁居住质量、租赁交易价格、租赁供给主体和需求状况等。基于此，应该从上到下制定住房租赁发展规划。
再次，应该加强供给侧结构性改革。目前，最大的问题在于中低价位、中小户型的“适租型”租赁房太少。城市空间已进入存量时代，存量商品住房供给弹性小、价格高，供给侧结构性改革的重点在于存量商业办公、工业区宿舍、城中村、外围集体土地等再利用，但再利用的基础是政府支持下的配套完善、“适租型”导向的修缮，而不是基于抹平“洼地”而任由长租公寓抬高租金价格。
最后，要杜绝城市大拆大建，特别是严禁打着棚改的旗号拆掉位置良好、租金适宜的存量住房。
（作者为深圳市房地产研究中心研究员）
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