10月房地产数据点评：投资平稳回落 销售连续2个月保持负增长
2018年1-10月，全国房地产市场各主要指标均出现不同程度的回落。其中，商品房销售面积、土地购置面积回落幅度较大，分别较1-9月减少0.7和0.4个百分点；房地产开发投资、企业资金来源、商品房新开工面积也出现小幅回落，回落幅度在0.2个百分点以内。与上年同期（2017年1-10月）相比，房地产开发投资增速提高1.9个百分点，新开工面积增速加快10.6个百分点，土地购置面积增速加快2.4个百分点，平均房价涨幅加快6.1个百分点。房地产企业资金来源、个人按揭贷款、商品房销售额等指标增速则基本相当。其余各项指标则出现不同程度的回落，其中国内贷款、商品房竣工面积回落明显，降幅超过10个百分点，商品房销售面积增速也出现回落，回落幅度为6个百分点。
具体来看，当前房地产市场呈现以下五个特征：
1．房地产投资增速稳中有落，商品住宅一枝独秀 2018年1-10月，全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速与1-9月相比小幅回落0.2个百分点。10月份当月，房地产开发完成投资10660亿元，同比增长7.7%，增幅较上月回落1.2个百分点。
在房地产开发投资增速保持相对平稳增长的同时，不同房屋类型、不同区域的投资则出现了迥异的走势特征。商品住宅一枝独秀，保持较快增长，增长10.8%；商业营业用房和办公楼投资分别下降9.2%和12.0%。
分区域看，中部和西部地区增速低于10%，特别是中部地区10月份当月出现负增长；东部和东北地区增速超过10%，特别是东北地区投资增长明显加速，1-10月增速达15.6%，在各地区中最快。
2．资金来源增速回升，定金及预收款增长较快，个人按揭贷款降幅继续收窄 2018年1-10月，房地产开发企业本年资金来源达135636亿元，同比增长7.7%，增幅基本与1-9月持平。
分渠道看，国内贷款、利用外资、个人按揭贷款增速仍保持负增长，企业自筹资金、定金和预收款保持两位数增长。从规模上看，企业自筹资金及定金及预收款两项占比较高，分别占33.6%和33.1%，二者共占企业资金来源的66.7%。
3．土地购置面积增速出现见顶迹象，新开工面积增长较快 2018年1-10月，房地产开发企业土地购置面积为21963万平方米，同比增长15.3%，增速与上月相比回落0.4个百分点，增速出现见顶回落迹象。
2018年1-10月，全国商品房新开工面积为168754万平方米，增长16.3%，增速较1-9月回落0.1个百分点。其中，商品住宅新开工面积增速连续2个月保持回落，但仍保持较快增长，增长19%。同期，商业营业用房和办公楼新开工面积仍保持负增长，但降幅有所收窄。
4．房屋销售面积保持低速平稳增长，东部和东北地区出现负增长 2018年1-10月，全国商品房实现销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速比1-9月回落0.7个百分点，连续3个月保持回落；实现销售额115914亿元，同比增长12.5%，增速较1-9月回落0.8个百分点。房屋销售形势在2018年呈现出先升后落态势，整体保持低速增长，各月增速均稳定在5%以内。
分地区看，中西部地区商品房销售面积增长较快，分别增长8.7和8.6个百分点。东部和东北地区出现下跌，降幅均为4.7%。1-10月，东部地区实现商品房销售面积53545万平方米，中部地区实现37733万平方米，西部地区实现35430万平方米，东北地区实现6409万平方米。
从待售面积看，截至2018年10月末全国商品房待售面积为5.28亿平方米，同比下降12.4%，连续24个月保持下降，但降幅继续收窄，比上月收窄0.6个百分点。从商品住宅待售面积来看，8月末为2.57亿平方米，同比下降18.4%，连续27个月保持下降。
5、房屋平均房价涨幅有所上升，二手住宅价格指数出现调整回落趋势 2018年1-10月，全国商品房平均销售价格[ 根据销售额和销售面积推算，未考虑成交结构变化的影响。]为8708元/平方米，同比上涨801元，上涨10.1%，涨幅较2017年同期高6.1个百分点。当前房价水平已连续3个月涨幅超过10%，涨幅开始趋稳，在有关调控政策的影响下预计后期会有所回落。
分地区看，东部地区房价平均水平最高，为11505元/平方米，中部地区最低，为6724元/平方米。从各地区商品房平均销售价格涨幅来看，均超过10%，特别是西部地区，房价平均涨幅超过15%。
从商品住宅销售价格指数来看，10月份70个大中城市新建商品住宅价格指数环比与上月持平，均为100.8，但二手住宅环比指数明显回落，由上月的100.6回落至100.3。同比来看，新建商品住宅指数继续上升，由106.9提高到107.6，二手住宅则基本平稳，由105.3提高到105.4。
分城市级别看，一线城市新建住宅价格环比两个月停涨，二线和四线城市涨幅较高，环比分别上涨1.0%和1.3%，三线城市环比上涨0.8%，涨幅较上月小幅回落0.1个百分点。从二手住宅价格看，各级别城市涨幅均有回落，其中一线城市均出现下跌，整体环比下降0.3%，二线城市上涨0.4%，涨幅较上月回落0.3百分点，三线城市上涨0.6%，涨幅较上月回落0.5个百分点，四线城市上涨0.7%，涨幅较上月回落0.5个百分点。
从15个重点城市来看，10月份厦门和深圳2个城市新建商品住宅价格环比出现下跌，其余13个城市保持上涨，其中杭州、福州、郑州、武汉、成都等城市涨幅较快，超过1个百分点。同比来看，10月份上海、南京、深圳3个城市新建商品住宅价格同比出现下跌，其余12个城市保持上涨，其中福州、济南、郑州、武汉、成都等城市涨幅超过5%。从二手住宅价格来看，10月份有7个重点城市价格环比出现下跌，包括北上广深4个一线城市以及天津、杭州、厦门，其中厦门跌幅最大，下跌0.9个百分点；其余8个城市环比保持上涨，其中武汉、济南、成都等城市涨幅相对较大，分别上涨0.8、0.6和0.5个百分点。
展望未来市场，在调控持续保持高压的态势下，热点城市适时出台了楼市调控新政，市场供求关系改善，未来房地产市场整体仍将保持稳中有落的态势，销售面积继续保持低速增长，房价环比涨幅继续收窄，同比涨幅将见顶回落。
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