顾云昌：房改是中国最成功的改革之一
2018年，是我国改革开放40周年。40年来，改革开放，春风化雨，改变了中国，影响并惠及了世界，这40年是中华民族伟大复兴史上浓墨重彩的40年。面对这个举世瞩目、影响深远的伟大实践，中国网财经联袂今日头条共同邀请中国著名经济学家、企业家共同回忆、记录这个伟大时代。
这一期我们专访了住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌，请他讲讲改革开放与房地产业的故事。
中国网财经11月14日讯(记者 李玥)改革开放至今，从福利性住房到商品房，从刚需性住房到改善性住房，我国房地产经历了巨大变革。现在，房地产是全社会的焦点，很多人甚至把在一线城市买一套属于自己的房子当成终极理想。
其实，我国城市住宅商品化的历史也不过才短短20年。1997年，新一届全国住房制度改革领导小组正式成立，经历半年左右的讨论、起草，最终形成了23号文件，也就是我们常说的1998年房改方案。由此，全国范围内开始停止福利分房，实行货币化分配。
顾云昌在接受中国网财经记者采访时谈到，居民个人真正进入房地产市场是在2000年。此前，长达半个世纪的福利分房制度让大家的思路一时扭转不过来，中国的老百姓(603883,股吧)没有买房的想法。“我记得2000年上海（楼盘）出台了一个买房给上海蓝印户口优惠政策，鼓励大家买房， 但是开始时买房人不多。”
谁也没有想到，没过三四年，房价会像坐了火箭一般地蹿升，也由此衍生出一个词，叫做“房地产泡沫”。很多人说，房地产的泡沫一旦破灭，影响将是非常巨大的。顾云昌引用了格林斯潘说过的一句话——我不知道有没有泡沫，破灭时才知道泡沫。泡沫是肥皂泡还是啤酒泡？肥皂泡不好，啤酒没有一点泡沫却不好喝。“我觉得讲得很形象。”顾云昌说道。
不少大学毕业生希望一毕业就能买得起房，或者毕业二、三年以后，这是一种理想，在大城市做不到。据了解，世界各国居民平均第一次买房的时间大约在30岁左右，40岁以后是改善性需求的高峰。正如顾云昌所说，住房问题不仅仅是一个经济问题，而且是一个社会问题。没听说哪个国家的年轻人到了纽约到了伦敦，很快买得起住房，除非他是富二代，这是世界性的一个问题。
以下为访谈实录：
中国网财经：现在很多年轻人一谈到房子，就很焦虑，您研究房地产几十年，自己有什么感触？
顾云昌：其实在中国上世纪七十年代末，房地产就成为一个全社会的焦点，城市住房严重短缺呀！而最近十几年，再次成为城市社会的热点、焦点、难点，背后的原因是房价上涨过快。大城市、特别是特大城市，年轻人对买房、对住房很焦虑，这是客观现象。但实际上这种现象不仅在中国，在世界各国也一样。没听说哪个国家的年轻人到了纽约到了伦敦，很快地解决了住房问题，这是世界性的一个问题。所以住房问题不仅仅是一个经济问题，而且是一个社会问题。
据我所知，世界各国城市居民平均第一次买房的时间大概30岁左右。我们现在的大学毕业生二十一二岁，希望靠自己的力量毕业二、三年以后都能买得起房，或者毕业三年以后买得起，这是一种理想，但在大城市是做不到的。不要说中国，在发达国家也是平均年龄30岁左右才是第一次买房的高峰，40岁以后是改善性需求的高峰。
在我国，城市居民真正意义上进入房地产市场是在2000年。1998年政府提出要取消住房实物福利分配，实行货币化分配，之后经过一年多时间的转型准备，真正由个人入市买商品房、新旧公房的时候是2000年。
我记得2000年上海出台了一个优惠政策，通过降低交易契税，给购买商品房的非沪籍居民入上海蓝印户口等来鼓励大家买房， 但是开始时买房的人并不多。因为长期以来，城市居民的住房都是由政府或单位分配的，大家理念一时扭转不过来，更加想不到房价会上涨如此之快。半个世纪以来中国城市居民没有买房的想法，更没有买房的实践。
中国网财经：就您的观察来看，什么时间大家开始买房抢房？
顾云昌：在北京（楼盘）、上海、杭州（楼盘）、广州（楼盘），当然还有深圳（楼盘）这些经济发达的大城市，2003年房地产市场变热起来了。2002年，我到上海，看到《解放日报》报道上海房价已出现连续过快上涨，而杭州的房价上涨，一度在全国领跑！2004年2005年以后，涨价势头逐步蔓延到了其他大城市和全国中小城市。
2004年有个“831大限”，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开招标或竞价出让，各城市不得再以协议方式出让土地。“831大限”以后土地价格就开始上涨，加上居民购房热情高涨，住房市场出现供不应求，不断推动各地房价上涨。温州（楼盘）等地的炒房团在那以后开始骚动起来了。
中国网财经：2018年是中国改革开放40周年，也是房改20周年。您深度参与了全国住房制度改革方案和政策文件的起草，根据您的了解，中国的住房商品化是分别从什么时间开始进入学术和政策讨论的？
顾云昌：上世纪70年代末，当时最大的民生问题是住房问题，出现了“房荒”。解放初期，有个不完全统计，人均居住面积是4.5平方米，到1978年，降到3.6平方米。1978年，邓小平提出解决住房问题的路子能不能宽一点的想法，力争到1985年，城市人均居住面积要达到5平方米，相当于10平方米的建筑面积。
党的十一届三中全会后，住宅建设开始发挥国家、地方、单位和个人的积极性，取得了很大的成就。但发展过程中，我们发现一是个人积极性几乎没有发挥；第二，感觉速度还不够快，因为住宅投资全靠政府和单位，规模有限；第三是分配存在严重不公。那么如何来解决这些问题？当时的国家主管部门，国家建委、国家计委、国家城建总局等，肩负了这项重任。我当时在的国家城建总局下属的房产住宅局具体负责研究工作。那时候我们就开始组织全国有关方面研究住房的属性，是福利品，还是商品？
之时，1980年，邓小平再次发表关于住房问题的讲话：“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款。”1981年，国家建设公房出售试点推广。
1982年，原国家建委和原国家城市建设总局决定在郑州（楼盘）、常州（楼盘）、四平和沙市四个城市开展“三三试点”，将公房补贴出售，政府、单位、个人各负担房价的1/3。
1983年12月，我们专门成立了中国城市住宅问题研究会，我担任第一任秘书长(兼职)，从住房的属性这个问题开始研究。在无数次的研讨会后，最终基本达成一个共识：住宅是商品，逐步推行住宅商品化。
如何来实现商品化？当时政府部门最主要的观点就是要提高租金。1986年国家选定烟台（楼盘）、蚌埠、唐山（楼盘）、四平四个城市，开展“提租补贴”的住宅商品化试点。以“提租补贴”为主导的方案没能在全国推广开来，主要是，补贴的钱从哪来的问题没有很好解决。
1986年，首届国务院房改办成立，设在建设部，负责领导和协调全国的房改工作。我那时在建设部住宅局，后来我负责组建建设部住宅研究所，重点研究房改问题。1988年，我们提出了“增量改革方案”，新建的房子进入房改，老房子暂时不动，得到了国务院有关领导的关注，只是由于种种原因，方案没有最终实施。
1991年，上海吸取提租补贴的经验，参照新加坡、中国香港、英国、德国等的有关做法，综合在一起，推出实施分步提租补贴和出售公房的方案，引发热议。当年召开全国第二次房改会议；1993年第三次房改会议，出售公房成为重点。
1997年，亚洲金融危机，中国经济处于低潮期。时任国务院副总理朱镕基提出，要把住宅建设作为新的经济增长点和新的消费热点。而要成就这“两点”，必须大力推进城市住房制度改革。
1997年国庆前，新一届全国住房制度改革领导小组正式成立，建设部部长任组长，由发改委、财政部、建设部、银行、土地等相关管理部门共同参与。大概经历了半年左右的讨论、起草，形成了国务院23号文件，也就是1998年的房改方案，方案宣布：全国范围内城市住房停止实物分配，实行货币化分配。
中国网财经：在您看来，1998年房改方案讨论中，最核心的问题，政策研究者最为关心、纠结的问题是什么？
顾云昌：讨论的最重点的问题就是居民个人进入市场买房，要不要给予补贴？如何补贴？政府要给谁补贴？补多少？这个问题上矛盾很多，纠缠很多。房改方案用我的话来说，叫四个轮子启动。第一个轮子是分配体制的改革，从实物到货币分配；第二个建立新的供应体制，实行对不同收入家庭，采取不同的住房供应政策；第三是房地产市场的开放，特别是要开始二手房市场。第四个是金融，房地产金融要跟上，开展个人买房抵押贷款。四个轮子启动住房制度改革。
中国网财经：作为1998年房改方案的主要执笔人之一，在您个人看来，1998年房改方案实施中是否存在某些遗憾，这些遗憾是什么？
顾云昌：我认为顶层设计是十分需要的，但顶层设计不大可能十全十美，需要在实施中不断完善和深化。我评价是中国住房制度改革是中国诸多改革当中最成功的改革之一，住房商品化的改革和城市土地制度改革成为中国房地产业两大发动机，极大地推带动了中国经济的发展。
最大的遗憾之一是保障房的发展不尽人意，也就是供应体系的改革不够深入，当初的供应体系改革，大家研究讨论的不多，也不细，对不同收入家庭采取不同的住房制度，这个想法很好，但是谁是中低收入？这个没有明确的规定。
中国网财经：为什么把1998年的房改方案出台，当作中国房改20年的起点？
顾云昌：在1998年之前的20年中，国家曾多次出台房改的试点方案和一系列的试点工作，也取得过不少成就，但总体上并没有改变住宅旧体制，依然是福利分房、低房租、分配不公……而1998年的房改方案出台，推进中国城市住宅制度改革，取得了突破性进展，实现了中国住房制度从旧体制向新体制的成功转轨，走向了住房商品化、市场化的发展之路，对中国住房发展和国民经济的支撑产生了能量等级几何性的增长作用，是中国住房发展的里程碑。
中国网财经：当前的高房价与住房货币化、房地产的商品化，您是怎么看的？
顾云昌：在住宅商品化后，个人进入市场购房，极大地发挥了居民的积极性，大大加快了居民住房水平的提高。但同时大大推动了房价的上涨，这是我们最焦虑的，这也是房改在推进中留下的一大遗憾。
关于中国房价，现在大家议论的主要是房价收入比，国际上称：一套中等水平的住房的价格和一个中等收入水平家庭的年收入之比，叫房价收入比。房价收入比，我们在80年代就开始研究了。综合各国情况，比较多的人认为6倍上下比较合适。
据有关研究机构多年的跟踪，我国城市平均的房价收入比现在8倍左右。本轮房价上涨开启前，前两年房价收入比大概是7，总体上偏高。但每个城市是不一样的，许多中小城市为6-7倍，而大城市的房价，特别一线、强二线城市的房价收入比都在10倍以上，甚至接近20倍。
所以我们讲房价的时候，不是全国都高，大多数三四线城市是合理的或基本合理的。从房价收入比看，多数一线和二线城市过高，不合理。什么是泡沫？格林斯潘说，有没有泡沫我不知道，破灭时才知道有泡沫。有人说，泡沫是肥皂泡？还是啤酒泡？肥皂泡不好，啤酒没有一点泡沫不好喝。这种说法，我觉得讲得很形象。
中国网财经：今年9月，万科郁亮的一篇演讲引发广泛关注，演讲稿称，“我们的所有行为都"收敛""聚焦"到保证万科"活下去"”。您怎么看待万科“活下去”的判断？
顾云昌：我不清楚讲此话的场景，但可以理解郁亮对当下房地产市场不乐观。房地产市场发展是有规律的，房地产是有周期的。我的研究是，房地产市场在过去20年当中，大概有6个小周期，每个周期时间是3年多一点。
市场有周期。我举个例子，鸡蛋价格经常出现波动，当鸡蛋供不应求了，价格就上涨。鸡蛋涨价以后，农民多养鸡，过几个月，鸡都下蛋了，蛋多了，供大于求了，鸡蛋又降价了。降价后农民又少养鸡了，之后又供不应求，蛋价又会上涨。房地产市场也是这样子的。
应该说现在一、二线是买房子最好的时机，价格可以谈，挑选余地大。在大家抢房的时候千万别买，这是一个规律。开发商也是这样，大家都在出高价抢地皮的时候别抢，没人要是收地的好时候，踩准点买入才算高明。
在每个房地产小周期中，上升期为一年半到两年，下行期一年到一年半。上升期是交易量提升，接着房价走高，买涨不买落，导致买的人更多，房价进一步上涨，开始出现房价环比增长同比增长。到了顶部后房价太高了，许多人买不起了。再加上这个阶段，大家抢房购买力透支，于是开始交易量出现下降，市场出现供大于求，开发者开始降价促销，进入下行期。房价就开始回落，出现市场上房价环比下跌、同比回落。政府的调控就是反周期运作，你涨太快时我压住你，你往下走太快时，我托住你。
今年9月份以后，全国房地产交易量明显下降。我之前预测，2018年是房地产(指全年商品房销售面积)小年，北上广深及热点二线城市上半年就进入小年了。
中国网财经：近些年来，房地产税成为国民关心的核心问题，住建部原副部长仇保兴最近也建议，房地产税分拆四个税来烫平泡沫。您怎么看待这种提法？在您看来，我们选择什么时间推出房地产税是合理的？
顾云昌：房地产有三种说法的税，一种是叫做房产税，一种是叫房地产税，第三种是房地产行业的税。
房产税是1986年开始征收的，国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，对经营性的房产要收税，按房产余值的1.2%和按房产租金收入的12%征收。房产税全国各地一直都在收，只不过不少地方没有认真执行而已。去年有消息称，宁夏要征收“房地产税”，实际上就是对经营性的房产包括个人出租住宅征收的房产税。
需要新立的是房地产税。房地产税十几年前提出来，是税收体制改革的一个重要举措。现在列入五年计划了，争取在五年内能够出台，但是五年能不能出台，要看我们的立法进程。因为它难度太大，收多了老百姓税负重，难以出台，收少了解决不了地方财政收入之需。
房地产行业的税，包括税费两个方面，光税就有十余种，费就更多了。征收在三个环节，一个是开发环节，一个是流通环节，一个是保有环节。到目前为止，我们保有环节基本上没有征税。持有一百套房子也不收税。出台房地产税，对保有环节进行征税，又将逼持有者将房产拿出来供应给市场，可以改善供求关系。开发环节，税费混杂，费的比例较高，流通环节税收有不少，但往往不一定收得到，不一定收得全。这样的税收结构是不合理的。改革的方向是“正税清费”。出台房地产税同时调整相关税收，以“正税”清理各种收费，减少不合理不规范的费用，以“清费”。
房地产税是一种地方税，房地产税的推出可以在一定程度上抑制地方对土地财政的依赖，也有利于控制地价的上涨。
中国网财经：您长期研究住房制度改革，也对各国住房制度有着深刻了解。您怎么看新加坡、中国香港的住房制度？我国的住房制度改革可以从中借鉴什么？
顾云昌：当前世界的住房制度，分为三种类型。一种是美国式的，市场化程度高，房地产金融化；一种德国式的，对住房价格把控严。德国金融机构要求居民买房先存后贷，存贷结合；第三种是新加坡，公积金制度。我们参照的是中国香港的土地批租制度。
实际上全世界的住房制度大同（楼盘）小异，住房商品化、市场化与住房保障相结合，市场化的比重多少，各国因“国”制宜。保障住房的做法有两类，一类是出租房，提供公租房或者廉租房，一类是提供可以销售的房子，像新加坡50%-60%的住房是组屋，即政府建经济型住房，对外销售。价格比纯商品房便宜多，供中等收入家庭购房，相当于中国经济适用房。还有一部分是出租房，出租房占比小一点。剩下只有20%左右是市场化商品住房。
而在英美等发达国家商品化的自有住房率均超过60%，公租房的比例较低，更缺少政府建房销售的“经济适用房”
新加坡就一个城市，也不存在城市化进程的，它的经验不可能全国套用。
中国网财经：您前一段时间说，现在我们中国人均居住面积1.1套，这个是怎么算出来的？
顾云昌：这是根据第六次人口普查，基本达到户均不是人均1.1套。现在有一种说法，好像中国的房子现在已经足够，盖得差不多了，我不太认同这个观点。我认为，中国住房发展还相当大的空间。
一、目前，我国城市居民人均建筑面积大概38平方米，建筑面积打7折到75折就是使用面积，也就是说，我国人均使用面积世纪也就是30平米左右，比欧洲一些发达国家35到40平方米还有差距。从这个意义上来说，我们还没到位。
二、我们城镇化还未完成，我国当前常住人口城镇化率是58.52%，城市化一般要达到70%以后，速度才会放下来。从58%到70%，还有多少人要进来？更何况我们的户籍人口城镇化率只有42%左右。一个58%，一个42%，要达到70%或以上，无论是按照哪个算，我们还需要房地产业为多少新增人口建房。
三、城市更新，全国存量城市住宅约300亿平方米，如每年2-3%的比例拆除旧房，大量的破房子要拆，这个又会拆建多少？。
四、现代社会家庭小型化是趋势，无论是老年人，还是青年人，独居家庭占比越来越高，必然要增加更多的房屋套数。中国的住房市场还有巨大的发展空间，不能说已经够了。
我更加看重，在新时代，中国房地产业发展肩负着的新使命：一是肩负着“实现”全体人民住有所房的新使命，也就是人人有房住，而且要和谐宜居。二是肩负着房地产市场平稳健康发展的新使命。通过建立“多主体供应，多渠道保障，租售并举的住房制度”和建立房地产市场长效机制，促进房地产市场供求总量的基本平衡，供求结构的基本合理，房价的基本稳定。三是肩负着高质量提供住宅及其他楼宇产品的新使命，使房地产产品能不断满足人民对美好生活追求的各种需要。
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