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租房能成为“新市民”的首选吗?
    热点资讯   2017-08-10   巧巧与合合发布
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最近一段时间,国内很多大城市接连出台对租房有利的政策,已经表明了楼市调控的一个大方向:政府希望引导潜在购房者长期租房。但是,租房的痛点,或多或少都长期困扰租房者。对“新市民”而言,完全放弃购房念想,彻底考虑长期租房,会成为首选方案吗?

要·点·速·读1、在地方政府的引导下,很多开发商选择100%自持,这些房子将来会全部用于出租。
2、如果房价一直涨的预期被持续打破,如果租房的体验不亚于自住房,租房是有可能成为首选方案的。


政府企图强力扭转“必须买房”的心态多年不推宅地的张江,突然规划920万平方米住宅,其中890万平方米将采用租赁模式。而在公布不久的《上海市住房发展“十三五”规划》中,上海预计新增各类住房约170万套,而其中商品房仅有45万套,租赁住房70万套,保障性住房55万套。未来的上海,新增住房将以租赁住房为主。

张江科学城新增住宅中,超过9成将用于租赁

不管是上海力推租房,或是雄安新区不新建一套商品房,还是广州前段时间的“租购同权”,都是在坚决贯彻“房子是用来住的”之思想。
长期以来,“居者有其屋”在中国特指“居者有产权”,而不仅仅是有个住的地方。从2013年开始,社科院每年发布的报告都显示,中国家庭住房自有率都超过90%。虽然在统计方法上存在一些问题,但还是远远超过了一些发达国家。社科院博士后李宏瑾曾对欧美各国历年住房自有率进行过对比,发现住房自有率高的国家,都是经济发展比较落后的国家,而住房自有率低的国家则大多为经济发达的国家。比如美国家庭的住房自有率就长期低于65%。不断强化“房子是用来住”之概念,最核心的意图应该是,希望利用行政手段,降低“必须买房”的观念,让租房住成为市民尤其是新市民的首选,从而达到控制房价的作用。所以,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆,这12个城市,成为了首批开展住房租赁试点的城市。可以判断,中国全面开启了发展住房租赁产业的大门。开发商摇身一变成了“包租婆”在新的土拍模式,要求“开发商自持+保障房+公租房”,其中“开发商自持”是个新逻辑。2016年12月,万科豪掷109亿在北京拿下2宗全自持地块,正式拉开了房企自持帷幕。从字面释义,自持即房企自己持有地块。举例来说,某宗地块房企自持比例为100%,就意味着该地块上所有的建筑体量需房企自己持有且不得转让、出售。更夸张的是,在某些地方,地价达到了政府限价后,开发商开始比拼自持比例,你自持40%,我自持50%,那么这块地就是我的。还有更恐怖的,当竞买人报出自持住宅面积比例同为100%时,竞买方式转为竞住宅自持年限,当自持年限为70年时,最先报出自持时间达到70年者确定为竞得人。

开发商自持地块,最后都会变成长租公寓

如果站在租房者的角度,必须要说明,机构化供房一般都能提供稳定的品质预期,但土地成本高,租金回报率低,开发商不是傻子。万科高级副总裁谭华杰曾表示,如果万科在住宅用地盖房子出租,租金回报率大约为3%,扣除20%税收,最终租金收益率只有2.4%。当前房企融资收紧、成本上升,2.4%的租金收益率是无法支撑企业的。所以,房地产过去高速发展的十几年里,开发商很少会整体持有房屋,只租不卖的。原因很简单,卖的利润高,回收成本时间短啊。所以,如果“开发商自持”真的成为了大趋势,那么小的房企,会因为资金链断裂,被迫离开或转型,剩下的只有大型房企,且带国字头的居多。如果房价一直涨的预期被持续打破——租房的意愿和房价的关系,非常微妙。如果房价非常高,但“一直涨”的预期长期存在,那么居民就可能害怕“上不了车”而在高位选择买入;如果房价下滑,且“一直涨”的预期被坚定地打破,就非常会动摇购房者的决心而选择长期租房。在北京密集出台楼市调控政策后,北京房地产市场降温已经是无可争议的事实,非常多的小区出现了降价百万的现象。根据北京市住建委的数据,北京二手房价4个月来累积下跌8%,而国家统计局数据显示,6月北京新建商品住宅价格下跌0.4个百分点,幅度仅次于跌幅最大的三亚。不仅价格出现了严重松动,成交量也在逐月下滑。具体来看,北京市住建委信息显示,上半年北京二手房合计签约87601套,同比跌幅达到35.4%。2015年开始,房地产价格出现又一轮暴涨,随后的两年时间里,以一线城市为代表,部分二线城市跟随,国内房地产市场出现了一大波“牛市”。最典型的两种声音是“一线房地产稀缺,将继续上涨”和“中国房地产泡沫严重,必将崩盘”。从调控结果来看,这两种分析都没有成立。

只有房价一直涨的预期被长期打破,中国人必须买房的观念才能根本扭转

但是,至少对北京而言,“房价一直涨”的预期绝对被打破了。在北京,很多媒体常讨论学区房的问题,围绕的焦点,一直是“学区的价值”,似乎买学区房完全是为了孩子读书。读书,固然是学区房的核心价值,但很多购房者不会告诉你的是,购买学区房,最主要的算盘还是看重它“一直涨”的趋势。如果明确告诉你,学区房买来,砸手里了,“一直涨”的预期不存在,购房者还会如此看重它的学区价值吗?不过,对于一线城市,很多潜在购房者最大的疑虑在于,收紧楼市的政策能维持多久?毕竟此前调控政策的反复无常,已经让很多购房者不再对政策的稳定性盲目乐观。所以,能不能打破房价一直涨的预期很重要,能不能“持续”打破房价一直涨的预期更是关键。如果租房的体验不低于自有住房 ——推广租房,更重要的是改善租房体验,重写租房文化。
对于大多数中国租房者来说,租房生活充满了强烈的不安全感和种种屈辱体验。痛点很多,最主要的有租价高企、租金随意上涨、租客无故被驱逐、换房频率极高等。据2016年的一份租房报告显示,在北京,租客平均换房时间为11个月,大部分在8-14个月之间。必须要坦诚,这些痛点,并不完全是房东的责任。年轻人厌恶租房,大部分都对租房抱有短期心态,这种短期心态,自然会投射到行为中,比如不太爱惜房子,房东房客之间的纠纷就会很多。总之,租房是一件很不美好的事。但如果专业和成规模的租赁市场兴起,房东房客之间的权利义务会变得规范,租房的体验可能不会低于自有住房。开发商自持的房子,以后都是要拿来租的,这对租客有什么好处呢?第一,增加租赁房源,稳定租赁关系。目前我国住房租赁市场中,90%的房源都是私人住房。如果开发商普遍自持,无疑使得住房市场中,供给一方更加充足。在大多数拥有成熟租赁市场的国家,机构和政府是供房主体。第二,由开发商自持,专业的企业经营,可以使租赁市场自开发阶段就进入统一的、规模化的规划、建设,有利于产品的标准化和后期服务的标准化,从而提高房源质量和服务品质,促进整个租赁市场的规模化发展。

老破小区非常影响租房者的体验

第三,住建部原部长陈政高曾表示,中国房屋租赁市场主要是二手房和旧房,一手房还比较少。房子太破太旧,直接影响入住的心情。而开发商自持用于租赁的房屋,都是新房,能让租客有个好的体验。正是因为中国的住房租赁市场极度不发达不规范,所以“居者有其屋”变成“居者有产权”更加理所当然。
来源:今日话题



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