政策派 语录 ●政府宜把施政的重点放在新增房的市场,在每年的新批土地中,规定其中相当一部分所兴建的楼宇,将来必须售予当地的首次置业人士。 ●政府应尽量利用新房市场去解决房屋的使用需要,而把楼宇的投资功能,留待存量房市场去反映,投资者风险自负。 中国的房地产业对2013年寄望很大。大家都认为:房价将在2013年重拾上升轨,交易亦会比前两年畅旺,整个行业的日子都会比较好过。 然而,行内仍担心政府的政策会有改变,力度虽一次比一次严厉,但成效却不太明显。这是因为中国的经济正处于百年一遇的高速增长期,房价随经济高速增长,乃正常不过的事。政府要房价逆经济的大方向而行,自然事倍功半。 现时政策的盲点,是只注重房地产的使用需要,而不顾房地产的投资功能。现实是投资功能仍主导着市场的行为,令政府的政策没法真正照顾到使用的需要。结果,未能置业的人,依然买不到楼。历次的调控都显示:房价即使在政策推出后出现一定的调整,但幅度不大,达不到政策的原定目标。 然而,在政策推行期间,不但行业的运作大受折腾,连整个社会的经济亦受拖累,民众付出的代价很大。 事实证明,政府企图遏抑整个存量房的市场,去适合初次置业者的需要是不切实际的。存量房的市场太大,涉及千百万小业主的心态,要改变并不容易。即使真的成功把楼价压到一般人都买得起的水平,也会因为打击面太大(有八成城市住户是业主),而在政治上得不偿失。 因此,政府宜把施政的重点放在新增房的市场。只要政府在每年的新批土地中,规定其中相当一部分所兴建的楼宇,将来必须售予当地的首次置业人士。那将来开发商卖楼时,就必须按首次置业人士的负担能力来定价。这样尚未买楼的人心中就会比较踏实,知道每年皆有一定的楼宇是为他们而建的,而且定价都是他们负担得起的。他们一定会认为,这种方法比以前的措施更靠谱。 当然,这类有限制的土地卖不到好价钱,开发商会按将来销售对象的负担能力来出价,政府可能少了一笔财政收入。但这总好过制订一些令整个市场都会受冲击的政策,受害者众,却没有真正的得益者。 在新增房的市场,政府有较大的主导权,要调校比较方便。政府应尽量利用这个市场去解决房屋的使用需要,而把楼宇的投资功能,留待存量房市场去反映。后者政府应尽量不去干预,投资者风险自负,政府可以不用负责。 只要政府定位清晰,以后的政策就会更为一贯,行业就容易适应,经济亦可以发展得更好。这是我对2013年的希望。
写信人:中原集团董事兼AM730主席施永青
南方都市报
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