土地交易活跃致房价上行预期升温

大兔豆宝

北京朝阳区五环外的孙河乡一宗居住用地26日以14.7亿元竞出，楼面价超过2万元/平方米。同日，大兴区生物医药基地一地块以13.8亿元的价格出让，楼面价超过7000元/平方米。

　　除北京外，上海、广州、合肥等地均在近期出现高价地，土地市场升温迹象明显。与上半年相比，下半年全国土地市场溢价率攀升明显。业内人士担心，高价地频现或推升房价上行预期。

　　各地推地提速

　　房企反应“热烈”

　　朝阳区孙河地块的现场竞拍共吸引了万科、龙湖、华远等5家房企参与。经过10轮竞拍后，龙湖地产最终以14.7亿元竞得该地块。虽然溢价率仅为8.66%，但该地块起拍的楼面价达18000元/平方米，是北京仅次于万柳“地王”的地块；最终成交的楼面价为20158元/平方米，跻身今年难得一见的高价地行列。该地块在朝阳区东北角的五环外，区域内二手普通住宅在1.5万元/平方米以内，中高端的二手别墅均价在5万元/平方米左右。

　　在经过8月的宅地“零成交”后，9月以来，北京土地市场交易节奏明显加快。9月20日，北京共成交了位于通州和亦庄的4宗地块，合计出让金额达到38.43亿元。9月24日，金融街控股以34.2亿元的价格拿下北京市西城区月坛南街地块，折合楼面价为30429元/平方米，刷新今年商业地块的总价与单价纪录。

　　除北京外，合肥一宗大体量地块在9月初以33.06亿元的价格被万科拿下，溢价率为37.5%。12日，上海一宗商业用地被招商地产获得，溢价率达到75%。海南近期一些重新入市的地块同样以较高的溢价率竞出。

　　今年下半年以来，伴随着京沪“地王”的出现，全国土地市场溢价率攀升明显。与之相对应的是，上半年成交的土地以低溢价为主，底价成交的现象屡见不鲜。今年年初，一些城市甚至以打折的方式低价推销土地，但成交情况不佳。

　　土地市场升温已成业内的共识。这表现在土地成交的面积增加、土地交易金额大幅提升。根据北京市土地整理储备中心的数据，7月至今，北京土地出让金已达200.83亿，超过今年上半年的总和。

　　不少业内人士认为，供地节奏的骤变给市场预期带来很大影响。上半年，房屋交易回升，不少开发商回笼资金大增。但同期土地供应不足，不少城市土地供应量尚不足全年计划30%。

　　进入下半年以来，北京、上海、武汉、厦门、石家庄、温州、杭州等城市供地放量，其中不乏区位条件、用地性质俱佳的优质地块，房企对土地的需求也在此时集中释放，个别地块甚至遭到“围抢”，并直接推高地价。

　　今年8月以来，大型房企年内首现集体拿地。其中，万科、龙湖、华润、招商等房企8月至今拿地耗资规模，已超过上半年拿地金额的总和。

　　房价“涨声”又起

　　“从最近全国主要城市供地及成交土地的节奏看，土地市场回暖迹象初显，高单价、高总价地块次第出现，已经明显影响周围区域市场以及整体市场购房者的预期。”北京中原地产市场研究总监张大伟说。

　　比如，今年7月北京万柳“地王”诞生后，其周边二手房纷纷“坐地起价”，一些卖主甚至不惜违约而抬高价格。此外，高价地还将促使周边的新房项目提高定价。业内人士分析，按照现有的房地产开发周期，从拿地到建成商品房项目，约需一到两年的开发周期。高价地频繁出现，往往预示着未来房价将居于高位。这同样会影响到购房者的预期，促使其提前消费，并进一步推高当前的房价。

　　国家统计局公布的数据显示，自今年6月以来，全国70个大中城市新建商品住房、二手房价格连涨3月，其中除商品房项目减少折扣力度外，高价地带来的预期也不可忽视。

　　值得注意的是，26日成交的大兴区生物医药基地地块，楼面价超过7000元/平方米。业内人士估算，剔除停车场、托幼等土地性质，其住宅用地成本可达9000元/平方米。这一价格不仅高于两年前该区域出让的土地价格，而且逼近区域的保利春天里、龙湖时代天街等项目的首期售价。业内人士认为，上述土地建成后，其项目售价将高出现有项目价格。

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