传官方约谈房企 有楼盘已收到“限签价”通知

心有灵犀

 4 月初的广州楼市，迎来了一个好消息，也很快收到一个坏消息。好消息是，“国五条”广州版细则比想象中来得温和，不好的是，广州首季度十区新建商品住宅成交 均价同比狂涨了“20%”，给未来三个季度楼价控制带来不小压力。记者采访了解到，中心区的一些豪宅已被通知“成交价若超过报价，将被限制网签”；一些涨 幅过大的楼盘，或将被限制拿新一期预售证。另外，更有业内传言称，官方日前已经约谈了部分大房企，由于此前房价涨幅大，完成年度控价目标压力很大。

  不 过，广州要实现调控的房价目标，外围区域显然被寄予了厚望，有统计显示，今年五一黄金月期间，花都、番禺、南沙、萝岗这四个外围区域的新货供应量明显高过 往年，占到全市总供应量的77%，尽管供应大户花都、番禺已出现了楼价10%至20%的上涨，但仍有业内人士乐观地认为，未来只要郊区的成交量在全市成交 总量中的占比增幅大于其价格的增幅，广州市十区成交均价的统计数据仍将下降。

  中心区高价项目想涨价难度增大

  在 新一轮调控下，广州中心区域动辄四五万一平方米的高价项目随时可能成为“出头鸟”。根据“国五条”广州细则规定，开发商预售方案申报价格过高且不接受国土 房管部门指导的商品住宅项目，暂不核发预售许可证，而且超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同，调整后再予销售。

  “我们 已经第一时间收到了房管局的文件，要求我们网签价不得比报价高。”大一山庄营销总监张吉伏介绍，大一山庄目前在房管局的报价是8.5万元/平方米，这个单 价在广州市场来说并不是最高，不过量不多，未来拿预售证会受到多大的影响现在还不知道。但有业内人士透露，最近珠江新城的高价项目预售证控制紧，受影响比 较大，特别是那些拟涨价的新盘已有多个碰到了“枪口”，未能领到预售证。

  白云新城某高端项目有关负责人也表示，对于处于持续销售状 态的豪宅项目，未来受到的影响不会太大，“早就已经有规定网签价不得高于申报价了，开发商卖楼也一直按这个规定做的，受影响的主要是未来要拿预售证的项 目。”该负责人指出，对于那些一期产品销售完毕，想在二期产品升价的开发商，确实会有比较大压力。

  有业内人士预测，开发商想要应付政府的限价政策，很可能采取两种对策：一是“裸卖”，即直接减掉装修，卖毛坯，从而降价项目的网签价格避免受到政府限制；二是一房两合同，精装修房按毛坯价网签，再私下签订装修合同。“第二种做法可能会更为流行。”朱欣苑预测。

  今年均价15168元/平方米或是红线

  在“国五条”广州细则出台之前，许多业内人士都预测，广州市政府会制定一个总的房价控制目标，但不会让自己太为难，很可能会要求房价涨幅低于广州G D P增速以及居民收入增幅。

  根 据广州国土房管局公布的数据，2012年，广州十区新建商品住宅均价为14044元/平方米，同比涨幅为4 .8%，网易房产的统计数据显示，即使加上增 城、从化两市，去年广州楼价12264元/平方米，同比涨幅也只6.7%，都明显低于广州G D P增速及居民收入增幅，如果真按此标准制定红线，广州完 成房价控制目标基本不具悬念。

  但3月底揭晓的细则显然在参照指标上更为严厉。细则要求，2013年广州新建商品住房价格涨幅要低于 广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅，“所谓的实际增幅即人均可支配收入扣除掉价格上涨因素所得出的一个值。”经纬行研究总监朱欣苑解释。根据广州 市政府工作预期，广州今年城市居民人均可支配收入增长的目标为11%，城市居民消费价格指数即CPI涨幅控制在3.5%左右，“通过公式换算，广州今年的 房价控制目标应该在8%左右。”

  如果按照8%的控制目标，以及去年广州十区新建商品住宅14044元/平方米的均价，记者估算发现，今年全年广州十区新建商品住宅的均价则不能超过15168元/平方米。

  刚 刚过去的一季度十区新建商品住宅的均价已大幅超出了控制目标。根据相关网站对阳光家缘签约数据的监控统计，一季度广州市十区新建商品住宅的均价达到 16624元/平方米，比去年同期的13853元/平方米上涨20%，和去年广州十区全年均价14044元/平方米相比，也已有18%的上升。很多人不禁 担忧，未来三个季度如何将“脱缰”的成交均价拉回来？广州今年能实现房价控制目标吗？

  花都增城等外围区域供货占八成

  “虽然看起来有压力，但这个目标并不难实现。”朱欣苑笑言，一季度均价同比高涨一个重要原因是去年底有一部分高价盘不能网签，这些积压的网签在今年一季度集中爆发了，既然是统计数据设定的标准，那么实现目标的空间还是有的。

  合富辉煌首席市场分析师黎文江也认为，目前政府设定的限价红线尚有空间，并没有“一棍子打死”，仍然给开发商定价留下了喘息的余地，但面对一季度均价大涨的局面，需要政府好好想办法。

  黎 文江认为，实现房价控制目标可采取的应对办法包括三个方面，一是增加价格低的中小户型的供应，这方面政府可以对开发商做约束，“比如在土地供应上使90平 方米以下的供应达到60%以上。今年3月份广州90平方米以下的户型总占比下降到了18%，而去年8月，90平方米以下户型总占比高达37%，这说明中小 户型拉低房价的作用在减弱。”其次，政府可以通过限签、限售的手段来把关，避免高价项目拉高整体均价。

  此外，通过花都、南沙这些外围区域低价盘的大量成交拉低均价也是业内人士认为是最有效的实现手段。

  合 富辉煌最新统计显示，今年五一黄金月期间，广州十区入市将货约有17355套，花都、番禺、南沙等四大外围区域新增货量便达到了13450套，占比高达 77%。其中，供应大户花都区预计将有5000套左右的新货入市。另一个供应大户番禺今年五一黄金月同样新货供应充足，新增货量约3100套。南沙新新供 应预计在3000套左右，占比17%，萝岗今年五一黄金月新增供应则创下近年来之最，可售货量将近2350套，且新货以100平方米以下的热销刚需产品为 主。

  据广州市国土房管局公布的数据，2012年花都、南沙两区的成交均价都在万元以下，分别是8489元/平方米和8537元/平 方米，即使是均价过万的萝岗区，去年均价达到13997元/平方米，仍处于全市均价水平之下。未来外围区域如此大货量的推出，对于全市均价的拉低作用不难 想象。

  焦点

  广州酝酿二套房贷首付比例升至七成

  据中国证券报报道，有消息人士透露，广 州4月房价环比上涨幅度若超过2%，将会提高二套房贷首付比例至七成。有关部门正在酝酿方案，可能是在公积金贷款或商业银行贷款中选择一个实施。而1-3 月广州十区新建商品住宅网签均价分别为15946元、16298元、16817元，环比涨幅分别为2.9%、2.2%、3.2%。而今年广州房价涨幅控制 为8%左右。

  中地行策划总监谢沁指出，目前有个别银行已经实行了二套房首付七成的做法，这一政策即使全面实行对楼市的影响也不会非 常大，未来买家会更谨慎考虑所购买物业的需求是否迫切；同时对物业的增值度有更仔细考量，会更仔细地对比是否有更好的投资途径。“如果二套房全面实行首付 七成，对优质物业的销售会有所促进，但对刚需性、增值性一般的物业会有影响”。

  外围区域楼价现涨专家呼吁政府把关

  令 业内人士有些担忧的是，被寄予厚望的外围区域逆市上调价格的趋势却颇为明显。以花都为例，合富辉煌的监测也显示，4月份的新货中，花都区多个大盘定价走 高，如保利花城定价11000元/平方米，御华园8500元/平方米，祈福万景峰10000元/平方米，上述指标盘新货已升价10%至20%。

  “去年花都的价格上来之后成交量出现了下降，它们对全市均价的拉低作用在所下降，因此政府要想办法把花都的价格压下来。”合富辉煌首席市场分析师黎文江建议。

  同 样属于外围区域的番禺区楼价则将出现明显上扬。合富辉煌的数据显示，从3月份起，该区域多个楼盘价格上涨；如大学城板块越秀三盘价格对比一月份上涨 2000至3000元/平方米，锦绣半岛亦升价10%，可逸江畔升价8%至15%，敏捷金月湾售价也达1 .5万元/平方米，对比一季度普遍升幅达 10%。

  虽然外围区域楼价逆市走高令人担忧，但朱欣苑则乐观地认为，未来只要郊区的成交量在全市成交总量中的占比增幅大于其价格的增幅，广州市十区成交均价的统计数据仍将会下降，“最关键的还是保持郊区项目成交量的高占比。”

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记得

政府可以通过限签、限售的手段来把关，避免高价项目拉高整体均价
这个好