金岩石：我为什么给一直说房价会涨？

路途风景

    中国房价是个敏感的话题，您此前多次表示会看涨楼市，这是基于什么的判断呢？

     房地产价格是怎么确定的？在经济学理论上所讲很多公式，其实反而成为了很多人陷入误区的关键。比如，按房价收入比来算中国的房价，中国房价肯定是偏高的。按租金回报率算，中国房价也是高的。成本收益比？中国房价还是高的。

     为什么按这些公式去看中国房价都是显得偏高，而我还会从2004年起就一直说中国的房价还会继续涨呢？那是因为我们的理论还缺少一个公式，那就是如何计算城市化空间的价值。
房地产开发是开发空间的价值。为什么农村没有房地产呢，是因为农村的空间不稀缺。空间的稀缺性，正是我所研究的重点，于是我提出一个概念，那就是“金融经营时间的货币化，地产经营空间的货币化，地产加金融就创造了一个货币空间”，这个空间的价值就决定了房地产的价值。


这当中是否能够有更直观的考量方式？
      所以我们看房地产的价值要把依附在其上的空间价值一并考量，这个空间价值是有特定地区人口密度和财富总量决定。这就出来了一个宏观的定价公式——单位土地面积的GDP值。用这个标准来看房地产的价值，可以看到，凡是财富增量快的地方财富必然上升，于是我们也可以得出一个结论：一个地区的人口流入量大财富增长的增量多，地区的房价必然上涨。
       我们用这个标准来评价城市，很明显，金融中心城市是一线城市，它创造了大量新的财富所以房价会上涨。而三四线城市，如果是人口外流较多的城市，那么它会涨吗，我的判断是不会的。
一个城市能不能创造就业机会，能不能持续创造财富，城市消费品的价格高低，这些是我们考察一个城市房价的关键。而按人口流动去衡量则是最基本的，因为我此前曾强调，三四线城市房地产是没有投资价值的，因为那里的人口是往外流的。
除此之外，还有其他的因素会较大影响房价的走势吗？

   全球性资产价格的上涨也使得中国房价在抬升。流通的货币量在增加，房价不上涨的话，那就得涨到菜篮子里。近一两年由于调控，房价的上涨幅度显然得到的抑制，但更事关民生的粮食价格上涨幅度更是显而易见。货币量的增长偏偏是一个不可逆的趋势，因此，政府更愿意的是房价涨，换来菜篮子价格的平稳。









来自新浪房产

zsf33

就是看中 中国人口 多，房子的供求也就多了