陈海权：王健林和马云之间没有输赢之分

面向大海

商业地产大规模入市，是否存在泡沫？在竞争越来越白热化的现状中，怎样做好商业地产？电子商务势如破竹，如何应对电子商务的冲击？

地产是手段，商业才是核心

在谈到国内商业地产发展模式时，中国商业地产联盟专家委员陈海权表示，这几年时间，中国的商业地产经历了快速增长期，西方走了几十年的路程我们几年就走完了。而谈模式根本不叫模式，购物中心是什么模式，或者所谓城市综合体是什么模式，城市综合体是用购物中心、酒店、住宅、写字楼套上去而已，实际核心还是商业，不能忘记地产只是辅助性的，商业才是核心。就像电子商务的核心不是电子，电子只是手段，最重要的是商业。

中国商业地产联盟专家委员陈海权做客楼市会客厅，谈商业地产应对电商冲击

所谓模式就是可以复制和成为标杆的。以前我们对购物中心理解有误区，认为购物中心是业态，但这不是业态，而是商业设施，是一种商业组合的商业设施。商业设施不同于业态，业态是可以复制的，而商业设施是不可以复制的，就像天河城不管搬去哪里，都不可能再出现一模一样的，但OK便利店就可以。但商品结构也要进行微调，这就是商业，而不是模式问题。

“不是投入多少的问题，而是需要了解做定位”

城市综合体是什么？碍于开发商、政治家的面子，把我们的城市形象改观一下。顺德经济那么发达就没有城市综合体，领导就要搞一个，在整个珠三角乃至全中国都有这种理念，这种路子是走不远的。真正的商业地产如何做？不是投入多少的问题，而是需要了解做定位，做定位之前必须要有深入调研：消费人群、覆盖范围、居住人口数量、消费方式手段等。但商业地产开发都没有做，有是假的。所谓的规划，中国人觉得做多了没用，他没做，或做得不好，但真正的规划是有用的。

至于开发模式，需求量大概多少，未来如何开发，引什么业态进来，超市比例多少，都有计较。东莞第一国际第一期开发时没有考虑，第二期引入吉之岛、乐购，都有非常清晰的选择。

为什么中国做商业地产不成功，因为在没有做开发规划之前已经招商了，开业之后就不管了，不缴租就滚人，没有一个命运共同体的概念。我们不要仅仅收租，还要提供多方面服务，这样才能营造一种氛围，正佳一直没有被人看好，但管理层做出很重要的努力，不停的改变，所以今天我们看到正佳会有转变，选址问题是一个重要因素，但这个商圈发生变化，更重要的是业态的调整，还有服务理念的新飞跃。

王健林和马云之间没有输赢之分

商业地产如何应对电商的冲击，陈海权表示，购物中心有一个很重要功能就是体验功能，这是我们的优点所在，电子商务缺少体验功能。王健林和马云对赌，他们讲的话都不对，未来电子商务发展趋势就是线上线下融合发展，他们两个人之间没有输赢之分。

前几年电子商务发展的时候，我们以为电子商务就是纯网上的东西，但这几年的发展，慢慢我们会发现纯电商的道路，特别是在广东并不符合我们的实际，广东发展电子商务有一个重要特色，就是跟实体经济紧密结合在一起。我们广东是最大的产区，同时也是最大的消费市场，但就缺乏平台，这种情况不会永远下去，我们也在改变。前几年广百也在电商上面有拓展，也在变革，变革的时候做什么？现在我们有一个非常重要的模式，前两天跟天河城王总在讨论，我说该做（电商）了。

以前我们在网上买的东西以为就是便宜的东西，但现在贵重物品也可以在网上买，只不过这个服务有所区别，我们买几千块钱的衣服可能送你一朵花，一张卡片，多了一些增值服务的感动。广百可以做，高档一点的，不是低档，低档的东西不需要太多体验，直接送到家里。但高档的东西，体验功能，商业模式设计有待完善，如果我们不引入电子商务的概念，实体店走不远，这是明摆着的。电子商务对购物中心有一定冲击，但购物中心有体验功能，进行有效商业模式设计之后，我想有一部分商业地产体验中心和购物中心的融合度会非常高，前景只能说很好，但现在不能很清晰的把这个蓝图描绘给你。

广州商业地产 服务、文化建设还需完善

陈海权还表示，广州商业地产龙头不在百货、传统零售业，而在专业市场，随便举一个例子，在十三行的中国城，一个10多平米的小铺，可能都需要10~20万的租金。在轻纺城里面，可能几个摊位的利润就顶一个创业板公司的利润，广州是经济发展发非常活跃的地方，在这个地方藏龙卧虎，专业市场已经往展贸方向转变，这也是需要提供很多增值服务，实现虚拟市场、实体市场相结合。

传统商业加住宅、写字楼的地方，哪里做得最好？西塔目前是最好的，珠江新城写字楼都不错，相对。

商业地产谁做得好？天河城是最早的购物中心，也是城市综合体的一个实践者，它的成功应该是代表我们中国过去的经验，这种模式是不是可以复制？正佳后来也有一点像大天河城的概念。

未来广州地块越来越少，可以拓展的空间越来越小，大家更多的会去做优化。正佳，一开始对它期待不高，经常批评，但它可以成长起来，在天河商圈逐渐成为领头羊，靠的就是后期的运营管理。太古汇确实也不错，但还没有真正起到领头羊的作用，还是正佳、天河城、广百中怡店，这才是核心，这三家共存共荣，形成超规模购物中心，有几个百货都在这里。但很遗憾，现在这个商圈，相关服务、文化建设还需要完善，广州可以树立南中国第一商圈，在购物中心改造当中形成一个标杆，特别是在服务方面，文化建设上面。我想对中国商业地产的改造和发展，广州会扮演非常重要的角色，因为最早的购物中心在广州诞生。

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