价格上涨激发开发商积极心态 5月成为地王月

面向大海

今年5月，伴随各地楼市价格上涨，开发商们的积极心态再度被激发。今年前四个月曾一度沉寂的土地市场重新躁动起来。从上周开始，全国各大城市的土地交易几乎在同一时间急剧升温，抢地大战纷纷上演。在广州、北京、上海等一线城市土地出让中，动辄几百次轮翻竞拍的场面屡见不鲜，而即便是二线城市的土地也遭遇抢拍。与之诞生的就是一个又一个地王。2013年年中，随着各大城市优质地块的接连推出，5月的土地盛宴已到眼前。经历过近几年调控的理性出手后，不少房企正因“无米之炊”发愁。从近日各大房企的表现来看，5月的推地潮中开发商们都乐于争着买单。5月成为“地王月”“五一”假期的余温还未褪尽，各地土地市场的抢地大战就进入了白热化。据美联中国统计数据显示，截至5月13日，仅上海、广州、长沙三地就已经诞生了3个地王。进入到2013年以来，土地市场一度慢热。与持续升温的一手住宅市场相比，由于各大城市的推地节奏普遍缓慢，导致土地交易市场一度沉寂。而在“五一”过后，一线城市土地出让的集体爆发反映出，开发商拿地开始变得迫切。据记者粗略统计，进入5月份以后，有推地动作的几大城市收获都颇为丰盛，几乎每场推地都会有地王的身影。5月3日，长沙推出金融生态区一幅商住地块，占地面积约为6.64万平方米。最终经过42轮竞拍，由湖南富兴集团下属子公司长沙市金地房地产开发有限公司以35.79亿元竞得。照此价计算，该地块折合楼面地价达到4913元/平方米，溢价44.3%，成为长沙今年以来新总价地王。此外，长沙在同一天推出的另一宗地块溢价率更是高达81.32%，也创下了年内长沙土地拍卖最高溢价率的纪录。紧接着的5月6日，广州的土地拍卖市场中更是热闹非凡。当日挂牌推出的白云区同宝路8号和10号地块占地面积为7.54万平方米，起拍报价为12.8809亿元。该地块的拍卖前，就已经齐集了12家开发商进行争夺，场面之大令人震惊。而最终，经历了200轮的争夺，地块由佳兆业以18.6774亿元竞得，而除了地价以外，开发商竞配建的保障房也达到6.68万平方米，几乎与地块占地面积持平。照竞得价计算，这块土地的楼面地价竟然高达25597元/平方米，不但超过了2010年保利地产竞得白云新城地王时创下的20625元/平方米的楼面地价，更是刷新了广州住宅用地的最高单价纪录。接下来的5月9日，又再度成为地王诞生日。上海世博一商办地块推出竞拍，最终被远东新世纪中国投资以9.78亿元抢下，溢价率48.03%，楼面地价更是超过40000元/平方米。该地块的拍出在单价上刷新了上海刚由台企创下的39900元/平方米的纪录，成为上海新的单价地王。土地盛宴来得有点晚5月土地市场的突然加速，多少出乎人们的意料之外。在今年以来，尽管有机构预测从3月开始广州就该进入土地供应的第一个高峰，但实际上，推地动作久久也没有身影。据资料显示，广州市2013年建设用地供应计划3月底出台，但进入4月，政府推地节奏仍未见加快，土地市场淡静依然。据搜房网数据中心提供的统计，4月广州卖地共收益约20708万元，环比3月大降54%。而据经纬行提供的数据显示，在今年4月仅挂牌出让3块用地，其中两块为住宅用地，一块为商服用地，分别位于白云区和增城市，合计用地面积26.66万平方米。其中白云区商服地位于太和镇北太路，用地面积为6003平方米，要求竞买人为高新技术产业，由广州八六三实业投资有限公司以1242万元底价取得，楼面地价为1217元/平方米。而4月出让的另两地块都位于增城市，分别位于增江街和永宁街，用地面积较大，均超10万平方米。其中增江街西山村83002205A13010地块以66.25%的高溢价率成交，由深圳金实投资有限公司以5.32亿元夺得，楼面地价2071元/平方米，今年1月份敏捷地产曾以2401元/平方米的楼面地价取得增城市增江街西山村另一宗住宅用地。总体上看，包括3月和4月，广州土地市场的表现都不温不火，交易竞拍大部分都以低价成交。但正当人们以为今年开发商拿地欲求并不强烈的时候，5月土地市场的大爆发让人目瞪口呆。经纬行研究中心就指出，今年不少房企都在蓄地抢地，而目标将集中在中心区宅地上。抢地狂潮方兴未艾白云新地王的诞生仿佛又让人们感受到房企大鳄们疯狂抢地激情。而事实上，白云地块的出让并非是5月卖地的结束，而相反，5月土地狂潮才刚刚开始。在接下来的半个月内，广州十区二市将有12宗地块推出市场，其中商服用地5块，住宅用地7块，从供应区域来看，中心六区有7块，外围区域有5块。总供地面积为66.09万平方米，起拍总金额近61.6亿元。经纬行提供的数据显示，2013年建设用地供应计划3月底出台后，从5月开始住宅用地供应放量。5月将7块宅地以挂牌出让或公开拍卖的方式推出，其中白云、海珠有3块住宅用地推出，以缓解中心城区住宅用地供应的紧张。同时，为防止地王产生，白云区两宗住宅地块均采取“限地价，竞配建”的出让方式，且中小套型户型比例不低于60%，竞价阶梯为400平方米保障性住房（每400平方米应建设不少于10套保障性住房）。但经纬行研究中心分析认为，“即便如此，中心区宅地的日趋稀缺，也将促使发展商展开激烈的争夺。”此外，在商服用地方面，天河、番禺、萝岗和增城均有商服用地推出，其中番禺区南村镇万博商业区地块三、地块四较受关注，两宗地用途均为商业用地兼容商务用地，建筑面积总计18.5万平方米，总挂牌起始价达11.1亿元，楼面起拍价均为6000元/平方米。开发商缺地是拿地热根源今年以来，对于土地市场的猜测声音中，绝大部分的分析都认为，由于有限地价竞配建这种新模式诞生，将会令广州很难有新地王的诞生。但白云地王的出现已经在打破这种推论。而事实上记者发现，不少房企对于土地已经开始有高度的渴望。从国家出台调控政策以来，一些大型房企就进入了谨慎的拿地状态当中。尽管从去年开始，不少开发商又重启了揽地模式，但仍有不少企业处于观望。而今年，这种观望情绪普遍被冲淡，土地储备量少的房企只能疯狂抢占优势地块。在5月6日白云区同宝地块的争夺中，这种迹象表现得最为明显。在经历了半个小时争夺后剩下的佳兆业和中海地产两家房企，都是目前在广州土地储备极为缺乏的企业。佳兆业在广州早已无盘可售，而手上只有去年通过自然人拿下的天河黄博大道坚红化工厂小面积地块。而中海地产目前在广州也是处于“无米状态”，手上在售的只有白云区的中海云麓以及萝岗区的中海誉城（楼盘资料） 两大项目。缺地少储备让这些房企对于土地资源趋之若鹜，特别是中心区的优势地块更是发力争夺。“从4月初的土地推介会不难发现，不少开发商迫切拿地，对中心区宅地虎视眈眈。而紧接的5月将有多幅宅地出让，预计将上演多场激烈的土地争夺战。”(南方日报)