广州5月房价神奇下降：限签下的猫鼠游戏

面向大海

       5月“百城价格指数”显示，77个城市环比上涨，22个城市环比下跌，1个城市持平。

  3月和4月连续领涨全国，却在5月地王频出时出现房价下跌，且同比涨幅也首度落在10%的调控目标值内，广州楼市令人惊奇。

  根据广州市房管局下属阳光家缘网签数据，广州5月网签成交均价约为13029元/㎡，环比上月的13515元/㎡下跌3 .06%。广州是真的控制住了房价，还是仅仅是数字游戏？

  开发商内部销售人士对南都记者称，目前“双合同”、“裸卖”、“高低价混搭”等策略流行，只为安度广州“限签”期。不少购房者直言，并未从签约均价的下降中，看到房价松动的希望。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志告诉南都记者，由于前期涨势过猛，要完成同比涨幅控制在10%以下的目标，接下来几个月，广州无论用什么手段，都必须保证楼价有所下跌。

  广州房价或“假摔”

  根据广州市房管局下属阳光家缘网签数据，广州5月网签成交均价约为13029元/平方米，环比上月的13515元/平方米下跌3.06%。

  其中，中心城区天河、海珠、荔湾房价均出现罕见下跌。天河区房价一个月内暴跌3031元/㎡，大幅回落至32123元/㎡，降幅达8.6%。越秀区回落至31957元/㎡，环比降幅为7%。

  对于楼市的下跌，一位今年来持续看盘的刚需户和几位房产经纪都向南都记者质疑称，整体的楼盘价格都在上涨，官方说天河区均价下跌8.6%，其实就连一个楼盘下跌8.6%都很少见，更不用说全区均价。

  南都记者昨日采访的业内人士透露，这是房价在限签的威力下“假摔”。由于高价盘限签，不少签约盘以笋货为主。

  “广州楼价下跌的‘奇观’只是一个数字游戏而已。房子的实际成交价格和房管局公布的价格是不是同一价格，我们存疑。”方圆地产首席市场分析师邓浩志昨日接受南都记者采访表示，在限价令政策下面，广州的楼市只会是趋于稳定，降价只是数字上面的变化而已。

  一位开发商对南都记者透露，如果开发商不降价，或者说不按指导性房价出售的话，无法拿到预售证。对于房价数据的下跌，该人士称，广州房管局限签，高价房不能入市，不让签约，无法进入签约统计系统，所以价格才会下降。

  以5月的越秀区江尚东山和天河区天銮的销售为例，环比上月降价10000元/㎡，跌幅分别为18.2%和16.67%。

  合富辉煌市场研究经理成朝晖对南都记者表示，单个楼盘特别是带优越景观资源的高端豪宅，非常可能出现成交均价大跌，因为景观、楼层不同，价差相当大。高端楼盘无法成交的情况下，成交均价的统计结果自然下跌。

  实质降价楼盘难觅

  在5月份白云区、海珠区接连出现地王后，业内曾预计广州地王周边附近的楼价将上升。

  从海珠区南洲路地王附近的罗马家园新一期开盘价来看，3 .3万- 3 .6万/㎡的价位比前一期已有所上升。

  合富辉煌市场研究经理成朝晖告诉南都记者，“现在楼盘不涨价就算难得了，根本不会降价。”对4月以来出现的楼盘均价下降现象，他称是结构性原因，因为贵的单位无法成交。

  “广州的楼盘价格情况是，明稳、暗涨。开发商对外是没有涨房价，但实际上通过‘精装修’等手段进行涨价。尤其是地王频出，地王周围的楼盘只会涨，不会跌。”邓浩志向南都记者如是判断。

  从单盘的定价来看，实质降价的楼盘很少。全市签约量第一的中海誉城，5月网签量为491套单位，网签均价为14945元/㎡，相比起4月份的网签均价14148元/㎡有轻微上涨，单月涨幅接近千元。

  5月成交量前十的楼盘中，网签价最高的是保利西海岸的18689元/㎡。西海岸楼盘均价自3月以来保持该水平，价格也未有松动。

  保利地产有关负责人向南都记者介绍，今年仍希望快速周转，坚持以一二线城市为主，适度辐射周边城市，“产品上也还是坚持主流产品。”前5月，保利地产销售额已达500亿。

  “开发商钱足，暂时不会有降价动作，”中国房产信息集团研究经理杨晨青接受南都记者采访表示，目前开发商的资金还是比较充足的，资金面从去年二季度开始回暖，四季度没售出的中高档房都能销售；同时融资较多，开发商的钱是比较多的。

  地王刺激看涨心态

  在不少业内人士看来，广州5月的楼市表现其实跟4月相比变化不大。特别是在广州限价令如此严格的情况之下，楼市均价的下跌不是特别能够反映房价的变化。

  邓浩志就表示，楼市走势看均价是不准确的，5月份全国楼市的成交量基本跟4月份持平，楼市处于一个价格温和增长的时期，除了政策较严的北京以外，其他地区基本上都是量稳价涨。

  广州频出的地王显然影响了楼市后市的预期，看涨心态非常明显。不少地产经纪表示，地王周边的楼盘有升值潜力。

  南都记者近来联系的不少房地产商已经慎谈房价走势。万科、保利等房企强调了下半年的大手笔推货，显得对完成目标信心十足。而知情人士透露，正是因为这些底气，房企对后市的预期是很“乐观”的。

  “和2012年相比，今年保利货量推出的周期更加均衡，降低了对传统销售旺季的依赖度”，保利地产总经理朱铭新说，“2013年，公司全年预计推出全新项目43个，其中上半年约18个，下半年约25个。”

  龙头万科的货量也不少。万科今年在广州将有6个全新项目上市。珠江实业下半年将陆续推出颐德公馆等新楼盘。

  开发商内部销售人士称，目前“双合同”、“裸卖”、“高低价混搭”等策略流行，只为安度“限签”期。但这个期限何时“松绑”仍是未知数。不少购房者直言，并未从签约均价的下降中，看到房价松动的希望。

  全国房地产经理人联盟研究院副院长陈宝存判断，未来商品房市场，预计重点城市会在5年内翻番，其他各类城市的翻番时间会在6到10年实现。

   5月百城房价近8成上涨

  中国指数研究院昨日发布5月“百城价格指数”，5月百城住宅均价，环比上涨0.81%，同比上涨6.90%。

  其中77个城市环比上涨，22个城市环比下跌，1个城市持平。一线城市中，广州在“价格备案”等严厉政策下，5月网签7441套，环比上涨32.52%，成交均价下跌3.06%。

  中原地产研究中心昨日发布统计数据显示，5月全月，全国主要54城市新建住宅签约套数为24.86万套，环比4月份的25.3万套下调了1.8%，相比3月份跌幅比较大。

  “市场冲高后回落，整体市场在3月份都严重透支，需求及房源都有明显减少。”中原地产市场研究部总监张大伟分析成交下跌的原因时称，同时信贷政策未继续放松，各地公积金政策还有收紧，也影响了购房者入市。

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明天汕尾

只有朱总理才可把房价降下来，其他的都斗不过总经理。