现在买房买的是房地产通胀 不是购房最好时机

爱楼者

为应对国际金融危机对经济的负面影响，"量化宽松"或适度宽松的货币政策应运而生，增发货币成为世界各国拯救经济的重要举措。但是，大量的货币流动性孕育着严重的通货膨胀隐患，而今年以来国际大宗商品价格的快速攀升，也为通胀爆发做着铺垫。正是基于强烈的通胀预期，国内有人提出通过买房规避未来通货膨胀的风险、实现资产保值升值的观点。笔者则认为，目前不是购房的最好时机，现在买房，买的是房地产的通胀，而不是防通胀。
　　首先，今明两年出现严重通胀的可能性不大。因为物价涨幅不仅受货币供给的影响，更受到市场需求的制约。

　　去年四季度至今，美联储等主要国家央行普遍实行了"量化宽松"货币政策，向市场投入了巨量货币，而我国在适度宽松货币政策的推动下，今年前8个月新增贷款总额超过8万亿元，货币供给大量增加确实给物价上涨创造了条件。
　　但是，在供给经济时期，持续的物价上涨不仅与货币发行量有关，更多取决于需求的增长。目前世界经济尚未摆脱衰退的阴影，2009年负增长的格局不会扭转，2010年增长2%已是很乐观的估计。中国经济企稳回升的基础也不稳固，即使全年可以实现8%的增长，也与前几年的高增长、高需求不可同日而语。低速平稳的经济增长决定了能源、原材料和机器设备等生产需求的缓慢增长，有限的需求增长不会引发物价大幅上涨。今年以来国际大宗商品价格上涨，既有前期超跌反弹的因素，也有国际投机资本恶意炒作的因素，绝非生产需求旺盛拉动，因此其商品价格上涨不具有持续性，今明两年出现严重通货膨胀的可能性不大。现在买房抑制未来通胀的说法缺乏经济学依据。
　　其次，房地产发展周期和经济增长周期并非完全同步，以对CPI的上涨预期判断房价上涨周期不可行。
　　房地产业是带动现阶段经济增长的主导产业，因此房地产业增长周期和经济增长周期基本同步。但是，由于房地产业是一个既涉及生产又关系居民消费的行业，如果房地产业增长速度过快、商品房价格上涨过高，超出居民承受能力，国家会对房地产业的信贷融资、产品销售进行政策调整，引导其合理健康发展。因此，在某些特定时期房价上涨周期和CPI上涨周期不尽一致。
　　目前我国处于前几年商品房价格连续快速上涨、房价过高超出大多数居民的购买能力的时期，房价大幅上涨的背后也存在投机行为，国家希望通过政策干预平抑和适当降低商品价格。如果政策见效，房价应该是走低的，因而目前对于房价的走势不是上涨预期，而应是下降的预期。对于CPI和PPI来说，预期则是相反的。由于金融危机的冲击，经济增速明显降低、物价水平持续回落，政府采取一系列投资消费扩张政策、提高农产品收购价格、实施猪肉收储政策旨在扩大需求支持增长、提升物价水平、增强生产者和消费者的信心。因此，居民消费物价和生产物价的预期是上涨的。
　　由于两者的不同步性，以对CPI的上涨预期判断房价上涨周期是不可行的。未来楼市存在出现新调整的可能性，如果在目前房价已经处于高位时买入一两年后才能入住的期房，并不是抵御通货膨胀且实现资产保值增值的好办法。因为一套期房从购买到入住再到取得房产证并上市交易，少说要一两年时间，而在这期间，政府可能已经通过对通胀的治理将楼市的泡沫挤掉，房价重新回到了一个相对合理的水平。这样，高位买入房产者不仅没能保值增值，还出现了资产缩水。
　　再次，买房抑制通胀将会推动更大的房地产泡沫，一旦泡沫破裂，高位买房人将成为最大的受害者。
　　为防通胀而买房已经成为推动本轮楼市走出火爆行情的重要因素，然而现实的情况是通胀并未出现，而且预期在今年内甚至更长的时间内也不会出现，至少不会出现恶性通胀。但是，房价却在半年内上涨了30-40%，一系列数据表明中国的房地产，特别是北京、上海、杭州等大城市的房地产已经陷入了疯狂的泡沫之中，许多城市的房价已经刷新了2007年的高度。
　　一些中心城市，特别是上海、北京和杭州等地房价在过去8年中上涨了600%～1000%，已经达到了彼得·林奇的"10倍"大牛股上涨投资的上限。现在的房价已经涨到了超出绝大多数人1年、3年、5年前的想象，即存在严重的超预期上涨，房价收入比大大高于国际公认水平。中心城市诸多地段的房租收益率低于3%，租房比买房所缴纳的利息要便宜得多，租房低收益和买房高支出的巨大反差，充分说明买房市场的畸形发展不可持续。经济尚未走出低谷，失业增多、薪酬下降的威胁仍然存在，有限的收入难以支撑快速上涨的房价。
　　因此，在目前房价已经创出新高、房地产存在严重泡沫的情况下，继续买房将会造成更大的房地产泡沫，一旦泡沫破裂，高位买房人将成为最大的受害者。
　　编者按：猪肉鸡蛋等食品价格持续上涨，居民消费价格指数环比回升，8月信贷数据超出预期，通货膨胀要来了吗？基于强烈通胀预期的进一步抬头，有人提出，可以通过买房来抵御通胀。这种观点成立吗？本报自今日起推出系列笔谈"买房能否抵御通胀"，请业内专家来为您算算这其中的账。