历史不会重复 楼市3月开始降价？

爱楼者

2010年的楼市，是否还能重复去年的场景，在一片哀鸿之中突然绝地反击？回答是：几乎不可能。
        　　也许相反，在二手房滞涨甚至率先降价的压力传导下，3月份新房市场也将开始出现一波降价潮。
        　　在2009年高速上涨之后，房价需要进行适当调整；在2010年观望到来之后，需要房价的下降来换取成交量的增长。

        　　专家认为，金融背景和行业形势均不支持房价的继续上涨和大幅反弹。2009年的楼市历史不会在2010年重复。
　　二手房已先行下探
        　　自从房地产迈入市场化轨道后，二手房市场从来都是整个房地产市场的先行者，这在成熟的城市表现更为明显。从最近两轮短周期来看，2008年的楼市调整，是从二手房开始的，深圳是其中的先行城市；2009年的楼市反转，也是从二手房悄然发生，深圳、北京、上海是先行城市。
        　　进入2010年，楼市走势正如大多数人的意料，成交锐减，其中尤以二手房为显著。据21世纪不动产对北京300个二手房成交活跃楼盘的监测数据显示，今年1月份，北京有21.2%楼盘二手房成交均价出现不同程度的负增长，另有超过两成的楼盘成交均价出现滞涨。1月份北京二手住宅网签总量仅为12726套，环比跌幅高达67.59%，接近2009年初的水平。
        　　据21世纪不动产的监测，1月份上海二手房成交量环比下降超过四成，深圳二手房成交量环比超过六成。2月以后，北京、上海、深圳二手房成交量下滑的趋势仍未有大的改观，春节期间的成交量甚至回到了去年楼市最悲观的时期，深圳二手房成交量环比降幅达七成。
        　　成交下降之后，一些二手房业主的挂牌价开始松动。这带来了成交价的环比下降。据21世纪不动产监测的数据，北京少数区域的成交价环比出现了5%左右的下滑。
        　　“目前北京二手房市场许多地方已经出现房源滞销、房价滞涨的情况，而且在3月份以前好转可能性不大。”21世纪不动产分析师孟奇表示，这种形势要求二手房业主必须以降价让利，来换取成交量回升的空间。
        　　孟奇认为，二手房市场的波动必然会对一手房市场形成冲击，从以往的规律看，楼市调整总是从二手房市场开始，大概二至三个月后波及新房市场。
　　信贷形势不容乐观
        　　在二手房降价传递过来的压力之下，是金融监管层短时期内频频收紧信贷的动作。
        　　2月12日，央行再次突然宣布，决定从2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行短短1个月内第二次上调准备金率。今年1月12日央行已宣布上调存款准备金率0.5个百分点。孟奇分析，两次上调存款准备金率，约冻结资金4000亿元，这不可避免地要对资金需求旺盛的房地产市场产生影响。
        　　其背景是，今年1月，全国新增信贷规模达1.39万亿，远远超出了人们的预期。虽然适当宽松的货币政策基调没有改变，但如此高速的信贷增速，仍令人担忧。2009年新增的信贷量，仍有相当一部分未投入实体而会结转到今年的市场，在此基础上，若信贷仍以天量增加，则必然呈现货币过度泛滥的现象。在以防范通货膨胀为己任的央行看来，此时收紧信贷乃是其天职。
        　　收紧信贷，就要收紧房地产信贷。因此，以中国银行为代表，对个人住房贷款政策进行调整。中行宣布取消首套房利率7折优惠并上调至8.5折，首付须达到四成。随后，光大银行跟进，调整后首套房利率的两个标准为7.5折和8.5折，但执行7.5折利率时，贷款客户须付出至少4成的首付比例。虽然其他几大银行尚未明确跟进，但记者采访到的多家中介机构和贷款居民均表示，他们获得银行贷款的难度增加了，到款时间放慢了。
        　　被收紧的并不限于个人，开发商也是收紧的对象。据记者了解，一些中小开发商普遍发现，最近他们已很难从银行获得开发贷款了，即使拿到了额度也被大幅度削减。
        　　孟奇认为，房地产开发商去年回笼了大批资金，足以支撑他们几个月的资金需求。但是，任何开发商都不可能坐吃山空，而必须有新的资金来源补充。如果2010年1至2月成交惨淡的形势延续到3月，有些中小开发商尤其是项目公司，就会挺不住。
　　3月开始降价？
        　　二手房市场清淡，新房市场也是门庭冷落。新房降价的转折点即将出现。春节期间的2月13日至2月18日，深圳未成交一套新房，这是近几年从未发生的楼市“零度”现象。2008年春节，深圳新楼成交36套；2009年春节成交20套。
        　　有些开发商做好了成交有所下滑的心理准备，但没有做好大幅下降的准备，更不能接受零成交或接近零成交的现实。在二手房降价的压力下，在金融部门收紧信贷的压力下，部分开发商、部分在售楼盘，将不得不以打折或变相打折的方式降价，以回笼资金。
        　　有21世纪不动产门店经理反应，他们二手房挂牌价向下松动后，对周边拟售楼盘的定价已经产生了影响，有的楼盘比原来预测的定价每平方米低了几百元。孟奇估计这种现象还会有所扩大。
        　　过高的房价，对经济发展和民众生活都是严重的弊大于利。从房价来看，今年是楼市的调整年，并不为过。孟奇等专家表示，开发商和二手房业主主动降价，以换取成交量的回升，是明智之举。假如3月过后房价仍在继续上涨，不排除决策层出台更加严厉调控政策的可能，而这对行业对个人都是极为不利的。 2008年的楼市调整，深圳有些楼盘价格降幅高达50%——这样的历史却是完全可能重复的。