买卖博弈加剧 市场酝酿爆发

爱楼者

购房者：
        　　北京人小林:毕业三年的小林，一直和父母住在清河一套90年代的2居室公房里，上班在国贸的他每天路上要花几个小时。在09年交了女朋友以后就面临着再买房的问题，但是一路飞涨的房价使得收入不高的他只能看不能买，12月的时候本来打算啃啃老，贷款买一套，但是12月开始的一系列政策特别是2月份的京版11条，以后会增加政策房的供应。

        小林介绍：商品房反正是买不起了，所以等着政策房吧。
        　　大连在京的曾琳：出身海滨城市的曾琳，父母都是当地的普通公务员，已经接近退休，在北京工作了7-8年的他，最近准备回老家。他坦言，房价调来调去没见跌过，以自己的收入很难在北京买房了，不如早点回大连。
        　　河北人蒙成：在北京通州区已经有一套小户型的他，最近正打算再买一套大一点的房子，房价大跌真没戏，而且现在商品房的土地还要限制，以后肯定外地人能买的商品房肯定更贵，所以趁现在大家都在观望，多看看房，说不定房主还能讲讲价。
        　　房主：
        　　务先生：温州人务先生在北京投资房产多年，他说：在北京投资了这么多年房子，还没亏过，而且中国就一个北京，就算市场调整，好地段的房子长期来看也不会跌，香港的GDP还不如北京，房价却是北京的4倍以上，所以他挂出来一些郊区的房源，情愿价格比报价便宜5%，就希望快点出手，能够换一些4环内的。
        　　张女士：张女士在北京有2套房，一套是在四惠的老公房，一套是在方庄的商品房，最近因为孩子上学需要用钱，所以打算把四惠的房子卖了，而且坚决不讲价，她说地段这么好的房子虽然老点，但是总价低啊，相比商品房动不动200多万，4环的这套2居才120万，要不是用钱肯定不卖。
        　　仅9118套，2010年2月成交量创09年2月来最低点
        　　2月最后一天恰逢虎年元宵节，热闹的烟花和灯会吸引了所有的眼光，在经历了成交量暴涨的09年，2010年已经过去2个月，这两个月北京二手房市场的总成交量仅为23123套，仅相当于09年12月一个月成交量的55%。从09年1月7749套、2月的9741套以后，北京二手房成交量连续11月超过1万套。这一纪录在虎年的第一个月被终止。
        　　虽然总成交量9118套相比1月14005套下跌了34.9%，但是因为2月份天数少的特殊性，日均成交量为407套，仅比1月411套下跌了1%，这还是受到了春节的影响。特别是在春节以后市场已经明显回暖，新增需求及看房量、成交量都有明显回升。

看的多，买的少。长假期买卖双方观望气氛浓郁，中小户型成交集中        　　“本来每年的1-2月就是市场最冷淡的时候，09年也是，今年成交量下降也有这个原因。但是主要还是的确房价在09年下半年涨的太多，从12月开始出现了这么多的政策，买卖双方都需要适应市场、适应政策，但是经过1月份的观望，现在看房热情还是比较高的，但真正出手的很少。”北京中原地产万年花城 (论坛 新闻 视频)的业务员小林表示，他从初四上班后，每天都带3组以上的客户看房。“但是到现在就成了几单租赁，以前10天肯定能成交一单买卖了，最近只看不买的客户依然占8成以上。”但是只要房主愿意稍微讲讲价的，还有就是90平米以下的房源，依然很好成交。        　　据北京中原三级市场研究部统计数据显示在虎年的第一个月新增房源达到了22000套，而新增需求仅为48000，供需比为1：2.2，相比12月的1：4.5，需求减少50%。        　　在12月一套比市场价略高的房源基本都能够在3天出售，20%的房源甚至能够当天成交，在过程中房主甚至可以多次提价。但是从1月市场已经出现了明显的变化。一套房源成交的周期基本已经需要10天左右。而2月份的成交时间继续拉长，接近15天，特别是120平米以上的房源成交量非常少。而23日出台京版国11条以后，5天平均单套成交面积更是仅有87.8平米。        　　房主依然提价，议价空间明显出现，成交均价继续下探，1.7%        　　据北京中原三级市场研究部统计显示：在2月份北京二手房的均价继续下探，目前的二手房均价13460元/平米相比1月份的13690元/平米，下跌了1.7%。        　　相比二手房市场成交价格出现下调，但是在2月份市场挂牌房源的价格相比1月份依然出现了2.5%左右的上涨。虽然挂牌价上涨，但房源普遍可议价，且议价空间明显加大，32%的房源可议价幅度已经达到5%，但是买卖双方的心理价差依然达到了3-5%。在中原地产通惠家园 (论坛 新闻)分行看了几套房的程先生说：现在房主是挺好说话的，周围看了几套房子，房主都愿意降几万，但是明显的这是因为报价上涨了的。和很多商场促销一样先挂高再降价，能看出房主依然不想降价，都在观望市场走势。        　　全款客户抄底，2月首次突破4成        　　据北京中原三级市场研究部数据统计显示：在2月份成交的8544套二手住宅中，全款客户比例明显上涨，这一比例在2月份再次出现了上涨，达到了40.5%，相比12月上涨了12个百分点。而2月的单套平均面积为90.62平米，相比09年12月下跌了近5.5平米。中小户型成交市场的热点。而12月份占市场主流的恐慌性需求离开市场，这部分需求的购买力比较低，对贷款的依赖性更高，而在2月份置业的业主大部分为改善性或者投资性业主。这些客户大部分首付能力比较强或者选择了全款。这使得在2月份公积金及全款比例明显上涨。        　　对于全款比例明显上涨北京中原三级市场研究部认为出现这一情况的主要原因有几点：        　　首先：全款客户能够避免09年系列营业税政策带来的税费增加，相比现在贷款客户很难比谁，因为指导价比较低，在虎年全款客户依然可以以比较低的价格纳税，同样房源贷款与全款最高交易税费可能相差数十万。        　　其次：更容易压价，对于现在的市场来说房主卖方害怕再出政策影响，是以很多房主愿意以2-3%的价格优惠出售给全款客户。        　　第三：手续简单，现在二手房交易过程中最耗费时间的为贷款环节，一般都需要1个月以上的时间，而全款客户一般当天就可以完成过户。        　　3月很可能出现“小阳春”        　　北京每年的3月份都是楼市的小阳春行情，2009年当然更为明显。从2月的9000套一跃到了2万套。而虎年春节以后也显露出了这种迹象：春节以后已经恢复到节前水准：        　　北京中原三级市场研究部认为北京十一条出台以后，市场在3月份很可能出现小阳春原因有以下几点：        　　首先：政策并未恶劣，十一条全部为年前已经实施的政策，对于市场已经消化了近2个月。很多需求已经开始入市。从市场成交可以看出，在11条政策出台以后的5天，北京二手房住宅成交量达到了2246套，日均449套相比之前的394套，上涨了14%。        　　其次：房源不会增加，对于二手房市场来说，2010年前2月成交量依然突破2万套，大部分房源依然被消化。而商品房市场更将因为以后土地供应仅50%可建商品房，将可能使得北京出现双轨制，从香港等市场可以发现，商品房的价格将会非常高。        　　第三：大户型及非普通住宅可能降价，对于现在的市场及营业税政策来说，9成以上的房源为了能够享受按照全额缴纳1%的个税而选择全额缴纳营业税。而且限外令的回复也将使得市场出现高端需求减少的现象，大户型及非普通住宅一定幅度的降价将会吸引很多改善性需求入市。        　　第四：投资手段依然匮乏，通货膨胀明显。2010年的经济已经明显的出现通货膨胀的苗条，虽然不会影响太大，但是对于很多投资者来说，房产依然是比较好的选择。而且成交量相比去年的减少也使得投资者能够以比较合理的价格接盘。        　　第五：09年踏空行情的人再次入市。对于很多人来说，09年最后悔的事情是没有在年初买房，而现在政策已经基本出尽。是以必然出现抄底者超过09年初的情况。