成都商业地产20年4代更迭 底层商铺到综合体

倾羽小贤

历数成都商业地产长达20多年发展历程，如果将社区底商模式视为第一轮商业崛起热潮，生活广场、城市综合体等
商业井喷代表了第二、三波商业热潮，今年作为成都商业地产第一品牌的蓝光地产，以红街、耍街所代表的“都市生活
体”模式崛起，则代表了最新一轮的成都休闲商业投资风暴。
　　我们为什么关注商业地产?
　　成都晋升新一线城市，评级标准就是包括一线品牌进入密度、一线品牌进入数量、GDP、人均收入、211高校、《财
富》全球500强进入数量、大公司重点战略城市排名、机场吞吐量、使领馆数量、国际航线数量等作为主要指标的综合
商业指数。
　　而IFS1月份的隆重开业，一开年就点燃了成都商业地产的战火。近年来专注住宅的蓝光，也在大张旗鼓地在宣传2
·22抢铺会，就连万科也在今年有5个商业项目在售;已经是商业地产标杆的万达，今年也不甘落后;龙湖的三大天街，
都在按节奏逐步亮相蓉城。
　　作为越来越具有国际范儿的成都，成都商业范儿究竟是怎样?
　　今天起，华西都市报将推出系列报道——成都商业地产编年史，为您细数成都商业地产的前世今生。
　　社区底商第1代
　　把商业开在家门口的“社区经济”
　　嘉进地产顾问总经理李昕回忆，“成都商业地产形成于上世纪九十年代中后期，当时一些眼光独到的开发商早将目
光瞄准销售良好且成熟楼盘的社区底商。”
　　1992年，第一次以商品房名义亮相的五大花园(中央花园、交大花园、红运花园、皇家花园、名流花园)，首次规划
出近2万平米的社区底商。
　　随着商品房开发项目品质的不断提高，普通住房从单一居住需求开始向完善生活配套方向发展，中海名城、锦绣花
园、蓝光·富力城、御府花都、置信·丽都花园、万科·城市花园、蓝光·君悦领地等一大批品质小区开始规划大体量
的社区商铺。
　　据当时御府花都在一楼经营食杂店的一位老板介绍，自己在小区内开店已5年多，几年来生意一直不错，此外，沿
街的福彩点、杂货铺、粮店等“小店”均在区域内经营超过5年，聚集了大批固定客源，可谓是“越开越红火”。
　　这些年来，虽然成都的大型商圈越来越多，发展越来越完善，但是像当年投资这些小区内沿街底商的“首批吃螃蟹
者”，有的投资回报已翻了近10倍。
　　生活广场第2代
　　玉林、紫荆“夜生活”影响一代人
　　“生活广场”来源于由蓝光地产开发的玉林生活广场，它几乎是20世纪初成都小资夜生活的代名词。
　　此后，由蓝光地产打造的“生活广场”在成都大行其道，耍都、蓝色加勒比、金色夏威夷、罗马假日广场、香槟广
场等在成都遍地开花。几十间酒吧及餐饮小店，外加几百平方米的小广场，特别适合成都人的生活方式，也特别适合小
的商户经营、小的投资商购置，这就是那个年代短平快商业项目开发的代表模式。对于投资购买这些生活广场的投资者
，也在近几年获得了近10倍的增值。
　　此后，“生活广场”被其他开发商迅速复制，并不断延续着它的成功传奇。其他开发商竞相模仿、抄袭，各类生活
广场在成都遍地开花，建筑布局、形态如出一辙。当然，并非所有的生活广场都能大获成功，一位机构人士曾指出，“
大世界商业广场就是典型的失败案例，该项目2001年开业，当时出租率80%，临街铺面月租金高达120元/㎡以上。然而
好景不长，由于后期经营不当，短短半年时间内，众商家纷纷撤离。
　　城市综合体第3代
　　“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”
　　2007年底万达锦华城的开业，打开了成都城市综合体爆发的热潮。6年后，放眼成都，大有城市综合体“围城”之
势，无论市中心，还是二环路到2.5环，城北、城东、城南，以及华阳、温江、郫县，已成为城市综合体的主战场。
　　据四川省商业联盟统计显示，2012年底，成都商业综合体项目已突破100个，体量大多在10万平方米以上，以空港
国际城、龙湖时代天街、华润二十四城、金牛万达广场、新世纪环球中心为首的城市综合体大面积井喷。
　　预计未来两年，成都还将有不少大体量商业项目入市。“目前成都在建商业的体量和规模，呈现出‘又多又大’两
大特点。”四川省商业连锁协会会长冉立春表示，成都已进入“购物中心时代”。
　　伊藤洋华堂董事长三枝富博曾说，城市综合体彻底改变了人们的出行方式和生活轨迹。15年前，人们还没有到电影
院习惯，综合体、院线制的兴起，让人们逐步回归了影院;熊猫城兴建以前，人们还不需要这样的商业综合体项目，而
现在如此多的Shoppingmall冒了出来，很多生存得相当不错。人们的消费习惯，很大程度上取决于经济发展和新型商业
物业引导的消费方式，这是一种渐进式的生活方式。
　　都市生活体第4代
　　成都人休闲生活新坐标
　　就在城市综合体“一哄而上”，商业地产项目遍地开花的同时，新的问题又暴露出来。随着成都近几年来建设特色
商业街区的经验，未来的特色商业街区有了更清晰定位。去年，蓝光红街、耍街首次给这类住宅商业综合体进行了命名
，“都市生活体”发展模式完整浮现。
　　“蓝光商业结合成都城市特点及成都人消费特点的商业打造模式，引入公园式景观体验、享受型消费体验，打造开
放式全民消费目的地。”蓝光地产营销负责人称，蓝光将战略重心回归商业地产。
　　四川大学工商管理学院教授李蔚表示，大量新兴住区有人气但没有商气，有消费需求但没有消费满足，所谓的都市
生活体是对成都休闲商业现状的一次全面提档升级，让城市住区也能享受到休闲生活配套。可以预见，休闲商业将深刻
影响成都市民的消费习惯乃至生活习惯。 华西都市报记者丁楠相关链接“都市生活体”模式
　　以蓝光为首的休闲商业体，它不同于传统社区商业街区，而是按照区域休闲商业中心定位，顺应成都人的消费习惯
的传统与变化，承接当前区域大盘属性及周边成熟社区的强大消费人气。同时项目自身的超高端品质、科学规划设计以
及个性化街铺风格，使商业更开放，更具吸引力，消费频次更高。
　　第一、在选址方面要求极高，既要区域中心的地段价值，也要成熟商圈的商业价值;
　　第二、每条街区开放式景观化主题打造，具有不同的风格和特征，如异域风情、公园景观首次引入商业，都充分保
证对人流量的积聚与消化;
　　第三、项目周边庞大的客户群体为消费提供支撑，围绕2.5公里的范围内，成熟或即将成熟的社区不低于10座，稳
固的消费群不少于20万
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