楼市调整期刚需淘房季

乐居 · 发表于 2014-4-2 08:00:00

楼市虽然处在一定的政策调整、价格调整的清淡期，但对于有购房自住切实需要的刚需而言，保持对所选楼盘的关注、把握好自身情况，那么“淡季”淘房也不失为一个好时机。

农历新年过后，房地产市场风起云涌，先是银行利率收紧，首套房贷款利率基本上浮至基准，随后，1月份70个大中城市房价指数出炉，杭州（楼盘）等6个城市新建商品住宅价格环比出现下跌，这也是近一年环比下跌城市最多的一个月，楼市悲观预期渐浓，舆论氛围出现多翻空。随着两会召开，“双向调控”的提出又为非热点城市释放出调控或将相对放松的信号。

虽说楼市回暖乏力、表现平平，进入了一定的“淡季”调整期，不过对于刚需购房者而言，市场的冷热并不一定是出手与否的关键因素，如何持续关注、理性淘房，才是解决住房这一“根本需求”的良方。

楼市调整难回暖

21世纪不动产上海（楼盘）区域市场研究部副总监黄河滔表示，随着去年年末一、二线城市集中出台政策收紧楼市，房地产市场降温明显，低迷行情延续到今年。随着今年“两会”召开，楼市调控并未出现进一步收紧的迹象，考虑到上海目前楼市复苏缓慢，预计无论是中央还是地方，宏观政策预期平稳。

近期上海楼市正在逐步走出“沪七条”和春节传统淡季的影响缓慢复苏，被市场誉为“楼市风向标”的“上海之春”房展会也表现乏力，和去年“十一”房展会相比，今年春季房展会相对冷清不少，以“招保万金”为代表的品牌房企集体缺席，备受瞩目的本地刚需楼盘占比并不多，大幅度的优惠楼盘更是难现。

21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，目前申城楼市成交量依然低迷，回暖力度不及往年，房展会也出现冷清局面，主要是三方面的因素所致，第一，去年“沪七条”出台后，楼市热度持续下滑，近期银行信贷层面持续紧张，购房者入市步伐放缓直接导致楼市回暖力度不及预期；第二，近期二、三线城市降价导致市场观望氛围较浓，不过，上海的土地成本和楼市供求关系决定了房价相对坚挺，市场还未到降价的局面，供求双方博弈情绪较明显，今年的小阳春或许并不是出货的好时机；最后，两会之后，短期内政策再次收紧的概率不大，在政策预期平稳的情况下，开发商并不急于在小阳春发力，备战重点或已转移到第二季度。

刚需淘房正当时

在楼市不稳定或调整的时期，我们常常听到关于现在是不是买房好时机、该不该继续观望等争论。其实，对于真正买房自用的刚需购房者来说，自己把握好自己的购买行为和时机才是最重要的。

相对而言，淡季是刚性需求者置业的好时机，因为此时的开发商总是会比平时更具竞争意识，毕竟“僧多粥少”。我们都知道，买房如果想选出一套自己最满意的房子是比较难的，往往你会考虑很多因素，包括房价、交通、学区、周边配套等等。但如果能通过多方比较，在同等需求下，选择价格相对较低的楼盘还是比较容易的。由于楼市在政策等影响下逐步趋于平稳，以往楼市中的炒房客和投资客都纷纷撤离，那么更多的选择余地就留给了真正需要房子的购房者。这个时候房价的走势也会逐渐归于理性。

另外，刚需购房者中还有不少人是改善型的需求，或是想改善生活居住环境，或是想换面积较大的房子，或是因为工作关系需要换靠近公司的房子……这个时候，无论楼市冷或热，对于这些购房者来说往往也没多大影响。

总之，楼市清淡对开发商来说不是好现象，但是对购房者来说却是一个置业换房的好机会。购房置业是人生的一件大事，很多购房者可能会因此犹豫不决，但实际上学会审时度势是买房的重要前提。从工作和生活的需求出发、适时出手，才能找到自己需要的房源。

淡季购房有优势

在淡季购房，往往还有不少潜在的优势可以被细心的刚需购房者所挖掘。

首先，楼盘质量在淡季一般能够得到较好保证，淡季看房也可以看得更通透、更彻底。比如在旺季买房，售楼处每天接待的看房者络绎不绝，售楼员没有太多的时间向客户介绍详细情况，服务质量大打折扣。但是淡季就不同了，一些楼盘无人光顾，门可罗雀，偶尔去一两个看房的，就会引起售楼员的特别注意，受到热情的接待，并耐心的讲解楼盘信息。不管买卖成交与否，购房者都可充分体验到当“上帝”的感觉。

其次，尽管淡季的销售大环境不好，但也有一些楼盘即便是在淡季也能做到销售火爆，究其原因，无非是楼盘品质过硬、口碑较好，所以延续了一定旺季的销量。又或者，开发商调整了促销等销售策略，足够吸引购房者的关注。对于这些楼盘而言，也无疑是淡季淘房时可关注的重点。

另外，在淡季如何淘房的问题上，可牢记“持续关注”、“货比三家”的法则。刚需购房者不妨提前就看好几套自己想要的楼盘，并持续关注重点楼盘，在淡季的时候，不少楼盘会推出适合的促销政策，比较了成交价和促销活动之后，就可以有的放矢地随时出手了。淡季的促销和活动，不一定能够让你买到最低点，但可以让你比较、分析，买到最合适的点上。

刚需仍要多“三思”

当然，刚需们在淡季淘房也要掌握一定的购房技巧，并对未来可能出现的价格波动、政策等风险做好准备，做到淡季旺季两手抓、两手硬。

价格上，在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。首先是自己所能承受的房屋总价是多少，根据该总价，可以换算出你有能力购买的房屋的均价和面积，并产生相应的组合方式。其次，要对房价的上涨或是下降要做好准备。很多购房者在购置房屋时都希望所购房子能在今后升值，但如果是自住，应多从房屋本身情况和自己的偿还能力考虑，在同一水平线上，再优先考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价升值的因素。

如何选择购房区域也是十分关键的。购房区域大体上可以分为中心城区及近郊区。两者区别为中心城区配套齐全但多为高层，社区规模较小，价格高。近郊区配套有待完善，但社区规模大，价格较低。因此选择不同的区域代表选择了不同的两种生活方式。到底哪种生活方式适合你，可以从自己多年来的生活地域和生活习惯做出判断，也可以到两种不同的区域体验一下。从小的方面来说，如果不愿意自己的生活因为购房出现太大的改变，应考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公共交通体系、路况和路程长短。如果有小孩，教育设施也应该考虑到位。

贷款和偿还也是刚需要考虑的难题之一。如果准备一次性付款，那么最好还是能准备一定的家庭应急资金。如果决定贷款，就需要对贷款后的生活做好安排。由于贷款是一项固定的生活支出，还需要有相对稳定的工作及收入来源。同时，由于增加了贷款的支出，不可避免会对之前的财务计划产生影响，因此，在购置房屋前应做好新的家庭收入和支出计划，以免购置房屋后对日常生活产生影响。

理财周刊

作者：徐卓航